Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

По уровню арендных ставок Минск опередил Варшаву, Ригу и другие европейские столицы

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » По уровню арендных ставок Минск опередил Варшаву, Ригу и другие европейские столицы

С начала текущего года ставки платы за аренду коммерческой недвижимости во всех секторах выросли на 15-17%, что почти вдвое выше темпов роста, отмечавшихся в последние годы. Специалисты связывают это с дефицитом качественного предложения и повышением цен на строящиеся и готовые объекты.

В текущем году заметно изменились и критерии выбора офисных помещений. В частности, увеличилась доля заявок на объекты площадью до 35 кв.метров, расположенные в пределах второго городского кольца. Причем около 90% потенциальных арендаторов варианты с более удаленным расположением даже не обсуждают. И всего около 10% клиентов готовы рассмотреть любые варианты, тогда как в начале прошлого года таких было около трети.

Причин снижения интереса к объектам, расположенным за пределами второго кольца, несколько. Во-первых, как уже было сказано, большинство арендаторов стремятся в центр города из соображений престижности и удобства. Во-вторых, на рынке появилась возможность хоть какого-то выбора - увеличилось предложение. Оно пополняется как за счет появления новых административных зданий, часть площадей которых собственники сдают в аренду, так и за счет жилых новостроек, - все нижние этажи в строящихся жилых домах отдают под коммерческую недвижимость. Хотя до насыщения рынка еще далеко. Предложение можно считать достаточным, если оно составляет 80-85% от спроса. А сегодня спрос на качественные объекты удовлетворяется всего на треть. И третья причина снижения интереса к офисам, расположенным далеко от центра города, - это некоторая несоразмерность арендных ставок и качественных характеристик объекта. Местоположение при примерно одинаковых характеристиках новых зданий влияет на арендные ставки незначительно (если, конечно, речь не идет о бизнес-центрах), разница не превышает 3-5 евро. Поэтому большинство арендаторов при наличии подходящих вариантов готовы платить больше ради того, чтобы быть ближе к центру города. Тем более что платежеспособность самих арендаторов несколько выросла, как отмечают профучастники рынка недвижимости. Если в прошлом году приемлемая ставка по офисам среднего и ниже среднего классов была 13-15 евро/кв. м, то сейчас 18-20 евро/кв. м воспринимается нормально.

Что касается офисов площадью от 50 до 100 кв.метров, то к ним предъявляются еще более высокие требования, как по географии (они обязательно должны быть расположены в пределах второго кольца), так и по качественным характеристикам (здание должно быть современным - недавно построенным или реконструированным). Более высокие требования и к отделке.

Арендные ставки в границах второго кольца - 18-25 евро/кв.м в зависимости от местоположения и качественных характеристик объектов. Верхний предел характерен для новых административных зданий и бизнес-центров. Исключение составляют бизнес-центры “Капитал”, а также расположенные по ул.Тимирязева и Козлова, где кв.метр в месяц обходится в 20 евро. Непосредственно в центре города ставки от 25 до 35 евро.

В последнее время появился спрос на офисы от 1000 до 3000 кв. метров. В таких больших площадях обычно нуждаются компании, занимающиеся программным обеспечением. Но их заявки, как правило, остаются без удовлетворения: соответствующего предложения просто нет.

В конце прошлого года был отмечен всплеск спроса на небольшие качественные офисы со стороны иностранных представительств. Но затем этот интерес поутих, снизившись до традиционного уровня. Еще одна особенность - это то, что в 2006-2007 годах не наблюдалось резкого падения спроса на офисные помещения (из чего можно сделать вывод о положительных тенденциях в сфере бизнеса).

В то же время насыщение рынка крупными объектами идет очень медленно. Действующих бизнес-центров пока единицы, остальные строятся или проектируются. К тому же все они финансируются долевым способом, что ведет к дроблению капитала и соответственно офисных площадей. Поэтому нет и предложения больших объектов. Ситуация изменится только тогда, когда на рынок придут крупные инвесторы, способные финансировать строительство бизнес-центров без привлечения дольщиков.

Спрос на магазины определяется их посещаемостью

Мало что изменилось и на рынке торговых объектов. Речь идет о магазинах, причем как отдельно стоящих, так и расположенных в торговых комплексах. Что касается последних, то на них заявки в агентства недвижимости практически не поступают. Потому что крупные торговые центры после ввода в эксплуатацию самостоятельно занимаются сдачей площадей в аренду. Это задача управляющих компаний. Агентство недвижимости, как правило, занимается формированием начального образа объекта и оказывает услуги по его брокериджу.

Что касается более мелких объектов, например магазинов, то в этом секторе арендные ставки находятся в пределах от 25 до 50 евро, реже доходят до 100 евро за кв.метр. Основной спрос ограничивается магазинами площадью от 40 до 120 кв.метров. Все, что больше, интересует преимущественно "сетевиков". Они готовы рассматривать любые варианты в пределах от 500 до 3000 кв.метров. Но такие заявки, поступающие в агентства недвижимости, относятся к труднореализуемым - предложение почти отсутствует.

Основными игроками на рынке аренды магазинов являются коммунальники. Потому что приватизированные магазины в аренду почти не сдаются, и единственное, что попадает на рынок, - это объекты, все еще находящиеся в коммунальной собственности. Но предложений от Минского городского центра недвижимости недостаточно, чтобы удовлетворить все возрастающий спрос на качественные объекты. Некоторые специалисты склонны думать, что все привлекательные объекты уже давно сданы в аренду, остались только труднореализуемые.

В числе труднореализуемых по какому-то странному стечению обстоятельств оказался общественно-торговый центр "Столица" (на площади Независимости). Общая площадь ТЦ "Столица" составляет 47 тыс.кв.метров, из которых 22 тыс.кв.метров - торговые. Центр имеет три уровня. Здесь размещены и запланированы к размещению магазины по продаже промышленных и пищевых товаров, салоны фотоуслуг и красоты, пункт обмена валюты, киновидеозалы, игровые автоматы, кафе и ресторан, боулинг-центр. Рядом с торговым центром находится подземный паркинг на 500 автомобилей. Всего в "Столице" построено 66 помещений под объекты торговли, услуг, общественного питания, а также развлекательный центр.

Причем, по одним данным, в аренду сдано свыше 70% площадей. Практически все помещения сданы в аренду через проведение аукционов. Исключения составили белорусские производители, с которыми заключены прямые договоры. Таким образом, в центре открыты фирменные магазины Минского завода игристых вин, завода "Кристалл", предприятий "Элема", "Серж", "Белвест" и других - всего 17 магазинов. Однако, по другим данным, несмотря на якобы полное заполнение "Столицы" арендаторами, последние не могут похвастаться большими оборотами. И это при том, что объект находится в самом центре города, посещаемость там невысокая. То ли центр плохо раскручивается, то ли недостаточно хорошо продумана его концепция, то ли еще по каким-то причинам, но покупатели не особо жалуют своим внимание расположенные в "Столице" магазины. Центр работает с 10.00 до 22.00 без перерывов на обед и выходных, но в некоторые часы здесь может находиться считанное количество посетителей. При этом ставка арендной платы составляет от 30 евро за кв.метр в месяц для предприятий розничной торговли и до 150 евро - для банков и развлекательного центра.

Склад по цене офиса

Со складскими и производственными помещениями ситуация еще хуже. Можно сказать, дефицит по всем позициям. Поэтому арендаторы готовы рассматривать любые варианты, а арендные ставки просто немыслимые - до 10 евро за кв.метр (самые ходовые - 6-8 евро). Это без услуг по логистике, без коммунальных платежей, а возможно, еще и без учета коэффициентов. Конечно, речь идет о добротных объектах - отапливаемых, с рампой, с необходимым набором сервисных услуг, но это все-таки склад, а не офис. Кстати, за 10 евро/кв. м можно снять офис класса “В” в Риге и класса “А” в Варшаве.

Ставки арендной платы по производственным помещениям в Минске - от 4,5 до 8 евро. Основная доля заявок по складским помещениям приходится на площади 100-200 кв.метров, по производственным - 150-300 кв.метров. Среди размещаемых производств на первом месте стоит сборка окон из ПВХ-профилей и сборка мебели. Затем идет кондитерское производство. Дальше - металло- и камнеобработка. Спрос на производственные помещения достаточно стабилен - нет ни всплесков, ни падений. В то же время наблюдается существенное увеличение интереса к помещениям для оказания сервисных услуг в новых микрорайонах - для размещения видеосалонов и салонов связи (продажа и ремонт мобильных телефонов), мастерских по ремонту бытовой и радиотехники, резке стекла, заточке ножей, ремонту обуви и т. д.

По мнению профучастников рынка, рост ставок арендой платы во всех секторах коммерческой недвижимости по итогам текущего года может превысить привычные значения. За первые 4 месяца ставки выросли на 17 %, а до конца года они могут вырасти еще как минимум на 7-10%, что связано с продолжающимся ростом цен на готовые и строящиеся объекты. Но повышение арендных ставок до прогнозируемого уровня возможно лишь в том случае, если к этому окажутся готовы потенциальные арендаторы.

В заключение отметим, что с начала прошлого года в Минске отмечается рост спроса на долевое участие физических лиц в финансировании коммерческих строек. Их доля в общем количестве дольщиков коммерческих новостроек (преимущественно бизнес-центров, административных зданий и встроенных нежилых помещений в жилых комплексах) составляет сегодня около 25-30%. Профучастники рынка предполагают, что большая часть этих объектов по завершении строительства будет сдаваться в аренду.

Марина СИРОТКО

04.06.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2007