Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Обменять – теперь значит: продать и купить

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Обменять – теперь значит: продать и купить

Обмен - это старейший вид операций с жилыми помещениями и по-прежнему один из самых востребованных на рынке недвижимости. Но сегодня квартирный вопрос решают совсем по-другому, нежели 15–20 лет назад, когда понятие «собственная недвижимость» было для многих в новинку.

Многие по привычке называют обмен одной квартиры на другую (или несколько) прямым. Но это в корне неверно. Такая практика была возможна в советское время и тогда являлась единственным способом решения жилищного вопроса. Сегодня все иначе. Прямой обмен сохранился только в случае проведения операций с неприватизированными квартирами, а обмен жилья, находящегося в собственности, происходит по договору мены, который подразумевает, что все владельцы и пользователи одной квартиры в полном составе переезжают и приобретают те же права в другой. И наоборот: собственники второй переезжают и имеют те же права в первой. Конечно, такое требование существенно ограничивает выбор жилья. Поэтому большинство обменов сегодня осуществляют с помощью сделки купли-продажи.

Технология альтернативной сделки подразумевает продажу жилья одновременно с покупкой нового. И вариантов тут может быть великое множество: одну квартиру меняют на другую (простая альтернатива), одну на две или три, две на одну, две на две и т. п. Богатство вариантов обусловлено следующим: цены на рынке минской недвижимости растут, и в таких условиях единственным выгодным способом обмена становится сначала покупка новой квартиры и уже затем продажа старой. Но не всем это по карману. Если же сперва продать свое жилье, то цены за период поиска желанного варианта квартиры могут вырасти очень существенно, не позволив таким образом купить то, на что вначале обмена деньги были. Такое развитие событий особенно вероятно, если человек действует самостоятельно, без участия риэлтерской компании.

Альтернативная сделка подразумевает одновременный поиск покупателя на квартиру ее участника и новой квартиры для него. Это повышает вероятность положительного для продавца развития событий.

Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое. Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.

Схематично сделку можно представить так: поиск покупателя своей квартиры - заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем; поиск квартиры для себя - заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу; сбор всех документов (как правило, поручаемый риэлтеру); юридическая проверка документов риэлтерской компанией; организация сделки, расчет денежных средств; подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки; передача документов на государственную регистрацию; подписание акта приема-передачи квартиры.

Альтернативные сделки, несмотря на все свои преимущества, связаны с определенными сложностями. Во-первых, квартира в этом случае всегда стоит немного дешевле, нежели свободная. Во-вторых, подобные сделки частенько, что называется, «разваливаются», не доходят до логического завершения - покупки участниками нового жилья. В-третьих, они имеют обыкновение вырастать в «цепочки», и тогда их исход зависит от мастерства риэлтера и адекватности всех участников. В-четвертых, альтернативные цепочки довольно сложно организовать, а сделать это самостоятельно практически невозможно.

Для решения проблемы отсутствия свободных денег на доплату при альтернативных сделках уже довольно давно используют ипотечное кредитование. Кроме того, обычной практикой при решении жилищного вопроса в настоящее время является кредитование под залог имеющейся квартиры, что позволяет приобрести другую без продажи имеющейся. Размер кредита зависит от многих параметров, главный из которых - размер доходов человека и их документальное подтверждение.

Сейчас ипотека нашла применение в риэлтерской практике решения разъездов и обменов. Напомним: проблема обмена в том, что в условиях роста цен выгоднее сначала купить новую недвижимость, а потом продавать имеющуюся, но, как правило, это может позволить себе не каждый. Сегодня все больше людей, нуждающихся в обмене, разъезде или съезде, сначала берут кредит в банке и приобретают квартиру, а потом продают имеющееся жилье. На пике роста цен такая технология совершения сделки действительно выгодна, поскольку за полгода или год стоимость имеющейся недвижимости вырастает. Конечно, не всем такая технология обмена доступна, поскольку нужны какие-то накопления, а также солидная заработная плата, позволяющая взять нужную сумму кредита.

Светлана ПЛЕТНЕВА

24.04.2006

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 8

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 16/2006