Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Нормирование жилой площади

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Нормирование жилой площади

Поскольку ранее преимущественной формой обеспечения граждан жильем был наем жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при регулировании данных жилищных правоотношений применялись и соответствующие социально-правовые расчетные количественные нормативы использования гражданами жилой площади.

Социальным итогом нормирования использования жилой площади во всех разновидностях жилищного фонда в БССР в течение десятилетий стало в основном воспроизводство относительной однородности жилищных условий всего населения, что явилось важным вкладом в обеспечение социальной однородности советского общества, обеспечивало равенство в пользовании жилой площадью, не позволяло иметь площадь, превышающую потребительские цели ее использования, капитализировать жилье.

Установленная Жилищным кодексом БССР 1983 года норма жилой площади в размере 12 кв.метров на одного человека (ст. 46) являлась по существу нормой пользования жилой площадью, обеспечивающей необходимые санитарно-гигиенические условия проживания. Данная норма применялась при определении размера квартирной платы и излишней жилой площади, прописке временных жильцов и нанимателей, предоставлении жилых помещений в связи с капитальным ремонтом дома и собственникам сносимых домов и в ряде других случаев.

Основным критерием признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий был уровень обеспеченности жилой площадью на одного члена семьи (так называемая учетная норма), определяемый облисполкомами, Минским горисполкомом совместно с советами профсоюзов. В Минске учетная норма была 6 кв.метров, в Солигорске и Молодечно - 6,5 кв.метра, в городах и поселках Брестской, Гомельской, Гродненской и Могилевской областей - 7 кв.метров, в Витебске, Орше, Полоцке, Лепеле и других городах Витебской области - 7.1 кв.метра (в колхозах и совхозах этой области - 7.5 кв.метра), в сельской местности Гродненской области - 8 кв.метров. При установлении учетных норм принималось во внимание наличие жилищного фонда, объемы жилищного строительства, категории и перспективы развития, как отдельных населенных пунктов, так и регионов, обеспеченность их трудовыми ресурсами и так далее. Увеличение учетной нормы могло осуществляться в пределах с 6 до 8 кв. метров, то есть не выше минимальной нормы предоставления жилых помещений.

В жилищном законодательстве использовалась и норма предоставления жилых помещений, определяющая нижний и верхний пределы размера жилой площади в расчете на одного человека при предоставлении гражданам жилья. Ясно, что между нормой предоставления жилых помещений и учетной нормой должен был быть определенный разрыв, иначе могло случиться так, что семья, только получившая квартиру, сразу же вновь приобретала право для постановки на квартирный учет. Поэтому правилами предоставления жилых помещений эта норма была установлена в пределах от 8 до 12 кв.метров на одного человека.

Существовала и норма дополнительной жилой площади, предоставляемой отдельным категориям граждан, имеющим особые заслуги перед обществом, или которым по состоянию здоровья была необходима дополнительная площадь или изолированное жилое помещение, а также, если эта площадь необходима по условиям и характеру выполнения основной работы. Дополнительная площадь предоставлялась в виде комнаты или в размере 10 кв. метров. Законодательством был установлен порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади, перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, и которым размер дополнительной жилой площади мог быть увеличен.

Соответствующее нормирование площади жилых помещений производилось и при обеспечении граждан жильем в домах жилищно-строительных кооперативов и в индивидуальном жилищном фонде. Если при постановке на квартирный учет в качестве критерия нуждаемости в улучшении жилищных условий использовались практически те же учетные нормы, что и для проживания в домах государственного и общественного жилищного фонда, то при предоставлении и пользовании жилых помещений в домах ЖСК и индивидуальных домах применялись иные нормы.

При постановке на учет желающих вступить в жилищно-строительный кооператив не применялись указанные учетные нормы к инвалидам Великой Отечественной войны, членам семей погибших или пропавших без вести в Великую Отечественную войну воинов (партизан) и приравненным к ним в установленном порядке лицам, если они проживали в квартирах, находящихся в пользовании нескольких нанимателей либо членов жилищно-строительных кооперативов (так называемых коммунальных квартирах), или в жилых помещениях, неблагоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта.

Квартира члену жилищно-строительного кооператива предоставлялась в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса в размере от 8 до 15 кв.метров жилой площади на одного человека. Квартира могла быть предоставлена с превышением указанного предельного размера, если она была однокомнатной либо предназначалась для лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов. При предоставлении квартиры учитывалось также право членов кооператива или членов его семьи на дополнительную жилую площадь.

Согласно Гражданскому кодексу БССР 1964 года в личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть его). Причем предельный размер дома или его части, находящихся в личной собственности гражданина, у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, ограничивался 60 кв. метрами общей площади. В целях дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства и улучшения жилищных условий граждан Указом Президиума Верховного Совета БССР от 14 января 1988 года предельный размер индивидуального жилого дома (части дома) был увеличен до 130 кв. метров обшей площади. По ходатайству гражданина, имевшего большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполком районного, городского, районного в городе Совета депутатов мог разрешить строительство либо приобретение жилого дома (или части его), общая площадь которого превышала 130 кв. метров. Действие данного Указа распространялось также на строительство либо приобретение квартиры в многоквартирном доме товарищества индивидуальных застройщиков.

Если в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов оказывалось по основаниям, допускаемым законом, более одного жилого дома, собственник был вправе по своему выбору оставить в своей собственности любой из этих домов. Другой дом (дома) должен был быть собственником отчужден в течение одного года со дня возникновения права собственности на другой дом (дома). Если гражданину, имеющему в собственности жилой дом (часть дома), предоставлялось жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК, собственник дома (части дома) также был обязан произвести отчуждение в течение одного года со дня выдачи ордера на жилое помещение.

В случаях, когда собственник не производил в установленный срок отчуждение излишнего дома, этот дом по решению исполкома соответствующего Совета депутатов подлежал принудительной продаже в порядке, установленном Гражданским процессуальным кодексом БССР для исполнения судебных решений. Вырученные от продажи суммы после возмещения расходов, связанных с осуществлением принудительной продажи, передавались бывшему собственнику дома. Если продажа дома в принудительном порядке не могла состояться из-за отсутствия покупателей, дом по решению исполкома безвозмездно переходил в собственность государства.

Указанные правила действовали до 1июля 1990 года и в дальнейшем они применялись только при решении вопросов о законности приобретения гражданином в собственность другого жилого дома или сохранения в собственности гражданина жилого дома после приобретения квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК до этой даты. После 1 июля 1990 года состав и стоимость имущества, приобретенного гражданином за счет его трудовых доходов и сбережений и по другим основаниям, допускаемым законом, уже не ограничивались. Жилые дома и квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в доме ЖСК перестали относиться к видам имущества, которое не могло находиться в собственности граждан. На законодательном уровне эти новые нормы были закреплены в ст.ст. 17, 18, 19 Закона “О собственности в Белорусской ССР” (введен в действие с 1 января 1991 года).

Нормирование площади жилых помещений применялось в республике и при продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда. Правовые основы такой продажи были заложены постановлением Совета Министров СССР от 2 декабря 1988 года № 1400, а впоследствии закреплены законодательно с принятием Закона “О собственности в Республике Беларусь”. Положением “О продаже гражданам квартир в личную собственность” (утверждено постановлением Совета Министров БССР и Белсовпрофа от 6 июня 1989 года №184 с изменениями и дополнениями в редакции постановления Совета Министров БССР от 22 февраля 1991 года № 67) предусматривалось, что подлежат продаже гражданам занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также незаселенные квартиры в домах, требующих реконструкции или капитального ремонта. Предельный размер продаваемых незаселенных квартир ограничивался 130 кв. метрами общей площади, по аналогии с тем, как это было установлено ГК Республики Беларусь для владельцев индивидуальных жилых домов.

Исполкомам местных Советов депутатов, предприятиям, объединениям и организациям разрешалось передавать в собственность безвозмездно занимаемые инвалидами Великой Отечественной войны, семьями погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненным к ним s установленном порядке лицам, участниками Великой Отечественной войны, семьями лиц, погибших при исполнении государственных и общественных обязанностей, и воинами-интернационалистами квартиры в пределах 20 кв. метров обшей площади на каждого члена семьи. Площадь квартиры сверх указанной нормы выкупалась на общих основаниях.

Нормирование жилой площади в новых социально-экономических условиях сохраняет свое значение как инструмент реализации конституционных гарантий прав граждан на жилище (ст. 48 Конституции Республики Беларусь). Вместе с тем, с изменением жилищной политики Республики Беларусь в условиях формирования социально ориентированной рыночной экономики вводятся совершенно новые институты и механизмы реализации права граждан на жилище.

Концептуальные положения новой жилищной политики определены в Национальной жилищной программе, принятой Верховным Советом Республики Беларусь 24 февраля 1994 года (уточненная редакция Программы утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 3 мая 1999 года №640).

В новых условиях не только возрастает роль нормирования площади жилых помещений как инструмента контроля государства за соблюдением принципов социальной справедливости, но и значительно расширяется сфера применения данного нормирования. При этом наряду с изменением количественных параметров применявшихся ранее норм введены специальные нормы и требования при предоставлении жилых помещений социального пользования, при предоставлении одноразовых безвозмездных субсидий и льготных кредитов на строительство (реконструкцию) жилья и даже при покупке жилых помещений. Законодательно новые нормы закреплены в ЖК Республики Беларусь (введен в действие с 1 июля 1999 года), некоторые из них установлены соответствующими подзаконными нормативными актами.

Так, новый институт найма жилых помещений социального пользования потребовал введения нового порядка предоставления и пользования таким жильем. Такое жилье (квартира государственного жилищного фонда с типовыми потребительскими качествами) должно предоставляться соответствующим категориям гражданам по норме в пределах 15-20 кв. метров обшей площади на одного человека (пункты 44 и 56 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Главы государства от 29 ноября 2005 года № 565). Превышение этой нормы возможно в случаях предоставления однокомнатной квартиры либо жилой комнаты, а также при предоставлении жилья с учетом права на дополнительную площадь.

Весьма важной мерой, направленной на обеспечение реализации принципов социальной справедливости, является сохранение в действующем жилищном законодательстве института учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Теперь на квартирный учет принимаются граждане, обеспеченность которых общей площадью жилого помещения, где они проживают, на одного члена семьи составляет менее 15 кв. метров. При этом обеспеченность общей площадью жилого помещения определяется исходя из суммы общей площади всех жилых помещений‚ находящихся в данном населенном пункте в собственности или в пользовании гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При раздельном проживании членов семьи обеспеченность общей площадью жилого помещения одного человека определяется исходя из приходящейся на гражданина и членов его семьи, с которыми он принимается на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, суммы общей площади всех жилых помещений, находящихся в их пользовании или в собственности, за вычетом общей площади, приходящейся на других граждан (за исключением нанимателей и поднанимателей), проживающих в этих жилых помещениях, но не включенных в число членов семьи гражданина, с которыми он принимается на указанный учет.

Весьма важной нормой, направленной на обеспечение формирования и развития рынка жилья, является положение ст. 101 ЖК о том, что граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

Значительное место в ЖК уделено регулированию вопросов, связанных с организацией и осуществлением деятельности организаций граждан-застройщиков (ст.ст. 107-115). В то же время нормы, утвержденных ранее Примерного устава жилищно-строительного кооператива, Положения “О молодежном жилом комплексе”, Положения “О жилищно-строительных коллективах индивидуальных застройщиков” и других, не только не соответствуют реалиям сегодняшнего дня, но и противоречат другим действующим нормативным актам жилищного законодательства.

Например, в соответствии со ст. 111 ЖК члену организации граждан-застройщиков (к которым относится и ЖСК) предоставляется жилое помещение в соответствии с суммой его паевого взноса и иных взносов и нормой общей площади жилого помещения, предусмотренной уставом организации граждан-застройщиков. Примерным же уставом жилищно-строительного кооператива (утвержден постановлением Совета Министров БССР от 15 ноября 1984 года № 400) предусмотрено (п. 35), что квартира члену кооператива предоставляется в размере от 8 до 15 кв. метров жилой площади на одного человека.

Как видим, данные нормы не согласуются с действующими нормативами площади при предоставлении жилых помещений (15 – 20 кв. метров общей площади). Поэтому представляется бесспорным, что в новых экономических условиях, когда жилье строится в значительных объемах за счет средств граждан (даже и при одновременном использовании льготных кредитов или субсидий) и оформляется после заселения в их собственность, должен быть иной подход и к определению нормативов общей площади строящегося жилья в зависимости от состава семей, их финансовых возможностей и имущественного положения. Думается, что изложенные обстоятельства должны быть учтены как при доработке проекта новой редакции ЖК, так и уставов организаций граждан-застройщиков, к которым согласно ст. 107 ЖК наряду с жилищно-строительным кооперативом отнесены также жилищный кооператив, молодежный жилой комплекс и коллектив индивидуальных застройщиков.

Конституционным Судом Республики Беларусь (решение от 28 декабря 2006 года № Р-197/2006) сделан вывод, что в целом положения Примерного устава ЖСК устарели и не обеспечивают надлежащего регулирования жилищных отношений в этой сфере. По его мнению, соответствующие изменения и дополнения в этот устав должны быть внесены (с учетом норм действующего жилищного законодательства, Гражданского кодекса, Закона «О совместном домовладении») до принятия нового Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Ольга Зинкевич

12.02.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 31, за месяц 156

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 6/2007