Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Что влияет на стоимость квартиры

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Что влияет на стоимость квартиры

Недвижимость - это актив, который сегодня не только стоит дорого, но и постоянно растет в цене. Поэтому каждому владельцу дома или квартиры стоит иметь хотя бы приблизительное представление о том, сколько тысяч долларов находится в его распоряжении. А уж если речь идет о продаже или покупке жилья, то тем более нужно четко представлять себе, насколько адекватна запрашиваемая за него сумма.

Оценка недвижимости, как и любая другая, - вещь достаточно субъективная, ее параметры условны и меняются вместе с рынком. Впрочем, определенные стандарты все-таки существуют. Хотя и их специалисты порой понимают совершенно по-разному. И даже оценки влияния такого, казалось бы, объективного фактора, как месторасположение объекта, разнятся.

Традиционно считается, что соблюдение такого принципа, как месторасположение, гарантирует высокую ликвидность жилья. Но с этим мнением согласны все же далеко не все специалисты рынка недвижимости. Несмотря на то, что хороший, дорогой район заметно увеличивает стоимость квартиры, тем не менее, оценивать ее стоит все-таки не по одному параметру, а в комплексе. Специалисты называют много ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, и каждый из них является довольно значимым. Более того, жилье в тихом спальном районе порой продается быстрее, чем квартира, выходящая окнами на шумную магистраль в центре города.

Еще один важный момент - транспортная доступность, включая как удобство подъезда на автомобиле, так и удаленность от метро. С другой стороны, по мнению многих риэлтеров, существенно изменить стоимость квартиры в ту или другую сторону могут разве что совсем крайние случаи - пара минут ходьбы от дома до станции или отдаленный спальный район у МКАД, откуда можно выбраться только на автобусе.

По мнению риэлтеров, цены на жилье зависят не только от района, но и от расположения квартиры в здании. Так, первый этаж, как правило, будет на 10–15 % дешевле остальных. Имеет значение тип дома и его состояние: хороший ли подъезд, из какого материала сделаны перекрытия, в порядке ли трубы. Что же касается самой квартиры, то покупателя обычно интересует только один вопрос: нужен ей капитальный ремонт или нет.

А вот инфраструктура, по мнению отдельных специалистов, не является весьма значимым фактором, влияющим на цену, поскольку потребности у всех покупателей разные. Иными словами, доплачивать за наличие рядом с домом школы или детского сада будет только тот, для кого этот факт жизненно важен - например, если в семье есть маленький ребенок. Тот же принцип действует и в отношении парковки у дома или вида из окна. Как правило, на практике такие дополнительные характеристики влияют, скорее, на выбор покупателя, а не на стоимость объекта. Для жилья повышенной комфортности наличие огороженной территории, консьержки, охраны и др. положено по статусу и уже заложено в цену квадратного метра. В типовых домах это скорее роскошь, за которую далеко не все захотят платить лишние деньги.

Что всегда будет влиять на цены, так это экологическая ситуация в районе, вне зависимости от того, собираются люди растить здесь детей или нет. Так, например, неплохое жилье в районе улицы Ангарской, Дражне, Шабанах, районе Партизанского проспекта (ул. Кошевого, Щербакова, Стахановская, Буденного) будет дешевле квартир, расположенных в наиболее благоприятной с экологической точки зрения северной части Минска (Центральный и Советский районы), а также квартир, расположенных рядом с лесопарковыми зонами (например, Уручье), даже если их потребительские характеристики будут хуже.

Все сказанное выше касалось, в основном, типового жилья. У дорогих квартир свои параметры оценки, которые к тому же часто требуют индивидуального подхода. В отличие от жилья типовых потребительских качеств, где первый и последний этажи стоят дешевле из-за проблем с безопасностью, протекающей крышей или шумом от работы механизмов на техническом этаже (чердаке), современные монолитные и даже многие панельные здания таких неудобств жильцам не доставляют. Первые этажи в них, как правило, нежилые, а высокое качество строительства позволяет нивелировать разницу между угловыми квартирами.

Чем выше класс жилья, тем большее значение приобретает вид из окна, в элитном сегменте он вообще может стать одним из конкурентных преимуществ объекта и, следовательно, существенно увеличить его стоимость. Впрочем, и в типовых домах для квартир на верхних этажах красивый пейзаж за окном может сыграть определенную роль, полагают риэлтеры, - прекрасные видовые характеристики всегда в цене.

Для дорогого жилья планировка квартиры влияет на ее цену чаще всего в двух случаях: если речь идет о здании старой постройки (и то определенные неудобства, как правило, с лихвой компенсируются статусом дома и его исторической ценностью) или если предыдущий владелец сделал дорогой ремонт, на ликвидацию которого уйдет много времени и средств (речь идет о перепланировках и переоборудовании). Современные новостройки (даже панельные) предполагают свободную планировку, поэтому приспособить квартиру под себя будет нетрудно. Со вторичным жильем дело обстоит сложнее. И поскольку жить, скорее всего, придется в том, что есть, такие характеристики, как смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, большой холл или маленький (и есть ли он вообще) обязательно отразятся на цене.

А вот наличие дорогого ремонта, наоборот, скажется на цене элитной квартиры и практически не отразится на стоимости типового жилья. В типовых домах востребованы, как правило, исключительно стены. Разумеется, опрятная квартира произведет более благоприятное впечатление, но это влияние будет носить психологический характер. Сегодня жилье чаще всего приобретается с перспективой сделать ремонт под себя, говорят риэлтеры. Хотя надо признать, что объект в хорошем состоянии выглядит более привлекательным для покупателей. Квартира с хорошим ремонтом стоит несколько дороже. Принимая решение о целесообразности ремонта, продавцам стоит ориентироваться на уровень и потребности потенциальных покупателей. Но если есть сомнения, то стоит выставить квартиру в прежнем состоянии - люди привыкли к тому, что приобретаемое ими жилье требует дополнительных вложений, а выбор объектов под ключ невелик.

При покупке квартиры очень важна юридическая сторона вопроса. Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на квартиру не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. В любом случае - состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры. Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Наиболее ценными являются свободные приватизированные квартиры, которые продаются и покупаются за «живые» деньги, а не участвуют в альтернативных цепочках.

Елена МАСЛОВСКАЯ

02.04.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 30

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 13/2007