Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок недвижимости – для кадастровой оценки земель

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Рынок недвижимости – для кадастровой оценки земель

В настоящее время для эффективного управления недвижимостью активно применяются результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов. Это относится как к определению базовых ставок ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, так и к установлению начальных цен на аукционах по продаже земельных участков, прав аренды и проектирования на них, к заключению и реализации инвестиционных договоров на застройку земельных участков, залога земельных участков.

В связи с этим возрастают требования к качеству результатов кадастровой оценки. Поэтому, как было отмечено специалистами Национального кадастрового агентства на недавно проходившей в Минске Международной конференции «Экономика, оценка и управление недвижимостью и природными ресурсами», сегодня речь идет не столько об определении кадастровой стоимости как «ориентировочной» стоимости, которая может быть использована для получения «первого» и «общего» представления о ценности (полезности) земель, сколько о такой стоимости, которая максимально возможно будет приближена к величине рыночной стоимости.

Международными стандартами оценки установлено, что процесс массовой оценки недвижимости обязательно должен включать анализ спроса и предложения на исследуемом рынке недвижимости и создание такой структуры оценочной модели, которая отражала бы взаимосвязь между характеристиками объектов, влияющими на их стоимость.

Исследования показывают, что в таких странах, как Испания, Германия, США, Норвегия, Австралия, Россия, Швеция, Литва, анализ рынка недвижимости является обязательным этапом процесса массовой оценки недвижимости. Так, например, международный эксперт в организации оценки и налогообложения недвижимости Дж.К.Эккерт считает «систему анализа продаж» одним из компонентов системы массовой оценки недвижимости. При этом в состав подсистемы анализа продаж входят компоненты, обеспечивающие как сбор сведений о сделках купли-продажи, отбор, обработку и непосредственно анализ рыночной информации, так и подготовку соответствующего отчета. Продуктом работы этой подсистемы также являются критерии качества оценки, конкретные критерии при проведении переоценки и корректировке результатов оценки относительно состояния рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости включает четыре основных этапа: создание базы данных, мониторинг рынка недвижимости, анализ (исследование) рынка недвижимости и прогноз развития рынка недвижимости. Каждый из перечисленных этапов включает в себя значительный объем работы, при этом каждый из этапов может применяться как по отдельности, так и вместе в зависимости от поставленной перед оценщиком цели и используемых методов оценки.

Так, например, при проведении кадастровой оценки земель населенных пунктов Минского района на 2006 год был дан анализ рынка недвижимости, который был ограничен тремя первыми этапами.

Как отметил А.Павлышко, начальник отдела оценки земель и мониторинга земельного рынка Национального кадастрового агентства, на первом этапе создавалась база данных. В качестве источников информации (баз данных) были выбраны: база данных реестра цен на земельные участки государственного земельного кадастра и база данных листинга продаж объектов недвижимости, используемая агентствами недвижимости.

На втором этапе - мониторинг рынка недвижимости - из выбранных для использования баз данных были отобраны сведения, которые могли бы наиболее полно охарактеризовать состояние и тенденции исследуемого рынка недвижимости за выбранный период времени с начала 2003 года до конца первого полугодия 2006 года, то есть от даты предыдущей кадастровой оценки.

В процессе сбора и обработки сведений о ценах купли-продажи объектов из реестра цен была выявлена низкая достоверность сведений о ценах, содержащихся в базе данных, и принято решение о необходимости создания для кадастровой оценки дополнительной базы данных с ценами купли-продажи объектов недвижимости, выбранных в архиве территориальной организации по государственной регистрации и земельному кадастру по конкретным договорам купли-продажи. Таким образом, для работ по кадастровой оценке были использованы сведения, содержащиеся в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Это в свою очередь привело к незапланированному увеличению затрат рабочего времени и денежных средств на эту работу.

Для получения результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов Минского района, исследовались три сегмента рынка недвижимости - жилая, промышленная и коммерческая недвижимость.

В ходе исследования было выявлено, что наиболее развитым сегментом рынка недвижимости в Минском районе является рынок жилой недвижимости, который представлен квартирами в многоквартирных жилых домах, индивидуальными жилыми домами и незастроенными земельными участками с целевым назначением «строительство и обслуживание индивидуального жилого дома». Около 84 % от общего количества вновь образованных земельных участков используется для строительства и обслуживания объектов жилой недвижимости.

Что касается рынков коммерческой и промышленной недвижимости, то они здесь развиты недостаточно, для того чтобы получить объективную информацию об уровне цен и величине арендной платы. Это объясняется небольшим количеством коммерческих объектов на территории сельских населенных пунктов (вновь образованные земельные участки для обслуживания объектов коммерческого назначения составили всего 0,66%, промышленного - 0,2%).

Исследования показали, что рынок недвижимости по всем трем сегментам наиболее развит на территориях сельских советов, прилегающих к г. Минску. То есть, основным фактором, определяющим стоимость недвижимости в сельских населенных пунктах Минского района, явилось близкое расположение к г. Минску. Анализ уровня цен предложения показал, что наиболее дорогие земельные участки расположены на севере, северо-востоке от столицы.

Анализ договоров купли-продажи позволил специалистам сделать вывод, что цены, указанные в договорах купли-продажи, не могут использоваться для построения оценочных моделей без их предварительной обработки, поскольку в них не всегда точно указывается реальная цена продажи объектов. Что касается земельных участков, то они фактически могут продаваться вместе с объектами незавершенного строительства, которые не указаны в договоре. Поэтому цены на них могут быть выявлены либо путем анализа цен, по которым они выставляются на рынок и рекламируются в СМИ, либо на основании анализа сведений, содержащихся в базах данных агентств недвижимости, либо с привлечением специалистов агентств недвижимости, работающих на этом рынке.

В ходе исследования было также выявлено, что, как правило, наибольшим спросом пользуются объекты недвижимости только в тех населенных пунктах Минского района, где имеются новые массивы застройки с наличием или возможностью подведения централизованных коммуникаций.

Анализ уровня цен предложения объектов недвижимости с наиболее развитым рынком показал, что за период 2003 - 1 августа 2006 года они значительно выросли в цене. Так, ежегодно в среднем цены на квартиры росли на 40%, на земельные участки - на 60%, на жилые дома – в среднем на 38%.

В Минском районе в силу ограничений действующего законодательства отсутствует рынок незастроенных земельных участков для коммерческого и промышленного использования. На рынке застроенных земельных участков по сравнению с куплей-продажей преобладает аренда (74-84% от общего количества предложений).

Анализ величины арендной платы за промышленные объекты за период 2002 год - 1 августа 2006 года показал средний ежегодный прирост 17%, однако в 2004 году арендная плата снизилась в среднем на 12%, что свидетельствует о меньшей стабильности рынка нежилой недвижимости по сравнению с жилой. Недостаточное количество предложений не позволило провести анализ отдельных сегментов рынка аренды коммерческих объектов и рынка купли-продажи коммерческих и промышленных объектов.

Поэтому на основании результатов анализа рынка недвижимости сельских населенных пунктов Минского района было принято решение о построении оценочных моделей для оценки земель, занятых жилой застройкой, и о применении нормативных подходов при оценке земель промышленного и коммерческого назначения, оборот которых отсутствует или ограничен.

По итогам исследования специалистами Национального кадастрового агентства даны некоторые рекомендации. Так, при проведении кадастровой оценки весьма важным, а значит, и обязательным является анализ рынка недвижимости. Это связано с тем, что с каждым днем повышается значимость результатов кадастровой оценки и их достоверности. В случае развитого рынка недвижимости кадастровая стоимость должна максимально аппроксимировать рыночную стоимость земельных участков.

Чтобы уменьшить стоимость и трудоемкость работ по массовой оценке, в качестве источников информации должны использоваться существующие и постоянно обновляющиеся базы данных, например такие, как база данных реестра цен государственного земельного кадастра, база данных листинга продаж объектов недвижимости, используемая агентствами недвижимости. Дополнительные базы данных следует создавать только при отсутствии необходимых для анализа сведений в структуре существующих баз данных.

Кроме того, при анализе рынка недвижимости должны использоваться базы данных реестра цен, содержащие сведения о ценах объектов в сделках купли-продажи, достоверность используемых сведений должна сопоставляться со сведениями о ценах предложения на аналогичные объекты из базы данных листинга продаж объектов недвижимости.

Для создания полной картины развития исследуемого рынка недвижимости необходимо выбирать в качестве исходной точки анализа дату предыдущей кадастровой оценки.

Елена МАСЛОВСКАЯ

14.05.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 56

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 19/2007