Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Мировая практика налогообложения недвижимости и особенности формирования концепции налога на недвижимость в Беларуси (Продолжение. Начало в № 37)

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Мировая практика налогообложения недвижимости и особенности формирования концепции налога на недвижимость в Беларуси (Продолжение. Начало в № 37)

Вместе с тем интерес представляют конкретные особенности налогообложения недвижимости в зарубежных странах. При определении стоимости объектов для налогообложения обычно так или иначе используются рыночные сведения, но и при этом в одних странах (Франция, отчасти Великобритания) в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества), а в большинстве других стран, применяющих налог на недвижимость, - капитальная, то есть аккумулированная, а не среднегодовая стоимость объекта. В свою очередь сама методика определения оценочной стоимости базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды).

Схемы предоставления льгот также могут различаться по странам. Так, в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам. В других странах имеет место сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика. К видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей. Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторый фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течение нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания.

Что же касается ставок налога, то здесь все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или другой стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки. Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Таким образом, ставка налога является переменной величиной. При этом в одних случаях, например в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10 процентов при коэффициентах налогообложения 20-100 процентов. Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, например в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей.

При этом есть одно свойство недвижимого имущества, характерное и для Беларуси, и для зарубежных стран, - неукрываемость его от налогов. Однако очевидно, что неукрываемость от налогов может быть обеспечена только при условии создания информационной базы налогообложения недвижимости, основанной на согласованной системе государственного учета, оценки и регистрации недвижимого имущества.

В настоящее время в Беларуси учет отдельных частей одного и того же объекта недвижимости ведется различными организациями и ведомствами: учет земельных участков осуществляется Госкомземом Республики Беларусь, учет жилого фонда и некоторых типов нежилого - органами БРТИ, залоги регистрирует Республиканский центр учета недвижимости, учет имущества промышленных предприятий возложен на Госкомимущества Республики Беларусь. Разрозненность ведомств, занимающихся учетом недвижимости, отсутствие единых подходов и требований к вопросам учета и оценки различных типов недвижимости, структуре технических характеристик, которые используются в моделях оценки, создают большие проблемы как с полнотой учета всей недвижимости республики, так и с достоверностью данных учета.

Более того, существующая система учета является серьезным препятствием к налаживанию государственного учета объектов недвижимости в целом - совместно земельных участков и всего, что с ними неразрывно связано (зданий, строений, сооружений) и созданию на базе этого учета единой базы данных о находящихся на территории Республики Беларусь объектах недвижимости - их физических, экономических и правовых характеристиках - так называемого Единого государственного кадастра недвижимого имущества Республики Беларусь.

Говоря о важности государственного учета недвижимости, можно сослаться на пример Твери и Новгорода, где в течение двух лет (1997-1998 годы) проводился эксперимент по введению налога на недвижимость. Примечательно, что свыше полутора лет из двух, отведенных на эксперимент, ушли на проведение учета объектов недвижимости. При этом, например, в Новгороде только в жилом фонде было выявлено около 30 процентов неучтенных объектов; в Твери полевое обследование, проведенное службами госучета, позволило выявить 4100 неучтенных объектов недвижимости (всего реестр объектов недвижимости Твери включает около 200 тысяч объектов).

Думается, в Беларуси ситуация в вопросах полноты учета недвижимости на сегодня не намного лучше. Решение вопросов государственного учета, оценки и регистрации недвижимого имущества должно осуществляться в рамках единой автоматизированной системы - в противном случае органы госучета рискуют просто захлебнуться в грудах архивов и, конечно, при отсутствии этой системы практически невозможно будет поддерживать сведения о недвижимости в актуальном состоянии.

Безусловно, создание автоматизированной системы государственного учета, оценки и регистрации недвижимости потребует затрат. Очевидно, именно это сдерживает правительство республики от принятия соответствующих решений. Но это лишь одна сторона вопроса. Вторая, не менее важная, - необходимость определить государственный орган, на который будет возложена ответственность за создание Единого государственного кадастра недвижимого имущества Республики Беларусь.

В рамках данной статьи трудно охватить весь спектр проблем, возникающих в связи с введением изменений в существующий порядок расчета налога на недвижимость. Однако ясно одно: новое налогообложение недвижимости взамен существующих ныне налогов на недвижимость и землю - это средство сделать рынок недвижимости общественно понятным, создать базу информации об объектах, наладить систематический учет, обеспечив тем самым информационную доступность недвижимости и дальнейшее развитие самого рынка недвижимости.

Николай Синяк, канд. экон. наук, член ERES&IRES

23.09.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 16, за месяц 132

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2002