Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Коммунальная» квартира: как улучшить жилищные условия?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » «Коммунальная» квартира: как улучшить жилищные условия?

«Коммунальными» или «коммуналками» традиционно называли и продолжают называть квартиры, где проживают несколько нанимателей.

Жилищный передел, как радикальный способ улучшения жилищных условий пролетариата России после Октябрьской революции (когда рабочие в массовом порядке переселялись из ветхих лачуг, подвалов, коечно-каморочных квартир, фабрично-заводских казарм и ночлежных домов в благоустроенное жилье за счет уплотнения семей буржуазии), не только стал своеобразной жилищной революцией, но и на долгие годы закрепил в республиках бывшего СССР способ «коммунального» заселения квартир в домах государственного и общественного жилищных фондов. Еще в 50 –х – 60-х годах прошлого столетия значительная часть населения городов проживала в коммунальных квартирах, где на одного человека приходилось 4-6 кв. метров жилой площади.

В практике регулирования жилищных правоотношений в Белорусской ССР применялась норма (статья 62 Жилищного кодекса БССР) о том, что предметом договора найма, как правило, должна быть отдельная квартира. В то же время допускалось, что это может быть и изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат в квартире.

По Жилищному кодексу Республики Беларусь (вступил в силу с 1 июля 1999 года) объектами жилищных отношений являются жилые помещения (статья 5), а по утвержденному в связи с принятием кодекса Типовому договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда (постановление Совета Министров от 8 сентября 1999 года № 1399) предметом договора найма были одноквартирный жилой дом, квартира, комната.

Пунктом 39 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда (утверждено Указом Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565) определено, что жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий гражданам и членам их семей, как правило, в виде квартиры или жилого дома на условиях соответствующего договора найма жилого помещения.

Реализация нормативных положений о предоставлении гражданам жилых помещений, как правило, в виде отдельной квартиры обеспечила существенное сокращение числа «коммуналок» в жилищном фонде республики. Вместе с тем, число таких квартир все еще остается достаточно значительным. На 1 января 2006 года в республике насчитывалось более 9,3 тыс.коммунальных квартир. 18 тыс. семей, или 3 процента от общего количества семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживали в квартирах, занятых несколькими нанимателями.

Вряд ли можно с уверенностью утверждать, что по действующему жилищному законодательству возможна в принципе полная ликвидация коммунальных квартир. Дело в том, что согласно статье 61 действующего Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Кодекса. Такие ситуации зачастую возникают в случаях, когда совершеннолетние дети образуют свои семьи и им выделяются в пользование (при наличии такой возможности) отдельные изолированные комнаты в квартире родителей.

На практике допускаются и иные случаи, когда исходя из сложившихся конкретных условий становится возможным отступление от принципа – отдельная квартира на семью. Например, при выселении граждан в случае признания договора найма жилого помещения недействительным (статья 72 ЖК) им может быть предоставлена и не отдельная квартира, если они ранее не пользовались таковой. Изолированное жилое помещение в квартире может быть предоставлено и гражданам, выселяемым из общежития в случае сноса дома, в котором оно расположено, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом грозит обвалом (статья 98 ЖК).

Коммунальное заселение может сохраняться и при обмене жилыми помещениями. В соответствии с пунктом 4 Правил обмена жилыми помещениями государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров от 2 августа 1999 года № 1191 с последующими дополнениями и изменениями) предметом обмена может быть, в частности, отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Способствуют увеличению количества семей, проживающих на условиях «коммунального» заселения и нормы, предусмотренные статьями 117 и 119 ЖК (о порядке пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, и его разделе).

По указанным нормам пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, производится по согласию всех участников общей долевой собственности. Если согласие о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, то каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать в судебном порядке выделения ему в пользование изолированной жилой комнаты.

В случае раздела жилого помещения находящегося в собственности граждан (в том числе и в многоквартирных жилых домах) при отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат.

Согласно статье 43 действующего Жилищного кодекса проживание в квартире, заселенной несколькими нанимателями, является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и принятия их на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности площадью жилого помещения на одного человека. В соответствии с Указом Главы государства от 29 ноября 2005 года № 565 такое основание предусмотрено и для собственников жилых помещений. Подпунктом 3.1.8 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда определено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в одной квартире (одноквартирном жилом доме), заселенной (заселенном) несколькими собственниками жилых помещений, если их собственность выделена в установленном порядке, и (или) нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда.

Вместе с тем, необходимо обратить внимание на требование, содержащееся в пункте 6 указанного Положения, о том, что граждане не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в случае ухудшения ими своих жилищных условий путем уничтожения, повреждения, отчуждения жилого помещения или его части, обмена, раздела или изменения порядка пользования жилым помещением, в котором обеспеченность общей площадью жилого помещения превышала 15 кв. метров на одного человека, либо вселения в него других граждан (кроме супругов, несовершеннолетних, нетрудоспособных детей и нетрудоспособных родителей). При этом граждане, ухудшившие свои жилищные условия, не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение 5 лет со дня ухудшения их жилищных условий.

Граждане, проживающие на условиях «коммунального» заселения, также, как и все другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право самостоятельно выбирать формы и способы решения жилищной проблемы. В частности, согласно статье 9 ЖК они имеют право:

получать отдельное жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, установленных Жилищным кодексом;

приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;

осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;

получать в установленном порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.

Реальные возможности ускорить улучшение жилищных условий для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, длительное время проживающих на условиях «коммунального» заселения, появились и в результате решения вопроса о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. В соответствии с заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 2 июня 1999 года № З-80/99 часть вторая статьи 5 Закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь. Таким образом, каждый из нанимателей в коммунальной квартире получил право на приватизацию занимаемого жилого помещения независимо от согласия других нанимателей, проживающих в данной квартире. Став собственником жилого помещения, такой наниматель получил право и на продажу в установленном порядке этого жилого помещения с целью строительства или покупки (за счет собственных и заемных средств) отдельной квартиры (дома) для своей семьи.

Необходимо также отметить, что в отдельных случаях граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут улучшить свои жилищные условия и не выселяясь из квартиры, в которой они проживают. Так, статьей 74 ЖК предусмотрено, что если в квартире освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его пользование. Освободившаяся изолированная жилая комната в квартире, где проживают несколько нанимателей, по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставляется ему, а при отсутствии такого нанимателя – другому нанимателю, проживающему в этой же квартире, по его просьбе. Отказ наймодателя в предоставлении освободившейся изолированной жилой комнаты в квартире может быть оспорен в судебном порядке.

Регулирование вопросов предоставления освободившейся изолированной жилой комнаты получило дальнейшее развитие (включая и собственников жилых помещений) в Указе Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565. Так, пунктом 55 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда определено, что если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.

Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению.

Дальнейшее совершенствование законодательства с целью создания дополнительных возможностей для ускорения расселения граждан, проживающих в коммунальных квартирах, может быть осуществлено с принятием новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, что будет способствовать реализации их права на отдельное жилище и нормальные условия проживания.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.

В соответствии с жилищным законодательством члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования жилым помещением наравне с самим собственником. В том числе бывшие члены семьи, если они остаются проживать в квартире. При этом все «действующие лица» несут солидарную ответственность за надлежащее использование и содержание жилья, а также по оплате за техническое обслуживание дома и коммунальных услуг.

Согласно ст. 120 Жилищного кодекса члены семьи собственника жилого помещения, не имеющие права собственности на долю в жилом помещении, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, например за систематическое разрушение, порчу жилого помещения или поведение, делающее невозможным для других проживание с ним в одной квартире, если общественные меры воздействия не дали результата.

Если совершеннолетние члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, имеют в данном населенном пункте другое жилое помещение, принадлежащее им на праве собственности, то по требованию собственника они подлежат вселению в это жилое помещение.

Вместе с тем, член семьи собственника, отказавшийся в свое время вообще участвовать в приватизации в каком бы то ни было качестве, не подлежит выселению через суд по указанным выше основаниям.

Если же бывший супруг участвовал в приватизации ( то есть зачтена его жилищная квота или вносилась часть денежных средств), то он имеет право собственности на соответствующую долю в приватизированном жилом помещении. Пользование жильем, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. Но если согласия достичь не удается, любой из них вправе через суд установить порядок пользования таким жильем (ст. 117 ЖК). Однако это требование может быть удовлетворено лишь при наличии возможности выделить гражданину в приватизированной квартире изолированную комнату, которая может и не соответствовать его доле в общей собственности (постановление пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 200 года № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства»).

Если изолированная комната выделена члену семьи собственника квартиры, то отчуждению и обмену она не подлежит. Собственник же, проживающий вместе с членами своей семьи, вправе менять, дарить, продавать квартиру только с письменного согласия последних, в том числе временно отсутствующих членов семьи, не сохраняющих право пользоваться этой квартирой. А вот собственники квартиры, находящейся в общей долевой собственности, за которыми по решению суда закреплены изолированные жилые комнаты, надлежащим образом оформленные затем в частную собственность, вправе распоряжаться своей долей без чьего бы то ни было согласия.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 ЖК собственники жилого помещения при наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений (квартир).

При разрешении споров о разделе жилых помещений суды истребуют заключение строительно-технической экспертизы о наличии технической возможности такого раздела, а также решения местных исполнительных и распорядительных органов о разрешении на переустройство, перепланировку жилого помещения. Отказ названных органов в таком разрешении является основанием к отказу в иске о разделе жилого помещения.

В случае отсутствия технической возможности на переустройство и перепланировку жилого помещения собственник вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему изолированных жилых комнат.

При таком разделе право общей собственности на жилые комнаты прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой собственности. Если выделяемая собственнику изолированная жилая комнат (комнаты) и доля в подсобных помещениях не соответствует его идеальной доле в праве общей собственности на жилое помещение, суд при вынесении решения должен обсудить вопрос об изменении долей участников долевой собственности на жилое помещение и о денежной компенсации за несоответствие долей. В этом случае собственник тоже вправе распоряжаться выделенной ему изолированной жилой комнатой по собственному усмотрению, в том числе передать по договору мены, купли-продажи и т.д.

В связи с тем, что при таком разделе сохраняется право общей долевой собственности на подсобные помещения, при заключении договора купли-продажи должны быть соблюдены требования ст. 253 ГК о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

26.03.2007

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 23, за месяц 165

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 12/2007