Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Долевая собственность – сильная головная боль для собственников

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Долевая собственность – сильная головная боль для собственников

Для регистрации перехода права собственности на квартиру, новому собственнику недвижимости достаточно зарегистрировать договор купли-продажи (мены, дарения и т.д.) квартиры. А вот для того чтобы зарегистрировать переход права собственности на индивидуальный жилой дом, новому собственнику вначале надо зарегистрировать переход права на землю. Но, как показывает практика, со временем на этой земле могут запросто появиться новые постройки, пристройки и т.п. И если бывший владелец собственности их не зарегистрировал, это по закону будет служить основанием для отказа новому собственнику в государственной регистрации перехода прав на дом.

Мы встретились с заместителем начальника отдела регистра № 1 РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Еленой Найденышевой, которая рассказала нам о некоторых весьма важных нюансах, которые могут возникнуть при государственной регистрации создания индивидуальных жилых домов и земельных участков, а также при возникновении, переходе и прекращении прав на капитальные строения и земельные участки.

С момента принятия Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» прошло уже более 4-х лет. Тем не менее, как показывает практика, некоторые наши граждане до сих пор не понимают, что же такое государственная регистрация прав на земельный участок, государственная регистрация прав на индивидуальный жилой дом, гараж и т.д. Распоряжаясь землей, например, не один десяток лет, засевая его и платя исправно налоги, многие ошибочно полагают, что эта земля принадлежит им, что они могут эту землю продать, подарить и т.д. А о том, что не проходила государственная регистрация создания самого земельного участка, на котором расположен жилой дом, что не установлены его точные границы, они не задумываются. На самом же деле, чтобы владеть землей или распоряжаться ей, надо получить на то соответствующие документы.

Вначале надо оформить права на землю

Если раньше столичному жителю, для того чтобы оформить свои права на землю, надо было самостоятельно обращаться в различные органы и организации за получением необходимых документов, тратить на это свои силы, нервы и драгоценное время, то теперь ему достаточно обратиться в одну из организаций – либо в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (далее Агентство), либо в администрацию района г. Минска по месту нахождения земельного участка, которая окажет услуги гражданину по так называемому принципу «одного окна».

Так, если гражданину необходимо оформить права на земельный участок, то, обратившись в Агентство, можно сразу подать три заявления: о предоставлении земельного участка, на изготовление землеустроительного дела и на регистрацию создания земельного участка и прав на него. При подаче заявлений должны присутствовать все собственники жилого дома с личными паспортами.

Заявление на изготовление землеустроительного дела будет передано в отдел № 7 кадастра Агентства, сотрудники которого в течение месяца со дня внесения платы за выполнение соответствующего вида работ произведут установление границ земельного участка на местности, проведут согласование проекта границ предоставляемого земельного участка с заинтересованными организациями и службами и изготовят землеустроительное дело. Изготовленные в установленном порядке документы будут переданы Минской городской землеустроительной и геодезической службе для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) земельного участка и вынесения его на ближайшее заседание Мингорисполкома.

В зависимости от того, кто является собственником дома – гражданин Республики Беларусь или иностранный гражданин, определяется, на каком праве передается (предоставляется) земельный участок гражданам – либо в частную собственность, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду. Если по решению Мингорисполкома земля предоставляется гражданам в аренду, то для государственной регистрации необходимо заключить с городской мэрией договор аренды земли.

На основании решения Мингорисполкома и землеустроительного дела регистратор недвижимости Агентства произведет регистрационные действия и выдаст на руки гражданину свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка, возникновении прав и ограничений (обременений) прав на него.

За оформлением прав на землю можно обратиться и в администрацию района по месту нахождения земельного участка. В этом случае по принципу «одного окна» администрация района запросит все необходимые сведения из других организаций и направит гражданина в одну из организаций, осуществляющую геодезические работы по установлению границ земельного участка и изготовлению землеустроительных дел. Составленные ими документы будут переданы в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) гражданину земельного участка.

После вынесения данного решения заявителям выдается на руки экземпляр землеустроительного дела и выписка из решения Мингорисполкома. Эти документы являются основанием для совершения регистрационных действий в отношении земельного участка при обращении в Агентство.

В регистрации могут и отказать

По закону регистрация должна осуществляться в течение 7 рабочих дней c момента приема документов и внесения платы за совершение регистрационного действия. Однако если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений и документов либо для того чтобы убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.

Но в регистрации могут и отказать. Как отметила заместитель начальника отдела регистра № 1, если регистратор, занося координаты границ земельного участка в базу данных, заметит, что имеет место наложение границ одного участка на другой, он будет вынужден приостановить совершение регистрационных действий. Он сделает запрос в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу. В зависимости от полученного результата в регистрации либо будет отказано, либо будут уточнены границы земельного участка.

В регистрации может быть отказано и в том случае, если регистратор обнаружит ошибки или неточности в документах. Например, идентификационные сведения гражданина в паспорте отличаются от идентификационных сведений в документах. Распространенным примером является неточное написание имен, например, Софья и София, Наталья и Наталия и др.

Могут быть обнаружены ошибки и в сведениях об ограничениях прав на земельный участок.

Однако камнем преткновения является долевое право на объект недвижимого имущества. Нежелание одного из сособственников лично явиться и подписать заявление о государственной регистрации является основанием для отказа в приеме документов, представленными остальными собственниками для регистрации.

Долевая собственность – головная боль для собственников

Согласно ст.33 Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано собственниками соответствующего имущества, а в отношении земельного участка заявление может быть подписано лицами, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо временного пользования. Это значит, они все вместе они должны прийти в Агентство и подать заявление на оформление прав на землю. По словам Елены Найденышевой, вот здесь-то, как правило, и возникают проблемы. Кто-то из собственников жилого дома желает оформить права на землю, кто-то - нет. И достигнуть согласия чаще всего им, к сожалению, не удается.

Как пояснила замначальника отдела регистра № 1, если раньше решать такие вопросы, связанные с регистрацией земельных участков, находящихся в общем долевом пожизненном наследуемом владении либо в общем долевом временном пользовании, было достаточно проблематично, то в настоящее время появилась возможность для их решения.

С учетом того, что рассматриваемые земельные участки находятся в государственной собственности, Мингорисполком выносит решение о предоставлении земельного участка всем участникам общей долевой собственности на жилой дом на общем долевом праве по заявлениям только заинтересованных в оформлении прав на земельный участок лиц. В тексте решения о предоставлении земельного участка должны содержаться идентификационные сведения всех участников общей долевой собственности на капитальное строение, необходимые для внесения в регистрационную книгу.

На основании этого решения заявление о регистрации создания и возникновения общего долевого права на земельный участок в Агентстве может быть подписано и подано как одним, так и несколькими кандидатами в правообладатели. Если среди заявителей не было кого-либо, чьи права непосредственно регистрируются или ограничиваются, то регистратор информирует этих лиц о приеме документов, приостановив совершение регистрационных действий. При наличии возражений гражданин должен явиться в Агентство лично и подать заявление регистратору. Это заявление послужит основанием для отказа в регистрации согласно п.п.1.3 п.1 ст.36 закона о госрегистрации.

В случае, если собственник лично не придет в Агентство в течение указанного регистратором срока и не напишет заявление о том, что он отказывается оформлять свои права, а пришлет отказ по почте или устно известит регистратора о несогласии, его права будут зарегистрированы. Однако свидетельство о государственной регистрации он не получит, то есть документа, удостоверяющего его права на землю, у него не будет. Он сможет, при необходимости, только заказать выписку, в которой будет указано, что его права зарегистрированы.

При наличии отказа в совершении регистрационных действий граждане могут обратиться в суд. Суд своим решением обяжет Агентство зарегистрировать создание и возникновение общего долевого права на земельный участок по заявлению одного из граждан, так как наличие возражений у одного из кандидатов в правообладатели не должно служить препятствием для осуществления законных прав других лиц. На основании решения суда будет осуществлена регистрация прав на земельный участок. Как правило, все судебные издержки возлагаются на гражданина, препятствующего осуществлению законных прав других граждан.

Чем больше долей – тем больше хлопот

Недвижимое имущество может находиться в долевой собственности. Как правило, доли появляются при наследовании недвижимого имущества, при дарении, купле-продаже.

В г. Минске количество собственников индивидуального жилого дома может варьировать от одного до восьми человек. Так, например, после смерти одного из собственников жилого дома сразу может появиться и 6, и 7 наследников, зарегистрировавших свои права. Замечательно, если они поддерживают между собой хорошие отношения, но так бывает не всегда. Зачастую они не могут поделить дом, сарай, гараж, огород и т.д. И самое печальное – это то, что все они, как правило, - близкие родственники. Но даже там, где есть лишь два собственника жилого дома, уже появляются проблемы. А что говорить, если их несколько!!! Ведь для того чтобы даже реконструировать часть дома, не говоря уже о том, чтобы сделать пристройку и т.п., нужно получить согласие второго сособственника. При выдаче разрешения на строительство объекта на границе двух земельных участков, кроме согласия сособственников, администрация района требует согласие владельцев соседнего участка. (А вдруг крыша сарая одного соседа будет создавать тень для клубники в огороде другого соседа!)

Решением проблемы, связанной с общим долевым правом на индивидуальные жилые дома, может стать раздел либо вычленение доли в праве недвижимого имущества. Как отметила Елена Найденышева, в настоящее время в столице раздел жилых домов не практикуется, это не всегда возможно выполнить технически, так как по закону в результате раздела объекта недвижимого имущества определенного вида создается два или более объектов недвижимого имущества того же вида (дом - на два дома, квартира на две квартиры). Поэтому, в основном, практика такова: вычленяются доли в натуре, прекращается долевая собственность, регистрируется создание и возникновение права собственности на изолированные помещения (квартиры). Необходимое условие – согласие собственников жилого дома и то, чтобы получаемые в результате вычленения объекты отвечали требованиям, предъявляемым к изолированному помещению (квартире), согласно ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, СНБ 1.04.01-04 и СТБ 1154-99 (жилище).

Специалистами отдела № 7 кадастра Агентства готовится проект вычленения изолированного помещения. Обязательное условие – отсутствие изменений и нарушений в доме и на земельном участке, не оформленных в установленном законом порядке. На сегодняшний день основным препятствием для совершения регистрационных действий является наличие самовольных строений на земельном участке и перепланировок в капитальных строениях. Собственники жилого дома приходят в Агентство либо в нотариальную контору и подают заявление на удостоверение договора о вычленении изолированных помещений из капитального строения. После удостоверения данный договор подлежит государственной регистрации, для чего подаются соответствующие заявления.

При отсутствии согласия всех собственников жилого дома, создание квартир можно также зарегистрировать по решению суда, но подавать заявление о регистрации прекращения общей долевой собственности на дом в Агентство должны все собственники.

Бывает, что доля в праве собственности очень мала, и ее выдел в натуре не возможен. В этом случае собственники могут заключить мировое соглашение в суде, отказавшись от своей доли в праве собственности в пользу других совладельцев и получив от них соответствующую компенсацию.

С соседом лучше дружить

Если один из сособственников сделал пристройку, построил сарай, гараж и т.п., а с соседом у него натянутые отношения, то зарегистрировать изменения капитального строения ему вряд ли удастся. Ведь по закону подавать и подписывать заявление на совершение регистрационных действий должны все участники долевой собственности. А сосед, к примеру, не соглашается идти в Агентство, не желает подписывать документы. Из вредности или просто так. Тогда второму собственнику в регистрации изменений капитального строения будет отказано.

По словам Елены Найденышевой, получается, что на сегодняшний день страдают законопослушные граждане. Получив разрешение на реконструкцию жилого дома либо строительство гаража, выполнив данные работы и оформив акт приемки в эксплуатацию объекта в администрации района, они, при обращении в Агентство для регистрации изменений капитального строения, получают отказ в приеме документов. Причина отказа в том, что в Агентстве имеется информация о том, что на этом земельном участке имеются еще какие-то самовольно возведенные строения других собственников, которые не желают заниматься их оформлением в установленном законом порядке, а изменения капитального строения не могут регистрироваться в какой-либо части, они должны регистрироваться по всему объекту недвижимого имущества .

И это, на сегодняшний день, отметила замначальника отдела регистра № 1, одна из самых больших проблем. Основная масса жалоб граждан касается именно этих вопросов. И чтобы решить их, чтобы не страдали законопослушные граждане, необходимо вносить изменения в закон о государственной регистрации.

Елена МАСЛОВСКАЯ

30.10.2006

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 119, за месяц 528

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2006