Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как продать свою квартиру с отсрочкой заселения

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как продать свою квартиру с отсрочкой заселения

Существуют два вида договоров, на основании которых можно продать свою квартиру с отсрочкой заселения. Первый договор называется договором ренты, второй - договор пожизненного содержания с иждивением. Суть договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением сводится к передаче имущества одним лицом другому в собственность в обмен на получение содержания в виде денежных средств и (или) другого имущества.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По Гражданскому кодексу под выплату ренты может быть передано как недвижимое имущество (в том числе квартира), так и движимое (автомобиль и т. д.).

Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную регистрацию. В противном случае он считается незаключенным.

После заключения договора право собственности на квартиру, переданную под выплату ренты, переходит к плательщику ренты. Однако получатель ренты остается в ней жить. Более того, он становится залогодержателем квартиры. Если по какой-либо причине выплата ренты прекратится, получатель имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, т. е. квартиры, в которой он проживает. Если под выплату ренты было передано движимое имущество, плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечения своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты.

Вместе с тем, поскольку право собственности уже перешло к плательщику, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом обязательства по выплате ренты переходят вместе с имуществом. Вместе с тем для соблюдения интересов получателя законом предусмотрено, что новый собственник имущества и плательщик несут субсидиарную ответственность. Это значит, что если новый хозяин имущества не сможет выплачивать ренту, получатель имеет право обратиться с соответствующим требованием к прежнему владельцу имущества.

Законодательством также предусмотрено, что по договору ренты имущество может передаваться как бесплатно, так и за определенную сумму. Если оно передается за деньги, к договору применяются правила, регулирующие сделки купли-продажи. В этом случае помимо собственно ренты плательщик обязан уплатить получателю еще и некую сумму за имущество. Передача имущества по заниженной цене невозможна, поскольку в этом случае сделка может быть признана недействительной. С первого взгляда кажется, что эту проблему легко решить: надо просто указать в договоре, что имущество передается бесплатно. Однако все не так просто. Вышеизложенное - общие правила, применимые к любому из договоров ренты. Теперь перейдем к рассмотрению разновидностей этого договора.

В жизни нет ничего более непостоянного, чем «постоянная рента»

При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства. Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации. Фактически обязательства по договору постоянной ренты, при условии их выполнения сторонами, могут быть вечными, поскольку обязанности плательщика также могут переходить в порядке наследования или правопреемства.

Почти все условия договора ренты могут быть определены договором. Вместе с тем существует ряд норм законодательства, которые начинают действовать, если иное не предусмотрено договором ренты. Например, рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала в денежной форме; размер ренты может увеличиваться пропорционально увеличению размера минимальной заработной платы, а на сумму, подлежащую выплате, получателю могут быть оказаны какие-либо услуги по его пожеланию.

Пожизненная рента — договор, который нельзя разорвать

В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.

Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера минимальной заработной платы и должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).

Еще один важный момент: в том случае, если переданное под выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно продолжает действовать.

Пожизненное содержание с иждивением — вариант для экстремалов

Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей природе отличается от договоров ренты. Однако пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 572 ГК РБ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание и одежду, а если этого требует состояние здоровья гражданина, то и уход за ним. Также может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее двукратного размера минимальной заработной платы). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.

В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. В случае нарушения плательщиком условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты. При этом плательщик не имеет права потребовать компенсацию за понесенные им расходы.

Выкуп ренты вполне возможен. Только очень затратен

Выкуп возможен по инициативе как получателя, так и плательщика ренты. Получатель может потребовать выкупить ренту в том случае, если плательщик не может исполнять свои обязательства или просрочил выплаты. Плательщик в свою очередь имеет право отказаться от выплаты ренты, для чего он должен ее выкупить. Отказ должен поступить к получателю ренты в письменной форме не менее чем за три месяца до прекращения выплат.

Самое интересное заключается в правилах определения выкупной цены. Как уже отмечалось, имущество может передаваться бесплатно или за деньги. Это основной фактор определения выкупной цены. Разумеется, стороны могут определить выкупную цену в самом договоре. Однако если они этого не сделали, действуют следующие правила. Если имущество было передано за плату, выкупная цена составит размер годовой ренты. Если имущество было передано безвозмездно, тогда придется уплатить не только ренту за год, но и стоимость переданного имущества (его цена будет определяться исходя из общих условий рынка). Эти правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты.

Теоретически нормы Гражданского кодекса, посвященные ренте, в большей степени защищают ее получателя. Судите сами, плательщик обязан не только платить ренту или осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты - лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются мошенники.

Наиболее популярным у них является оформление пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, иногда такие получатели живут не долго с момента заключения договора.

Аналогичная ситуация и с пожизненной рентой. Разница лишь в том, что при постоянной ренте необходимо платить деньги, а при иждивении - осуществлять уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры.

Вместе с тем, если бы каждый получатель ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем вы заключаете этот договор.

Светлана ПЛЕТНЕВА

30.01.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 17, за месяц 108

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2006