Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как сдать квартиру по закону?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как сдать квартиру по закону?

Если у вас есть свободная квартира, то ее можно сдать и получать деньги. Но при этом не стоит забывать, что, получая доход, нужно платить государству налог.

Аренда-наем

Как правило, когда кто-либо сдает или снимает квартиру, то такие отношения называют арендой, наймом, перенаймом и т.д. Объединяет их то, что стороны заключают договор, по которому одна сторона предоставляет жилье во временное пользование и владение, а другая – обязана заплатить за пользование и владение жильем обусловленную сумму.

Аренда и наем жилого помещения – вещи, практически, одинаковые. Но когда наниматель и наймодатель являются физическими лицами, то есть, попросту людьми, съем жилья правильнее называть наймом. В соответствии с Гражданским кодексом РБ отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом. По ЖК договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Аренда жилого помещения – тот же съем жилья, но осуществляется он юридическим лицом. И только для проживания граждан, например, своих сотрудников.

Заключаем договор

Как бы стороны не назвали договор, он должен быть заключен в письменной форме, путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Наем жилого помещения не подлежит государственной регистрации в органах по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор заключается на определенный срок. Если об окончательном сроке не договаривались и он не прописан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Кто может сдавать квартиру?

В соответствии с действующим законодательством как собственник-гражданин, так и наниматель вправе сдавать жилье внаем. Обязанность по уплате налога лежит на наймодателе вне зависимости от того, какова форма его владения жильем.

Если жилье сдает собственник, то заключается договор найма жилого помещения. Если же жилое помещение сдает человек, занимающий квартиру по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, то заключается договор поднайма.

Здесь необходимо сделать отступление. Для того чтобы наниматель смог сдать квартиру, ему необходимо получить согласие наймодателя (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи. В соответствии с Жилищным кодексом РБ по договору поднайма наниматель может сдать часть жилого помещения в виде отдельной комнаты, а при временном выезде его и членов его семьи – все жилое помещение.

Для сдачи квартиры по договору поднайма, в которой проживает несколько нанимателей, требуется взаимное согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также согласие остальных нанимателей, проживающих в этой квартире.

Договор поднайма заключается только при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок договора не может превышать срока договора найма жилого помещения. И еще: если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора поднайма за три месяца.

Как составить договор найма

Самым главным при сдаче жилья в наем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения. Договор должен быть заключен в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и подписан обеими сторонами. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом министров Республики Беларусь.

В предмете договора необходимо зафиксировать характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), перечислить предоставляемое в пользование нанимателю имущество (мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество), определить стоимость одного месяца найма, сроки платы за пользование помещением, все залоги и предоплаты, вопросы ремонта, посещений хозяином квартиры и т. п. Заранее обсудить вопросы оплаты междугородных разговоров, коммунальных услуг, время посещений, кто ремонтирует сантехнику, если что-то сломалось, и т. п., даже если наниматель - близкий знакомый. В договоре обязательно надо указывать паспортные данные хозяина и нанимателя.

Договор найма можно расторгнуть досрочно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случаях: если наниматель, член его семьи или другие совместно проживающие с ним граждане систематически разрушают или портят жилое помещение; используют его не по назначению; систематически нарушают правила пользования жилым помещением и делают невозможным для других проживание с ним в жилом помещении, а меры предупреждения оказались безрезультативными; невнесения в течение шести месяцев нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги; по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РБ.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора, за исключением случаев, предусмотренных статьями 38 и 39 Жилищного кодекса Республики Беларусь. Все споры, возникающие по договору, разрешаются судом.

Платить ли налоги?

О том, что при сдаче квартиры в наем собственник должен платить налоги, общеизвестно. Однако реальность такова, что платит налоги абсолютное меньшинство квартировладельцев. Правда, как утверждают налоговики, в течение последних лет известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдают в наем дорогие квартиры в центре города или иностранным гражданам. Выявлять арендодателей помогают и ЖЭСы. Тем не менее, что касается сдачи в аренду типового жилья, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир.

Как они это делают? Как показывает практика, в большинстве случаев они вообще ничего не делают. А размышляют примерно так. Квартиру сдаем, но ни ЖЭС, ни налоговую инспекцию не ставим в известность, а если они все-таки придут - сделаем круглые глаза и скажем, что "ничего не знали". Более изощренный вариант - договориться со снимающим, чтобы он всегда утверждал, что он ваш старый друг или дальний родственник, который живет бесплатно.

Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма (поднайма) жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей. Ведь в любое время могут найтись «доброжелательные» соседи, а чаще всего – сами наниматели (хозяин квартиры повысил цену за жилье или нашел других квартирантов, или преждевременно выселяет и т.д.), которые «настучат» в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает комнату или квартиру и при этом не платит налоги. Получив сигнал о несанкционированной сдаче жилья, вас вызовут в налоговую инспекцию или посетят вашу квартиру, и тогда отговорки не помогут, по решению суда вам придется уплатить не только подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, и пеню, но и серьезный штраф.

Сколько придется платить?

Если вы не являетесь индивидуальным предпринимателем и ваш доход от сдачи в аренду жилья не превышает 500 базовых величин (сегодня базовая величина составляет 31.000 рублей) в календарном году, с получаемого дохода вам придется платить фиксированную сумму подоходного налога.

Обращаем внимание на то, что Минский городской Совет депутатов 25 сентября 2006 года на заседании 21-й сессии утвердил новые ставки фиксированных сумм подоходного налога с доходов, получаемых от сдачи в аренду жилых и нежилых помещений. Собственно, они мало чем отличаются от прежних ставок. Так, ставка подоходного налога за сдачу одной комнаты в жилом помещении, как и раньше, составляет 1 базовую величину, двух комнат – 2 базовые величины, трех комнат – 3 базовые величины, четырех комнат – 4 базовые величины и т.д.

Кроме того, в Минске в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона – 2,0; II экономико-планировочная зона – 1,5; III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0.

Так, например, за сдачу трехкомнатной квартиры в центре города в I экономико-планировочной зоне подоходный налог будет рассчитываться следующим образом: 3 базовые величины (за три комнаты), а это 93 тыс. рублей, будут умножены на самый высокий коэффициент 2. Получается, что ежемесячно налогоплательщик обязан платить подоходный налог в размере 186 тыс. рублей.

Еще один пример. Возьмем типовую панельную однокомнатную квартиру в спальном районе Минска. Сегодня такое жилье, как правило, сдается в аренду в среднем за 200 долл. США. В этом случае подоходный налог составит только 1 базовую величину, поскольку здесь нет повышающего коэффициента.

А вот для арендодателей, проживающих совместно с арендаторами, ставка подоходного налога повысилась. Если раньше размер фиксированной суммы подоходного налога для них понижался на 50 процентов и составлял половину базовой величины, то сейчас арендодателям, проживающим вместе с арендаторами, как и владельцам однокомнатных квартир, придется платить подоходный налог в размере 1 базовой величины.

Для всех налогоплательщиков существует два варианта уплаты подоходного налога. Можно уплачивать всю сумму сразу за весь период, но не более чем за календарный год – в этом случае при изменении размера базовой величины сумма подоходного налога не подлежит перерасчету, либо ежемесячно до 1-го числа месяца, за который производится уплата. Но во втором случае сумма налога будет меняться в зависимости от размера базовой величины (а она, как известно, может менять по два и боле раз в год).

Некоторые граждане при сдаче в аренду жилья освобождаются от уплаты подоходного налога. Но в этом случае арендатор и арендодатель должны быть близкими родственниками, и степень их родства должна быть подтверждена соответствующими документами. Есть также категория граждан, которые имеют льготы по уплате подоходного налога.

А как у соседей

Как сообщают «Аргументы недели», налоговая полиция зарегистрировала 2,5 млн. россиян, сдающих квартиры в наем и не платящих за это налог. На 600 тыс. граждан были наложены штрафные санкции. Общая сумма штрафов составила 2 млрд.рублей.

Налоговая ловит нарушителей двумя способами. Основной источник информации – соседи, которых опрашивают участковые милиционеры и сотрудники налоговых органов, систематически обходящие подъезды. Вдобавок налоговики изучают данные Росрегистрации. Те, за кем числится более одной квартиры, автоматически попадают под подозрение.

Фискалы предъявляют претензии не только тем, кто сдает квартиру, но и тем, кто ее снимает. С точки зрения закона, если посторонний человек живет в чужой квартире бесплатно, он получает дополнительный доход, не уплачивая аренду.

Правда, юристы уже нашли лазейку, позволяющую законно не платить налог с доходов от сдачи квартир. Хозяева жилья могут заключить со съемщиками договор безвозмездного пользования квартирой. Если заверить такой договор у нотариуса, претензии налоговых органов станут безосновательны. Тем, кто не уверен в порядочности квартиросъемщиков, эксперты советуют заключать договор о присмотре за квартирой в отсутствие хозяев.

Тем, кто хочет обелить доходы от сдачи жилья, придется подать декларацию. Что представляет собой налоговая декларация? Это письменное заявление налогоплательщика об объектах налогообложения, о полученных доходах и произведенных расходах, об источниках доходов, о налоговой базе, налоговых льготах, об исчисленной сумме налога и о других данных, служащих основанием для исчисления и уплаты налога.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом на основании налогового уведомления, вручаемого налоговым органом (со всеми необходимыми реквизитами). Таким образом, если россиянин сдавал квартиру в 2006 году, то налоговую декларацию он должен был подать до 30 апреля 2007 года, а заплатить до 15 июля 2007 года.

Закон предусматривает суровые санкции за сокрытие доходов от сдачи жилья. Неуплата налога карается штрафом в размере 40% от недоимки. Полугодовое опоздание с подачей декларации чревато штрафом в 30% от суммы налога, а неполная уплата грозит 20%-ым штрафом.

Предусматривается также уголовная ответственность налогового должника, но, как пишет «Российская газета», до сих пор в судебной практике нет ни одного приговора со сроком хозяину "лишней" квартиры. Если владелец сданного жилья не платит налоги, то ему грозит до одного года лишения свободы. Сесть на три года можно, если за три года не заплатить государству 500 тыс.рублей налога. Такая сумма налоговой задолженности считается уклонением в особо крупных размерах. Накопить ее в состоянии только владелец жилья, получающий от постояльцев больше 107 тыс.рублей в месяц.

Послесловие

Конечно, нам еще очень далеко до момента, когда граждане самостоятельно и с охотой пойдут платить налоги от найма квартир. Доказать, что человек сдает квартиру и при этом получает доход – нелегко. Многие вообще обходятся без договора, кто-то намеренно занижает прописанную сумму, а кто-то объясняет проживание граждан в своей квартире как безвозмездное пользование жильем. Конечно, лучше было бы выработать схему, при которой арендодателю будет выгодно платить налог своевременно и в полном объеме. Если такое будет сделано, местные бюджеты получат большие деньги, которые можно было бы использовать на нужды городов.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

06.08.2007

просмотров: сегодня 17, за последние 7 дней 140, за месяц 666

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2007