Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

На рынке загородной недвижимости в 2006 году произошло немало перемен. Однако самым значительным явилось то, что вместе с окончанием года у граждан закончилась возможность на законных основаниях открыто продавать и покупать неосвоенные земельные участки. Тем же, кто не смог продать свой участок или не успел, придется либо расстаться со своей собственностью, либо искать иные пути для ее сохранения.

Уйдет ли рынок земельных участков в тень?

Напомним, что с 1 января этого года вступил в силу п.1.8 указа № 58 Президента Беларуси, предусматривающий, в частности, запрет на отчуждение, куплю-продажу, мену, дарение, за исключением дарения близким родственникам, пустующих земельных участков, целевое назначение которых предусматривает возведение на нем дачного или индивидуального дома. Продать же участок с недостроенным объектом можно. Но для этого нужно законсервировать "незавершенку" и зарегистрировать ее в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А дело это, как показывает практика, весьма хлопотное. При этом решение о консервации недостроенного жилого дома и дачи принимается в случае, если гражданин не может закончить строительство в силу объективных причин. Например, это может быть отсутствие инженерной и транспортной инфраструктуры, выявленные дефекты в проектной документации, требующие изменения, недостатки в выполнении строительно-монтажных работ. К объективным причинам относится и отсутствие денег и стройматериалов для завершения строительства.

Чтобы произвести консервацию, собственник должен складировать неиспользованные стройматериалы, благоустроить территорию земельного участка, на котором находится незавершенный дом или дача. При этом надо иметь в виду, что консервации не подлежат дома и дачи, расположенные на земельных участках, находящихся в пределах 500 метров от республиканских автомобильных дорог.

Поэтому все расторопные граждане, зная о предстоящем запрете, не сидели сложа руки – любыми путями пытались продать свои земельные наделы. И, собственно, большинству это удалось. Как отметил Владимир Чернушевич, директор агентства недвижимости «Загородный дом», в прошлом году продана большая часть неосвоенных земельных участков – порядка 60 %. Причем, если летом и в начале осени продавцы занимали еще выжидательную позицию, то в ноябре рынок заметно оживился. Пик продаж и покупок пришелся на декабрь, особенно на последние дни месяца. Агентствам, специализирующимся на загородной недвижимости, пришлось работать и 31 декабря. Например, в АН «Загородный дом» в этот день было заключено четыре сделки. А в среднем в последней декаде декабря заключалось каждый день, как правило, до 10-15 сделок. Участки продавались разные – и дорогие, и дешевые. Однако особенным спросом пользовались земельные наделы в Колодищах, Дроздово, Валерьяново, Тарасово, Ратомка и др.

Все это повлияло на стоимость земельных участков, они продавались на 2-5, иногда 10 тыс.долл.США дешевле. Продавцы реально понимали, что продавать надо по любой цене, а покупателей подстегивало то, что таких цен, по всей видимости, уже никогда не будет, и они не ошиблись. Например, земельные участки в Валерьяново (правда, пусть не в самом хорошем месте) продавались за 25-28 тыс.долл.США, в то время как среднерыночная цена участков здесь никогда не опускалась ниже 40-50 тыс.долл.США.

Что же ожидает продавцов пустующих земельных участков, которые не захотели или не смогли по «бросовым» ценам продать землю? Так, если земельный участок предоставлен до вступления в силу указа №87 от 8 февраля 2006 года, то строительство дома или дачи должно быть закончено в течение трех лет - до 1 апреля 2009 года. Если же земельный участок предоставлен после вступления в силу указа, то строительство должно быть завершено в течение 3 лет с даты получения разрешения на строительство, но не позднее 3,5 лет с даты получения документа о государственной регистрации прав на земельный участок. Поэтому время для завершения строительства объектов или для консервации у собственников еще есть. Тем же, кто реально понимает, что не сможет начать или завершить в срок строительство, надо подумать о консервации объекта. Ведь собственность терять никому не хочется, да и не для того она приобреталась.

Уже сейчас местные исполнительные органы проводят работу по выявлению недостроенных в установленные сроки и незаконсервированных жилых домов, дач. Каждому собственнику такого объекта будет выдано предписание о необходимости завершения строительства или его консервации.

Если же в установленные сроки требования не будут выполнены, то местные исполкомы проведут оценку недостроенного дома, дачи и земельного участка и подадут заявление в суд об их изъятии. В стоимость объекта включаются проектные, изыскательные и строительно-монтажные работы, произведенные собственником земельного участка. Владелец земельного участка обязан предоставить все документы, подтверждающие затраты по произведенным работам. В случае отсутствия таких документов расчет с использованием оценочных норм будет осуществлен на основании обмеров, которые проведут специалисты территориальных организаций по госрегистрации недвижимого имущества в присутствии владельцев земельного участка и представителя исполкома. Заключение об оценке недостроенных жилых домов и дач выдает территориальная организация по госрегистрации недвижимого имущества. После решения суда об изъятии продажа объектов будет производиться с публичных торгов.

Чтобы не расстаться со своей собственностью, кто-то планирует быстро поставить или достроить «коробку» и продать земельный участок. У кого совсем худо с деньгами, тот намеревается подешевке купить дом в деревне, перевезти его и поставить на своей земле. Кто-то мыслит ставить сборно-щитовой домик, регистрировать его, а потом перевозить с одного участка на другой. Однако, имея такие намерения, надо не забывать о том, что для консервации объекта необходимо выполнить ряд определенных требований. И удастся ли законсервировать щитовой домик как капитальное строение – это еще большой вопрос.

Пока же на рынке земельных участков полное затишье. По словам Владимира Чернушевича, начиная с нового года в их агентстве не было заключено еще ни одной сделки по купле-продаже земельных участков. Единственное – это заключено четыре договора и готовятся документы для консервации недостроенных объектов.

Тем не менее процесс продажи участков остановить нельзя. Каждый желающий продать будет искать свою схему, более или менее прозрачную, в зависимости от конкретной ситуации.

Дачи как всегда востребованы

Что касается рынка загородных домов, то в 2006 году он был достаточно активен. Дома активно продавались, при этом ощущался дефицит хороших достроенных объектов.

Учитывая тот факт, что в прошлом году коттеджные поселки практически не строились, а строительством коттеджей на продажу занимались только немногочисленные частные компании, коттеджи продавались достаточно быстро, иногда вставал вопрос только цены, отметил Владимир Чернушевич. Например, новые огороженные коттеджи с коммуникациями (газ, вода) без отделки в Дроздово, Валерьяново, Ратомка продавались за 120-180 тыс.долл.США.

Если же говорить о строительстве коттеджных поселков в целом, то, по словам директора АН «Загородный дом», подобное строительство не получило пока у нас должного применения. Для того чтобы строить коттеджные поселки, надо изъять, в случае необходимости, земли из сельхозоборота, сделать проект и согласовать его, провести коммуникации, построить дороги и т.д., нужно вложить немалые денежные средства. Понятно, что немногим это по карману. Да и процесс возврата денег слишком затянут. Проще получить 40-60 соток земли и строить многоквартирные жилые дома.

Большим спросом пользовались и дома для отдыха в радиусе 30-50 километров от Минска до 10 тыс.долл.США. Правда, как отметил Владимир Чернушевич, зачастую возникали сложности при их продаже из-за отсутствия документов на землю, техпаспортов на объекты недвижимости. В настоящее время цены на подобные объекты выросли. Если раньше дом в деревне можно было купить за 3-5 тыс.долл.США, то сейчас они стоят уже 10 тыс. долл.США и выше – сказался рост цен на квартиры в Минске.

Выросли цены и на дома в обжитых населенных пунктах – Раков, Плещеницы, Петришки и др. – с развитой инфраструктурой и хорошим транспортным сообщением со столицей. Сейчас благоустроенный дом с коммуникациями и газом можно купить за 20-25 тыс.долл.США. Вариант привлекателен для тех, кто имеет в Минске квартиру, продав которую можно взамен купить не только дом в ближайшем пригороде, но и машину. Да на жизнь еще останется.

Наблюдался повышенный спрос на дома для отдыха со всеми коммуникациями, баней в садовых товариществах. Если это хорошее товарищество и расположено недалеко от Минска, то цена домов доходила до 50 тыс.долл.США. Для состоятельных людей главное условие при покупке таких домов – чтобы в нем сразу можно было жить. Особенный интерес был к домам, расположенным на двух близлежащих участках, поскольку земельные участки в садовых товариществах, как правило, небольшие – 6-8 соток, соседние можно объединить.

По мнению специалистов рынка загородной недвижимости, в 2007 году цены на загородные дома будут расти. И этому будет способствовать рост цен на квартиры. Но поскольку загородный рынок консервативный и неповоротливый, это произойдет не ранее, чем к концу лета.

Елена МАСЛОВСКАЯ

22.01.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 17

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 3/2007