Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Все, что вы хотели узнать о сдаче квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Все, что вы хотели узнать о сдаче квартиры

Сдача жилья в аренду – достаточно распространенный бизнес: по оценкам риэлтеров, ежедневно в столице сдается в аренду 50-60 квартир. Но каждому, кто вновь приходит на этот рынок, приходится разузнавать все самостоятельно. Постараемся помочь арендодателям, решившим впервые прийти на рынок аренды жилья.

Как определить цену?

Это проблема для дорогого рынка. В зависимости от качества и площади квартиры могут предлагаться и за 500 долл., и за 1500-1800 тыс. долл. в месяц и выше. Что касается рынка типового жилья (массового), то здесь все: и квартиры, и мебель в них, и снимающие – практически одинаковы. Оттого и цены отличаются незначительно. И самый простой способ узнать, за сколько можно сдать свою квартиру, – это купить специализированные печатные издания, найти рубрику «квартиры внаем» и позвонить по объявлениям. Вы попадете в агентство недвижимости, сотрудники которого проконсультируют вас по цене. Чтобы удостовериться в цене, можно позвонить по нескольким объявлениям и проконсультироваться у специалистов разных агентств недвижимости.

Надо иметь в виду, что некоторые столичные агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, имеют свои сайты в Интернет. Посетив сайт и изучив предложение квартир (указываются улицы, где сдаются квартиры), можно точнее определить цену вашей квартиры.

Реалии рынка

Пока же – для общего развития – скажем, что цены на аренду жилья в Минске с наступлением осени заметно выросли. Так, по оценкам специалистов отдела аренды жилья агентства недвижимости «Час-Пик», если летом типовую однокомнатную квартиру можно было арендовать еще за 150-160 долл. в месяц, то теперь она стоит 200-220 долл. В среднем же однокомнатная квартира в столице стоит 180-200 долл. в месяц, двухкомнатная обойдется 220-250 долл., трехкомнатная – от 250 и выше. При этом тенденция такова, что, как правило, в стоимость аренды не включается оплата коммунальных услуг.

Как констатируют специалисты, арендная плата будет расти и дальше - сказывается и рост цен на квартиры на рынке купли-продажи, и постоянно повышающиеся тарифы на жилищно-коммунальные услуги и т.д. А главная причина роста арендной платы – значительное превышение спроса над предложением. Как отметил Сергей Кадол, начальник отдела аренды жилья АН «Час-Пик», в настоящее время спрос на однокомнатные квартиры превышает предложение примерно в 3 раза, на двухкомнатные - в 1,5 раза. Спрос и предложение трехкомнатных приблизительно равны.

Комнаты также выросли в цене. Если раньше снять комнату можно было за 50-60 долл., то теперь чаще всего за нее просят 70-80 долл.

Дорого – это хорошо или плохо?

По всей видимости – не очень. Квартиры по завышенным ценам сдаются дольше тех, которые выставляются на рынок по средней цене. Но даже если снимающий по завышенной цене нашелся, это тоже не всегда хорошо. Такой человек может в любой момент понять, что он ошибся, и найти себе другую квартиру. Вы же получите испачканные обои (даже самый аккуратный человек что-то попортит) и необходимость снова искать нанимателя. Так что оптимальной следует считать сдачу квартиры по цене, средней для рынка или даже чуть ниже, – в этом случае арендатор будет вами дорожить.

Делать ли ремонт?

Тоже проблема. Отремонтированная квартира, конечно, может быть сдана дороже, но сам ремонт стоит денег. Окупится ли он? Этот вопрос зависит от конкретных условий: где расположена квартира, каковы ее параметры – и лучше всего задать его агенту. В самых же общих чертах можно сказать, что однозначно надо ремонтировать квартиру, если она «убитая» (в ней жила до этого семья алкоголиков). Дело тут не только в деньгах, но и в том, что в такое помещение нормальный человек не поедет ни за какие деньги. А значит, арендаторы у вас будут под стать нынешнему состоянию квартиры, и вы нахлебаетесь с ними проблем. Но и творить евроремонт в типовой «панельке» на окраине тоже ни к чему. Квартира должна быть чистой, уютной и без особых изысков.

Обращаться ли в агентство?

Однозначно да! Арендаторы иногда пытаются обойтись без агентств, поскольку их услуги придется оплатить. Разумна ли такая экономия – отдельный вопрос (например, можно нарваться на мошенников), но для владельца квартиры все услуги агентств бесплатны. Отсюда вывод: пусть риэлтеры поработают для моего блага совершенно для меня бесплатно.

Какие документы нужны?

Если вы решили сдать квартиру, обязательно составьте договор найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) и членам его семьи (указать количество человек) жилое помещение во владение и пользование за плату, состоящее из 1, 2, 3 и т.д. комнат. Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование нанимателю имущество (мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество), определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п. Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель - близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон, в некоторых случаях – по требованию одной из сторон.

Платить ли налоги?

О том, что при сдаче квартиры в аренду собственник должен платить налоги, общеизвестно. Однако реальность такова, что платит налоги абсолютное меньшинство квартировладельцев. Правда, как утверждают налоговики, в течение последних лет известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдают в аренду дорогие квартиры в центре города или иностранным гражданам. Выявлять арендодателей помогали и ЖЭСы, которые не регистрировали договоры найма без отметки налоговой инспекции. Тем не менее, что касается сдачи в аренду типового жилья, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир.

Как они это делают? Как показывает практика, в большинстве случаев они вообще ничего не делают. А размышляют примерно так. Квартиру сдаем, но ни ЖЭС, ни налоговую инспекцию не ставим в известность, а если они все-таки придут - сделаем круглые глаза и скажем, что "ничего не знали". Более изощренный вариант - договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма (поднайма) жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей. Ведь в любое время могут найтись «доброжелательные» соседи, а чаще всего – сами наниматели (хозяин квартиры повысил цену за жилье или нашел других квартирантов, или преждевременно выселяет и т.д.), которые «настучат» в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает комнату или квартиру и при этом не платит налоги. Получив сигнал о несанкционированной сдаче жилья, вас вызовут в налоговую инспекцию или посетят вашу квартиру, и тогда отговорки не помогут, по решению суда вам придется уплатить не только подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, и пеню, но и серьезный штраф.

Сколько придется платить?

Если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и ваш доход от сдачи в аренду жилья не превышает 500 базовых величин (сегодня базовая величина составляет 31.000 рублей) в календарном году, с получаемого дохода вам придется платить фиксированную сумму подоходного налога.

Обращаем внимание на то, что Минский городской Совет депутатов 25 сентября на заседании 21-й сессии утвердил новые ставки фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений. Собственно, они мало чем отличаются от прежних ставок. Так, ставка подоходного налога за сдачу одной комнаты в жилом помещении, как и раньше, составляет 1 базовую величину, двух комнат – 2 базовые величины, трех комнат – 3 базовые величины, четырех комнат – 4 базовые величины и т.д.

Кроме того, в Минске в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона – 2,0; II экономико-планировочная зона – 1,5; III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Так, например, за сдачу трехкомнатной квартиры в центре города в I экономико-планировочной зоне подоходный налог будет рассчитываться следующим образом: 3 базовые величины (за три комнаты), а это 93 тыс. рублей, будут умножены на самый высокий коэффициент 2. Получается, что ежемесячно налогоплательщик обязан платить подоходный налог в размере 186 тыс. рублей (приблизительно 87 долл. США).

Еще один пример. Возьмем типовую панельную однокомнатную квартиру в спальном районе Минска. Сегодня такое жилье, как правило, сдается в аренду в среднем за 180-200 долл. США. В этом случае подоходный налог составит только 1 базовую величину, поскольку здесь нет повышающего коэффициента.

А вот для арендодателей, проживающих совместно с арендаторами, ставка подоходного налога повысилась. Если раньше размер фиксированной суммы подоходного налога для них понижался на 50 процентов и составлял половину базовой величины, то сейчас арендодателям, проживающим вместе с арендаторами, как и владельцам однокомнатных квартир, придется платить подоходный налог в размере 1 базовой величины.

Для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно уплачивать всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год – в этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету, либо ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины (а она, как известно, может менять по два и боле раз в год).

Некоторые граждане при сдаче в аренду жилья освобождаются от уплаты подоходного налога. Но в этом случае арендатор и арендодатель должны быть близкими родственниками, и степень их родства должна быть подтверждена соответствующими документами. Есть также категория граждан, которые имеют льготы по уплате подоходного налога.

Елена МАСЛОВСКАЯ

16.10.2006

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 12, за месяц 112

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2006