Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Выбираем застройщика

Приобретение жилой недвижимости - дело серьезное и требующее обдуманного решения относительно того, кому довериться. Большая часть сделок при операциях с недвижимостью происходит с участием риэлтеров. Что касается строящегося жилья, то его купить можно как через риэлтера, так и непосредственно через застройщика. У строителей есть преимущество: низкие цены - первоначальная стоимость, и каждый последующий собственник, покупающий квартиру, сможет продать ее по более высокой цене. Чтобы воспользоваться такой возможностью и не беспокоиться о сроках, дополнительных условиях и чистоте сделки, нужно лишь выбрать компанию-застройщика.

Новостройки пользуются стабильно высоким спросом, так как цены на "котлован" ниже, чем на квартиры в построенных домах. К сожалению, покупатели не всегда уделяют должное внимание выбору застройщика и юридической безупречности договоров.

Факты говорят сами за себя. Так, например, в Москве от недобросовестных действий застройщиков пострадало более 15 тысяч семей, а в Московской области – около 20 тысяч семей. А в целом по стране от действий недобросовестных застройщиков пострадало до 80 тысяч граждан. Такие цифры 16 февраля озвучил на заседании Совета по вопросам жилищной политики при обсуждении вопроса о строительстве доступного жилья спикер Совета Федерации Сергей Миронов, передает «Интерфакс». По словам Миронова, самый распространенный вид преступлений в сфере строительства жилья – так называемое прямое мошенничество. Схема проста: оформление документов на квартиру осуществляется в обход действующего законодательства, с застройщиков собираются деньги, а фирма через некоторое время исчезает.

В свою очередь Елена Дранченко, президент Российской гильдии риэлторов, на заседании круглого стола в РИА "Новости" "Рынок долевого строительства жилья: разрешился ли кризис?" назвала три основные причины сложившейся ситуации: несовершенное законодательство, экономические просчеты застройщиков и откровенное мошенничество.

Как отмечалось на заседании, ряд заключаемых с дольщиками договоров противоречит Гражданскому кодексу РФ. Во многих случаях эти документы не содержат конкретной информации о цене объекта и сроках сдачи его в эксплуатацию. В формулировках, как правило, фигурирует слово "ориентировочно", которое затрудняет возможность предъявления возможных претензий к застройщику в дальнейшем. Кроме того, компании зачастую не предоставляют дольщикам для ознакомления всю необходимую документацию, а те, в свою очередь, не осведомлены о том, на какие именно бумаги следует обратить особое внимание.

В настоящее время в Беларуси в сфере строительства жилья также ощущается несовершенство законодательства. В процессе возведения домов может повышаться цена квартиры. Зачастую задерживаются и сроки ввода домов в эксплуатацию. Возможно, ситуация изменится в лучшую сторону с принятием закона о долевом строительстве, который подготовило Минстройархитектуры и который проходит соответствующие согласования. Кроме того, согласно Указу Президента РБ № 287 «О некоторых мерах по защите прав на жилище» с 1 января 2006 года в стране действует обязательное страхование «ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения», направленный на защиту интересов дольщиков. Но выдача страховых полисов только началась, и говорить о том, насколько этот документ защитит интересы и права дольщиков, пока рановато.

Поэтому для того, чтобы свести к минимуму риски, рекомендуем тщательно подойти к вопросам надежности застройщика или продавца и грамотности составления договора. А чтобы оценить надежность проекта, в первую очередь надо разобраться, кто является генеральным инвестором, заказчиком и генподрядчиком строительства. Если есть такая возможность, то каждого из них хорошо бы проверить на наличие безупречной репутации.

Проверка деятельности фирмы-застройщика

У человека, решившего строить жилье на первичном рынке, сразу возникает непростой вопрос: как найти надежную компанию-застройщика, которая качественно и в обещанные сроки построит дом, а что еще важнее, не разорится ли она в процессе работы и завершит строительство? И несмотря на то, что сегодня многие рекламные печатные издания буквально пестрят различными предложениями и приглашают принять участие в долевом строительстве домов, как утверждают дольщики да и сами застройщики, сделать правильный выбор действительно сложно. По крайней мере, намного сложнее, чем выбрать фирму, которая будет оказывать услуги при покупке квартиры на вторичном рынке.

По мнению большинства застройщиков, их главный капитал - это опыт компании и репутация. Поэтому, чтобы правильно сделать свой выбор, надо для начала собрать как можно больше информации о каждой из компаний, иными словами - изучить всю их “историю”. А уж затем, проанализировав все сведения, делать выбор. Тем не менее, проверить каждую организацию, участвующую в строительстве конкретного дома, трудно. Риск, безусловно, присутствует всегда, но каждый человек должен стремиться к тому, чтобы по максимуму обезопасить себя в этом рискованном предприятии.

Лучше всего обращаться напрямую в компании-застройщики, которые сами получают разрешение на строительство объекта, сами делают проектные работы, проходят экспертизу, нанимают подрядчиков и т.д. Сами же и организуют продажу своих квартир. Однако и здесь предпочтение надо отдавать фирмам с хорошей репутацией, если она успела сложиться. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Еще лучше - поинтересоваться у жильцов уже построенных компанией домов, были ли проблемы со сроками сдачи, выполнялись ли все условия договора, как складывалась ситуация в дальнейшем. Некоторые застройщики, и такая практика уже сложилась, после сдачи дома в эксплуатацию ставят его на свой баланс и заключают договоры на техническое обслуживание. Это является дополнительным позитивным фактором для покупателей, влияющим на выбор компании.

На сегодняшний день в Минске сложился достаточно широкий круг солидных организаций-застройщиков, уже не один год успешно работающих на этом рынке. Среди них, в первую очередь, можно отметить такие предприятия, как УКС Мингорисполкома, Минскстрой, Минскпромстрой, МАПИД (совсем недавно здесь организовано собственное проектно-конструкторское управление), Инвест-Систем, Арэса-сэрвис, Комкон и др. Однако эти организации строят в основном для очередников и для своих нужд, поэтому человеку с улицы, тем более не являющемуся нуждающимся, построить себе квартиру через эти организации достаточно сложно. Реализацией своего жилья в основном своем большинстве они занимаются самостоятельно, не привлекая к этому процессу посредников.

Если компания-застройщик не имеет соответствующей службы по реализации квартир, то она привлекает к этому процессу риэлтеров. Последние, имея большой опыт работы со сделками по купле-продаже жилья, являясь профессионалами в своем деле, успешно справляются с этой задачей. Такая практика продажи квартир на рынке существует во всем мире, и Беларусь не является исключением.

В этой связи отметим, что сегодня на минском рынке многие агентства недвижимости имеют не только большой опыт и наработанные схемы продажи таких квартир, но и многолетние связи с компаньонами-застройщиками, владеющими подробной информацией как о застройщиках, так и о продаваемых квартирах. Такой принцип многолетней работы сложился, к примеру, у агентств: “Твоя столица”, “Час Пик”, «Квадратный метр», “Приам-М”, “Центростиль”, “Пакодан”, «Мир недвижимости плюс», «Квартирный вопрос», «Альверия», «Новоселье» и др. Чтобы избежать недоразумений, желательно, чтобы реализацией квартир в доме занималась одна риэлтерская компания, а не несколько, как зачастую хотят некоторые застройщики, будучи заинтересованными в быстрейшей продаже своих квартир. Риэлтерские компании, в свою очередь, тоже стремятся получить от застройщиков эксклюзивное право на продажу конкретной квартиры в конкретном доме. Это и понятно. Они хотят сохранить свое доброе имя и получить комиссионные за конкретно предоставленную услугу.

При выборе фирмы предпочтение должно отдаваться тем агентствам, которые не просто сводят интересы клиента и фирмы-застройщика, а владеют полной и достоверной информацией о застройщике, чтобы их сотрудники могли четко и уверенно в личной беседе или по телефону рассказать, сколько и каких домов было построено фирмой, выдерживались ли сроки строительства и условия договоров, какие были претензии со стороны дольщиков, были ли судебные разбирательства, состоятельна ли фирма, умеет ли грамотно планировать и составлять сметы и т.д.? Ведь большинство неудач в строительстве как раз и заключается в том, что многие фирмы-застройщики делают неправильные расчеты и продают свои квартиры по заниженным ценам, то есть дешевле себестоимости. Такая ситуация в свое время возникла, к примеру, у фирмы “Декорум” и некоторых других предприятий. Компаниями был сделан неправильный финансовый расчет, и в итоге им просто-напросто не хватило денег, чтобы своевременно достроить дома и заселить счастливых новоселов.

Проверка документов и заключение договора

Удостоверившись в законности полномочий ваших будущих партнеров, не постесняйтесь попросить документы, подтверждающие право компании вести строительство на данной территории. В число документов входят решение местной администрации о предоставлении в пользование земельного участка, договор аренды земли, купли-продажи или уступки права аренды, планы земельных участков, акты о правах на участок и т. п. Выяснив, что продавец и все участники процесса работают на законных основаниях, можно приступать к изучению договора.

Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора.

Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления «дольщику» квартиры по акту приема-передачи.

Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.

Путь от момента заключения договора до момента получения документа собственника длинный. И чем раньше вы заключили договор, тем длиннее расстояние, которое вам предстоит пройти. Вполне вероятно, что сроки завершения проекта, обещанные устно, в итоге не совпадут с фактическими. Ведь дом нужно не только построить, но еще и провести сверку затрат на строительство дома, сдать госкомиссии, обмерить усилиями сотрудников агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. И если даже дом построен за год, еще полгода, а то и больше может уйти на оформление всех необходимых на него документов в госорганах.

Кроме того, профессионалы советуют максимально подробно в договоре отражать все параметры и отличительные особенности квартиры: строительный адрес, номер корпуса, секции, этаж, расположение квартиры на этаже, ее условный номер, общую и жилую площадь, количество комнат. Необходимо также присовокупить к договору план вашего этажа, на котором ваша квартира будет заштрихована.

Цена квартиры

Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание платы за инфраструктуру и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства. Эксперты рынка считают, что у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура и застройщик пожелал заработать больше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны с объективным удорожанием, от которого никто, к сожалению, не застрахован. Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример - машиноместа в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают потребителям. Проблема в том, что в договоре они это фиксируют не всегда. В итоге «дольщику» приходится платить за желанное машиноместо дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

Елена МАСЛОВСКАЯ

27.02.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 10, за месяц 41

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 8/2006