Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Удостоверить сделку можно и в агентстве по госрегистрации

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Удостоверить сделку можно и в агентстве по госрегистрации

Если раньше, для того чтобы зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, надо было обязательно удостоверить сделку у нотариуса, то теперь с этим великолепно справляются и столичные регистраторы. Правда, записаться сейчас к регистратору на удостоверение сделки можно только на ноябрь месяц. Поэтому, как и прежде, абсолютное большинство договоров купли-продажи минских квартир удостоверяются нотариусами, потому что если есть покупатель и продавец, то ждать им полгода нет никакого резона. Ведь рынок квартир непредсказуем, и за такое долгое время на нем может произойти все что угодно. Да и стремление скорее переселиться на свои кровные метры вполне объяснимо.

Мы встретились с начальником отдела № 2 регистра Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру Алексеем Козелом и попросили его рассказать об изменениях, произошедших в последнее время в системе госрегистрации объектов недвижимости, и ответить на некоторые вопросы наших читателей.

Регистратор – самый универсальный юрист

С момента введения закона о государственной регистрации порядок совершения регистрационных действий кардинально изменился. Изменились и сами принципы, подходы и методология регистрации. Очень важной задачей, поставленной законом, было создание института регистраторов. Осуществить эту задачу было непросто, потому что в Беларуси не было специалистов, готовых в ближайшее время стать государственными регистраторами. Как отметил Алексей Козел, в отделе № 2 регистра поменялся практически весь штат сотрудников. На место специалистов, которые не один год проработали в системе госрегистрации, пришли новые неопытные сотрудники и начали свою деятельность практически с нуля. К 1 мая 2004 года, к моменту окончания первого переходного периода Программы поэтапного развития системы государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в агентстве были огромные очереди. И если вначале регистраторы принимали заявления о регистрации недвижимого имущества прав на него и сделок с ним , совершали регистрационные действия, осуществляли первоначальное формирование регистра недвижимого имущества, то сейчас перед ними стоит задача не столько о сокращении очередей и количестве принятых граждан, как о качестве выполненных работ. Ведь регистратор не только досконально проверяет документы и составляет проекты документов, являющихся основанием для регистрации сделок с недвижимым имуществом, но и сам готовит документы – выписки из регистра, справки о наличии в собственности граждан жилых помещений и др., принимает заказы на техинвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества, консультирует и дает разъяснения по вопросам совершения регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации.

Всегда есть право выбора

Законом о государственной регистрации предусмотрено выполнение регистраторами не свойственных ранее регистрирующим органам функций. Одной из таких функций является наравне с нотариусами удостоверение документов, являющихся основанием для сделки. Но если нотариат существует уже более 80 лет, и в нотариальных конторах работают квалифицированные специалисты, которые, прежде чем стать нотариусами, сдают экзамены, постоянно обучаются, повышают свою квалификацию, то агентства по государственной регистрации и земельном кадастру – это молодые организации, где работают в основном новички. Наверняка, знания у них есть, но то, что не хватает опыта, это точно. Ведь чтобы стать регистратором, надо максимум полгода стажироваться, пройти аттестацию и стать за такое короткое время уже высококвалифицированным специалистом, способным не только осуществить регистрационные действия со всеми объектами недвижимости, но и удостоверить сделку. К тому же, одним из принципов нотариальной деятельности является тайна совершения нотариального действия. А как может регистратор, работающий в «окне» на общем приеме, принимать клиентов, объяснять им смысл и значение сделки, рассказывать о последствиях и т.д.?

Тем не менее, после окончания переходного периода регистраторам пришлось выполнять требования, предъявляемые к ним законодательством. Как отметил начальник отдела № 2 регистра, вначале каждый регистратор отдела по очереди удостоверял в среднем по две сделки в месяц. Однако потом с целью повышения качества работы и чтобы не создавать очередей на приеме документов у «окна», было принято решение освободить одного регистратора от общего приема граждан и вменить ему в обязанности только удостоверение сделок. К слову отметим, что первая сделка о разделе объекта недвижимости была удостоверена 6 июля 2004 года. И в настоящее время регистратор каждый день удостоверяется по две-три сделки. Но этого явно недостаточно, чтобы удовлетворить потребность в этой слуге всех желающих. Сегодня попасть с документами на прием к регистратору можно только по предварительной записи. А записывают уже на начало ноября. Поэтому тем, кому надо срочно удостоверить сделку и зарегистрировать права собственности на квартиру, все равно приходится идти в нотариальную контору и платить за услугу государственную пошлину в размере пяти базовых величин (сегодня это 157.500 рублей), плюс дополнительно за нотариально заверенную копию договора купли-продажи, плюс компьютерные услуги, тогда как удостоверение сделки в агентстве по государственной регистрации обходится клиенту только 18.600 рублей. И до установления размера государственной пошлины повышения расценок на этот вид услуг не предполагается. Как видим, разница в оплате весьма существенная. Поэтому гражданин сегодня имеет право выбора: либо подождать полгода и сэкономить деньги, либо выиграть время, при этом заплатив в несколько раз дороже. И еще. В силу того, что в агентстве не хватает регистраторов, выделить второго специалиста, который бы только удостоверял договоры, пока нет никакой возможности.

К тому же в столичном агентстве, как правило, удостоверяются нетипичные сделки, которыми нотариальные конторы в силу разных причин не занимаются. Это, например, удостоверение договора о предоставлении квартиры взамен сносимого жилого дома, договор о разделе или слиянии квартиры и др. Формы таких договоров разрабатывались регистрирующим органом самостоятельно, поэтому здесь они удостоверяются и регистрируются. Кроме того, по записи банков регистраторами отдела удостоверяется много договоров залога квартир.

Окно окном, но и ответственности никто не отменял

Сегодня столичные регистраторы работают в режиме «одного окна». Придя в агентство, гражданин, как минимум, должен предоставить регистратору оригинал документа, удостоверяющего личность, - паспорт. При этом надо помнить, что водительское удостоверение, пенсионное удостоверение, ксерокопия паспорта не являются документами, содержащими идентификационные сведения о гражданине. Если в паспорте будет стоять отметка «подлежит обмену», в приеме документов будет также отказано. Если необходимо осуществить регистрацию сделки и основанного на ней права, то предоставляется соответствующий документ – договор купли-продажи квартиры, договор приватизации, договор дарения и др. При регистрации права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования заявителем предоставляется свидетельство о праве на наследство. Если в квартире произведена перепланировка, переустройство и т.д., то решение администрации на эти работы может и не быть представлено. Регистратор сам уточнит, выносилось ли такое решение. Если выносилось, то администрация сообщит об этом, если не выносилось, то гражданин получит отказ в регистрации. Справку ЖСК также не обязательно иметь на руках. Регистратор может сам запросить ее у председателя кооператива. Правда, есть определенные сложности с поиском председателей ЖСК, зачастую даже сами граждане их не знают. Тем не менее, списки председателей в столичном агентстве есть. Регистратор может запросить и справку для государственной регистрации права собственности на квартиру, построенную по договору долевого участия в строительстве.

Сегодня гражданину нет необходимости приходить в городское агентство за выпиской из регистра, за справкой об оценочной стоимости квартиры, справкой об отсутствии в регистре сведений об объекте недвижимости. Регистратор по запросу нотариальной конторы подготовит эти документы и вышлет их. Не надо приходить и за справкой о наличии в собственности жилья для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в администрации своего района. На запрос администрации регистратор вышлет ответ по электронной почте, а гражданину останется лишь оплатить квитанции агентства за предоставленные услуги. Если же говорить в целом, то внедрение в работу электронных документов, которыми уже обмениваются между собой различные органы и организации, намного сэкономит время как регистраторов, осуществляющих регистрацию, так и граждан, нуждающихся в регистрации. На сегодняшний день уже налажена электронная связь с Беларусбанком, осуществлен пилотный проект по внедрению электронного документа с государственной нотариальной конторой №2 Советского района.

Тем не менее, иногда сроки регистрации не укладываются в семь рабочих дней. Обнаруживаются ошибки или неточности в документах, возникает необходимость истребования дополнительных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Закон о государственной регистрации предусматривает, что если для регистрации гражданин предоставляет документ, не соответствующий законодательству, регистратор не имеет права осуществлять регистрационные действия, значит, он должен отказать в приеме документов. Когда дело касается документов, которые агентство может запросить в других органах и организациях, но гражданин все-таки их приносит, то если в них обнаруживаются ошибки, регистратор принимает документ и посылает запрос в организацию, выдавшую его, с просьбой уточнить сведения и выслать документ повторно. В таких случаях регистрация вместо 7 рабочих дней может быть продлена до одного месяца. Кроме того, если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней.

А в суд все равно приходится ходить

Специфика работы регистратора такова, что он несет всю ответственность за регистрационные действия. И если регистрацию вдруг признают недействительной, то не важно, есть вина в этом регистратора либо другого лица или организации, ему все равно придется идти в суд, поскольку агентство по государственной регистрации находится в самом конце любой цепочки операций с недвижимостью. К примеру, не так давно были распространены нарушения, связанные с оформлением права собственности на квартиру членом ЖСК, полностью внесшим паевой взнос. Председатель кооператива, выдавая гражданину справку о членстве в ЖСК, не истребовал согласия остальных совершеннолетних членов семьи. На основании этой справки агентство по госрегистрации регистрировало его право собственности. А через некоторое время супруг (супруга), узнав об этом, предъявлял претензии не к председателю кооператива, а к регистрирующей организации. Сейчас данный пробел исправлен. Начиная с 2006 года в справке ЖСК, являющейся основанием для осуществления государственной регистрации, председатель должен указать, кто участвовал в выплате паенакопления. И если есть участник, кроме члена ЖСК, принимавший участие в выплате пая на квартиру, то он должен дать свое согласие на регистрацию права собственности.

Как отметил Алексей Козел, как правило, в 99 процентах случаев регистрацию признают недействительной не из-за неправильности совершения регистрационных действий, а из-за признания недействительными документов, являющихся основанием для регистрации права собственности. И в данном случае от регистратора уже ничего не зависит. Ему приносят нотариально удостоверенный договор, и сомневаться в том, что он недействительный, нет оснований. И если потом вдруг в суде сторона докажет, что она при заключении договора не понимала значения своих действий, не руководила ими, находилась под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и т.д., или каким-то образом были ущемлены ее права, суд вынесет решение о признании сделки недействительной, порой ничтожной, и признает регистрацию недействительной.

Зарегистрировать сделку помогут агентства

В столице абсолютное большинство сделок по договорам купли-продажи квартир осуществляется с помощью посредников – агентств недвижимости. Но если раньше присутствие будущего владельца квартиры в регистрирующем органе было обязательно, то теперь в этом нет необходимости.

В настоящее время между организациями по государственной регистрации и агентствами недвижимости заключены договоры о сотрудничестве. В рамках этих договоров агентство недвижимости на основании гарантийного письма либо уполномоченный в лице директора аттестованный сотрудник агентства по доверенности от имени своего клиента представляет его интересы в регистрирующем органе.

В настоящее время в отделе № 2 регистра Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру с агентствами недвижимости работают два регистратора. Они принимают от уполномоченных риэлтеров пакеты документов, оформляют заказы, осуществляют регистрационные действия. Работа этих регистраторов в отличие от тех, кто принимает заказы на общем приеме, осложняется еще и тем, что им, согласно закону о мерах по предотвращению легализации доходов, полученных незаконным путем, при совершении регистрационных действий в отношении сделок с недвижимостью, превышающих 2 тысячи базовых величин, приходится заполнять специальные формуляры, а значит, нести дополнительную ответственность. При этом заполнять спецформуляры приходится практически на все сделки с минскими квартирами.

Квартира-студия - модно, но проблематично

Если вы построили себе новую квартиру и хотите сделать из нее студию, вы должны помнить, что ее функциональное назначение – жилое помещение. Поэтому, для того чтобы сделать из нее студию, надо поменять, как минимум, ее функциональное назначение.

Существует проектная документация на дом, в которой пририсованы все квартиры с наличием или отсутствием каких-либо систем, перегородок и т.д. Если у вас возникла идея по поводу организации вашего жизненного пространства на стадии строительства дома, проблемы никакой нет. Надо внести корректировку в проект, и ваша квартира будет строиться с учетом этой корректировки. При приеме объекта в эксплуатацию это будет зафиксировано. Но если вам приходит на ум мысль: не изменить ли площадь квартиры, когда дом уже построен и введен в соответствии с проектом в эксплуатацию, это будет считаться перепланировкой. Потому что для отдельно взятой квартиры устройство или ликвидации перегородок стенок может и не повлечь особых последствий, однако последствия могут возникнуть для всего дома, когда будут нарушены жесткость и прочность его конструкций. Поэтому при переоборудовании квартиры в студию надо получить разрешение местной администрации. Если же это сделать самовольно, то впоследствии могут возникнуть проблемы. Согласно Жилищному кодексу Республики Беларусь лицо, допустившее самовольную реконструкцию, должно вернуть все в первоначальное состояние.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.06.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 14, за месяц 95

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2006