Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Арендуем со знанием дела

Сегодня мы расскажем нашим читателям, что надо знать об аренде и объекте аренды до подписания договора:

Месторасположение офиса, схема проезда, расстояние до метро, ключевых транспортных путей.

Почтовый адрес. Прием и доставка корреспонденции.

Схема офиса с обозначением санузлов, лифтовых холлов и лестниц, поэтажный план БPТИ и т.д.

Срок аренды. Минимальный и максимально возможный, стандартный (типичный). Возможность пролонгации срока аренды и досрочного расторжения контракта. Наличие санкций за расторжение контракта.

Ставка (цена) аренды. Обычно указывается в долларах США за кв. метр общей площади в год либо за все помещение в месяц (последнее чаще встречается при аренде торговых площадей). Ставка аренды также зависит от расположения здания и других факторов на рынке недвижимости, может включать или не включать (необходимо уточнить точную сумму): коммунальные расходы (электроэнергия, газ, отопление, вентиляция, кондиционирование, вывоз мусора, водоснабжение, канализация); эксплуатационные расходы (поддержание в рабочем состоянии инженерных систем и коммуникаций здания, текущий ремонт, расходы по менеджменту (управлению) зданием, содержание ремонтно-эксплуатационной службы), расходы по функционированию лифтов, автоматических дверей, электронных замков, систем охраны, видеонаблюдения и сигнализации, озеленение прилегающей территории, уборка офиса, мест общего пользования.

Если коммунальные и эксплуатационные расходы выделяются из арендной ставки, необходимо уточнить их точную сумму, оговорить возможность их повышения в случае роста цен на энергоносители. В редких случаях можно запросить калькуляцию (расчет, бухгалтерскую отчетность) коммунальных и эксплуатационных услуг, страховки, налогов.

Страховой депозит. Сумма, которая резервируется на счете арендодателя, составляет от 1 до 6 месячных арендных плат. В настоящее время депозит используется редко.

Часы работы и доступ к помещению. Часы работы могут быть ограничены и составлять менее 24 часов в сутки и менее 7 дней в неделю. Пропускной режим может варьироваться: свободный, неохраняемый; условно свободный (имеется охрана, которая ограничивает доступ нежелательных лиц и вынос предметов); ограниченный доступ; пропускной режим (доступ по пропускам оформляется на месте по любому документу посетителя, по заранее оформленным спискам арендатора или разовым заявкам); строгий пропускной режим (обычно на режимных предприятиях - "оборонка", госучреждения) - оформление пропусков по паспортам с отметкой о времени входа и выхода из здания. Как правило, режим работы таких зданий строго ограничен.

Страхование. Здание обычно страхуется арендодателем, помещение и оборудование - арендатором. Иногда доля расходов по страхованию здания включается в арендную плату и оплачивается арендатором.

Субаренда. Возможность сдавать помещение или его часть, обычно с письменного согласия арендодателя.

Перепланировка и состояние помещения. Как правило, арендодатель разрешает перепланировку помещений с согласованием предоставляемого ему проекта и привлечением своих специалистов. В некоторых случаях строительные и планировочные работы производятся эксклюзивным подрядчиком. Необходимо обращать внимание на требование о восстановлении первоначального состояния помещения или компенсации стоимости ремонта "за выездом".

Площадь помещения. Наиболее часто встречающаяся ошибка - когда, сравнивая варианты по критерию размера арендной платы, берут за основу стоимость квадратного метра, при этом забывая о том, за какую площадь арендодатель берет аренду. Попробуем разобраться: общая площадь офиса - площадь всех помещений, включая полезную и вспомогательную; полезная площадь офиса - площадь, фактически используемая под размещение персонала. В справке БРТИ и паспорте здания эта площадь называется учрежденческая (основная); вспомогательная площадь офиса - площадь вспомогательных помещений (кладовок, санузлов, кухонь и т.п.); коммерческая ("договорная", "контрактная", "арендуемая") - может быть как общей, так и полезной или рассчитанной по любой другой методике.

В эту площадь могут также входить часть коридоров, лифтовых холлов и других мест общего пользования этажа и даже всего здания. В любом случае это именно та площадь, на которую можно умножать арендную ставку для получения общей стоимости аренды.

Коммерческая площадь = общая площадь офиса х коэффициент потерь.

Коэффициент потерь (коридорный коэффициент, loss factor - примерно от 1,0 до 1,3, учитывает соотношение арендуемой площади и фактической общей площади офиса. Так, при коэффициенте 1,2 арендатор платит аренду за площадь на 20 процентов большую общей площади офиса.

Высота потолков - чистая высота потолков от пола с покрытием до подвесного потолка (не менее 2,5 метра).

Вывески, указатели, таблички и другая наружная реклама. Обычно необходимо обговорить до заключения контракта. Желательно получить письменное согласование у арендодателя.

Доступ арендодателя в помещения арендатора. Дубликат ключей арендодателю давать не обязательно, а доступ по его заблаговременному запросу вполне уместен.

Парковка, подземный гараж. Обычно предоставляются за отдельную плату.

Гостевая парковка - необходимо определить место и условия парковки для гостей и посетителей арендатора.

Телекоммуникации и связь. В зданиях высокого класса, как правило, предлагается неограниченное количество телефонных линий, в прочих зданиях количество линий может быть ограничено. Линии в основном предоставляются за отдельную плату (по отдельному контракту с компанией-провайдером). В одном здании могут предлагаться линии нескольких провайдеров. Плата за телефон складывается из платы за подключение линии (номера), абонентской платы, платы за минимальный трафик и оплаты собственно разговоров по тарифам.

Регистрация договора аренды. Государственная регистрация договора аренды осуществляется либо самим арендатором, либо арендодателем за отдельную плату.

Расторжение договора - выясните: возможно ли досрочное расторжение договора? За какой срок необходимо уведомить арендодателя о желании расторгнуть договор и каковы санкции?

ИСАН

11.11.2002

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 16, за месяц 135

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2002