Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Предварительный договор

Прежде чем совершить сделку купли-продажи квартиры, дома или другой недвижимости, стороны заключают предварительный договор, в котором оговаривают условия совершения будущей сделки и взаимные обязательства. Причем, в связи с тем, что цены на квадратные метры в последнее время растут ежедневно, из-за чего около 60% сделок срывается, заключение предварительного договора приобретает все большую значимость и рассматривается как гарантия того, чтобы сделка не сорвалась. Но так ли уж высока эта гарантия?

Чтобы ответить на этот вопрос, сначала обратимся к письму Высшего Хозяйственного Суда (ВХС) РБ от 29 ноября 2006 года № 03-29/2296. В этом письме ВХС высказывает свою точку зрения относительно того, подлежат ли предварительные договоры обязательной государственной регистрации, если предметом этих договоров является заключение в будущем договора, который по законодательству нужно регистрировать. Иными словами, нужно ли регистрировать предварительный договор купли-продажи квартиры?

Правда, поскольку ВХС РБ не является органом, осуществляющим официальное толкование нормативных актов (в соответствии со статьей 70 Закона о нормативных правовых актах), то приведенный ниже комментарий по указанному вопросу следует рассматривать как мнение.

Обосновывая свое мнение, ВХС ссылается на пункт 1 статьи 165 ГК, согласно которому сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. В свою очередь закон "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

«В соответствии с пунктом 1 статьи 399 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом в силу норм пункта 2 статьи 399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность», - отмечается далее в письме ВХС РБ. При этом по общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Из чего ВХС делает вывод, что «поскольку государственная регистрация не относится к форме договора, то предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации».

В письме также делается ссылка на положения пункта 3 статьи 399 ГК, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Вместе с тем, как отмечает ВХС, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Наряду с этим ВХС обращает внимание на то обстоятельство, что согласно нормам подпункта 3.4 пункта 3 статьи 24 Закона о госрегистрации недвижимости при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, возможно, наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели.

С учетом всего изложенного ВХС РБ полагает, что государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон договора как добровольно принятая на себя обязанность.

Мы же отметим, что на практике предварительные договоры о намерении совершить сделку купли-продажи квартиры или другой недвижимости не регистрируются. Целесообразно ли такие договоры регистрировать? По всей видимости нет - пользы никой.

Предварительный договор не подлежит обязательной регистрации и в странах с высоко развитой системой законодательства в области недвижимости. Например, в Швеции. Но там, в отличие от Беларуси, более четко работает и судебная система. Невыполнение одной из сторон сделки своих обязательств по предварительному договору, который в обязательном порядке предусматривает внесение задатка, может вылиться в серьезные потери для стороны, нарушившей договор.

Напомним, что в Швеции предварительный договор заключается всегда (такова сложившаяся практика) и в простой письменной форме. Нотариусы в этом не участвуют. В соответствии с предварительным договором (договором о намерении) покупатель вносит задаток, как правило, в размере 10% от суммы сделки. Задаток получает продавец – ни агентство недвижимости, через которое может проводиться сделка, ни другие посредники в этот процесс не вмешиваются. Все вопросы решают между собой стороны будущей сделки.

Но в предварительном договоре очень четко оговариваются права и обязанности сторон в случае невыполнения по чьей-то вине условий договора. Оговариваются и правила возращения или невозвращения задатка. Но если в договоре это не прописывается, то одна из сторон в случае отказа может понести очень серьезные потери. Потому что суды в Швеции рассматривают и моральный ущерб, и упущенную выгоду пострадавшей стороны. В итоге сумма, которую придется уплатить одной из сторон, окажется в один-два раза выше, чем размер внесенного задатка. Но случаи отказа от совершения сделки очень редки. Вопрос вносить или не вносить задаток – тоже не является камнем преткновения между сторонами. Потому что покупатель уверен, что продавец в случае отказа возместит ему пусть и через суд все потери.

Иная ситуация у нас. Например, покупатель, внесший задаток, не уверен в том, что он его получит назад, если сделка не состоится по вине продавца. Даже если в ходе длительных (в лучшем случае полгода) судебных разбирательств продавца обяжут вернуть взятые деньги, то не факт, что покупатель их получит. Продавец может оказаться малообеспеченным и единственное, к чему его можно принудить, – это выплачивать ежемесячно небольшие суммы. Должника могут, конечно, и посадить, но какой прок от этого покупателю?

Вот если бы в Беларуси, как в большинстве развитых стран, должник рисковал своим имуществом (например, квартирой, домом, земельным участком) в случае невозврата задатка в добровольном порядке, то тогда у нас все было бы иначе. Покупатель не боялся бы вносить задаток. Условия предварительного договора выполнялись бы. И в целом рисков было бы меньше. Отпала бы даже необходимость в цепочках, которые, кстати, лишний раз подтверждают несовершенство законодательной и судебной системы в области имущественных отношений, да и, безусловно, низкой культуры самих субъектов рынка – покупателей и продавцов. Поэтому от того, зарегистрирован предварительный договор или нет, заверен он нотариусом или нет, величина риска от возможного невыполнения одной из сторон договорных обязательств останется неизменной, поскольку зависит, как следует из выше сказанного, от несколько иных факторов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

26.03.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 26, за месяц 175

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2007