Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Проверить квартиру поможет агентство

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Проверить квартиру поможет агентство

При осуществлении сделок с недвижимостью велика роль проверки юридической чистоты квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. Почему важно проверить «историю» квартиры, как это лучше сделать и каких приобретений стоит остерегаться?

Термин «юридическая чистота» появился в профессиональной риэлтерской среде. Риэлтеры дают такое определение этому понятию: юридически чистой называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца. Такую кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

Вот пример из практики. Недавно один риэлтер подобрал своему клиенту нужную квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи образца 1994 года. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. Покупатель хотел было отказаться от данного варианта, побоявшись, что в будущем, возможно, с этой квартирой могут возникнуть проблемы. Но специалисты убедили его в том, что нет никаких оснований отказываться от выгодной сделки: они истребовали дополнительную справку о начислении жилищной квоты и выяснили всех участников приватизации, которые имели право на долю в собственности этой квартиры. В итоге покупатель совершил выгодную сделку и остался очень доволен.

Но зачастую встречается жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. Можно ли самостоятельно проверить такую квартиру и выяснить связанные с ней проблемные вопросы?

Если вы уверены в своих силах и значительная потеря времени (а иногда и средств) вас не страшит, можете попробовать провести процедуру проверки самостоятельно.

Для начала необходимо изучить домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик). Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, нужно очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Далее нужно посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация об существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.

Для совершения сделки вам необходимо идентифицировать личности сторон, установить подлинность паспортов, исследовать их на отсутствие ошибок и неточностей.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, а также его нетрудоспособные супруг и родители.

Если квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца, то должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, этим вы даже обидите человека. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих. Потому что информация из одного диспансера в другой не передается.

Если квартира продается по доверенности, покупателю прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта.

Если вы считаете, что риск в вашем случае - дело неблагородное, и не собираетесь оставлять «лазейки» для проблем с новым жильем (пусть даже самостоятельная юридическая проверка будет очень тщательной), воспользуйтесь помощью компетентного в данном вопросе агентства недвижимости. Его сотрудники имеют немалый опыт по этой части и наработали нужные контакты на всех этапах проверки квартиры. Процесс сбора и проверки документов займет намного меньше времени, и, самое главное, риэлтеры смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки опасной квартиры.

Если же говорить о процессе купли-продажи квартиры в целом, то риэлтеры предоставляют комплекс услуг - от поиска варианта жилья и юридической проверки до проведения и регистрации сделки купли-продажи и процедуры взаиморасчетов. Максимально экономичный вариант - заключение с агентством недвижимости договора на оказание риэлтерских услуг.

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты - проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только продажу квартиры, но и покупку взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя. А значит, в проверке квартиры должен быть заинтересован не только покупатель, но и продавец.

Елена МАСЛОВСКАЯ

09.10.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 105

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2006