Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Правовые последствия и риски договора долевого строительства

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Правовые последствия и риски договора долевого строительства

Чем активнее развивается рынок строительства коммерческой недвижимости, тем шире судебная практика рассмотрения споров между участниками инвестиционно-строительного процесса - заказчиками и дольщиками (инвесторами). Судебные разборки, как правило, затягиваются на годы, отнимают много сил, средств и времени, а судебные решения принимаются далеко не всегда в пользу истца. Каковы же шансы избежать подобных проблем, и что для этого предлагает законодательство?

Судебная практика показывает, что основными причинами возникновения споров являются несвоевременный ввод строящихся объектов в эксплуатацию, отказ дольщиков (инвесторов) от платежных обязательств в случае нарушения этих сроков, пересмотр заказчиком в одностороннем порядке договорной цены строящегося помещения. Бывает, когда на одно и то же помещение в строящемся здании заказчик заключает договоры с двумя инвесторами (дольщиками). Судебные дела по рассмотрению исков могут длиться продолжительное время и не всегда заканчиваются в пользу истца по той простой причине, что суды при вынесении решения руководствуются в первую очередь тем, что изложено в договоре между истцом и ответчиком. Законодательство же не ставит участников инвестиционно-строительного процесса в очень жесткие правовые рамки, а предоставляет устанавливать правила игра путем заключения договора.

В чем отличие договора долевого строительства и инвестиционного договора и какие они имеют правовые последствия; что делать дольщику или инвестору, если заказчик на одно и то же помещение заключил два договора; в каком случае стороны имеют право на односторонний отказ от исполнения договора и какова процедура совершения такого действия - на эти и другие вопросы мы попросили ответить Геннадия Кадыко, юриста фирмы "Бизнесконсалт", соискателя кафедры гражданского права БГУ. Геннадий Кадыко неоднократно выступал представителем при рассмотрении судебных споров между дольщиками и заказчиками, заказчиками и инвесторами и имеет в среде тех и других достаточно высокий рейтинг. Поэтому его ответы на вопросы журналиста основаны не только на знании законодательства, но и на практике работы юриста в суде.

- Итак, чем же отличаются инвестиционный договор и договор долевого строительства?

- Несмотря на то, что они имеют один объект материального мира (объект недвижимости, который должен быть построен) и одни обязательства (одна сторона платит деньги, другая обеспечивает строительство и ввод финансируемого первой стороной объекта), договор долевого строительства и договор инвестиционный - не одно и то же. Они имеют разные юридические последствия, разные системы защиты, ограничений и гарантий и т.д.

Здесь следует отметить, что договоры долевого строительства, или создания объекта долевого строительства, это договоры, не предусмотренные законодательством, но в силу ст. 7 ГК РБ не противоречащие ему. Договоры долевого строительства представляют собой самостоятельный тип договора. В свое время и в нашей республике, как и в РФ, данный тип договора получил свою законодательную регламентацию.

При этом договоры долевого строительства можно разделить на два вида в зависимости от специфики возводимого объекта: договоры создания объектов долевого строительства (жилых и нежилых помещений, в том числе встроенных и пристроенных, в многоквартирном жилом доме), которые подпадают под действе Указа Президента № 396 от 15 июня 2006 года, и договоры долевого строительства всех прочих нежилых помещений и зданий, на которые не распространяется действие данного Указа. К объектам договоров второго вида относятся помещения в отдельно стоящих административных зданиях, бизнес-центрах, торговых, промышленных и складских объектах, имеющих чисто нежилые функции.

Причем если первый вид договоров регулируется, как уже было сказано указом президента № 396, то в отношении второго вида в законодательстве нет никаких конкретных регламентаций. То есть, можно сказать, что в законодательстве вообще нет такого понятия, как договор долевого строительства нежилого помещения в нежилом отдельно стоящем здании. И регулирование договоров данного вида идет через общую часть обязательственного права Гражданского кодекса (ГК).

Инвестиционным договором можно назвать любую сделку, где есть обменный элемент: деньги – товар - деньги. Покупая апельсин, мы уже совершаем инвестиционную деятельность. С моей точки зрения, говорить об инвестиционном договоре и выделять его в какой-то самостоятельный тип договора нет юридической перспективы. Инвестиционные отношения - это по сути гражданско-правовые отношения, поэтому и выделить в этих отношениях какой-то новый тип договора (инвестиционный) не возможно. Инвестиционный договор - сделка, не предусмотренная законом, как и договор долевого строительства, но не противоречит ГК и может применяться.

- А как же Инвестиционный кодекс?

- Действительно, инвестиционные отношения регулируются у нас Инвестиционным кодексом РБ. Но в нем предусмотрен только один тип инвестиционного договора - инвестиционный договор между Республикой Беларусь как государством и каким-то иностранным инвестором, определены предмет и существенные условия такого договора. Но и здесь, руководствуясь только Инвестиционным кодексом, стороны такого договора не смогут урегулировать все свои вопросы. Следует также отметить, что в судебной практике на Инвестиционный кодекс мало обращают внимание как суды, так и стороны в процессе. Это больше декларативный документ, чем закон прямого действия.

В ГК договоры подразделяются на типы, а каждый тип - на виды. Например, договор купли-продажи - это тип договора, а договор купли-продажи недвижимости - это вид. Или: договор подряда - это тип, а договоры бытового подряда или строительного подряда - это виды.

Так вот Инвестиционный кодекс закрепил один, причем новый тип договора - инвестиционный. Он не предусмотрен Гражданским кодексом, но не все договорные институты могут быть предусмотрены в ГК. Они также могут быть предусмотрены в других актах законодательства.

Указ Президента № 396 не закрепил новый тип договора. По своей правовой природе предусмотренный в указе № 396 Типовой договор создания объекта долевого строительства является договором оказания возмездных услуг. Договор оказания возмездных услуг предусмотрен ГК.

- Что же делать людям (дольщикам, инвесторам), если на одно помещение заказчик заключил два договора с разными субъектами?

- Здесь и далее мы будем говорить исключительно о строительстве объектов, не подпадающих под действие указа №396. Так вот в законодательстве нет (и это, пожалуй, правильно) ограничений того, сколько договоров можно заключать на одно и то же помещение.

Не лишним будет упомянуть ст.369 ГК, в которой говорится об индивидуально-определенной вещи. Так или иначе, объект недвижимости будь-то в виде изолированного помещения, квартиры, целого здания - это индивидуально-определенная вещь, имеющая определенные параметры: размер, этажность и т.д. Но объект недвижимости является таковым в том случае, если он создан.

Что происходит, если застройщик заключает два договора на одну и ту же вещь? Закон в этой ситуации говорит: преимущество имеет договор, заключенный ранее. Если же договоры заключены одним числом, то преимущество имеет тот из покупателей, который первым обратится с иском в суд. И третья ситуация - есть два договора, заключенные в разное время, но застройщик передал объект долевого строительства дольщику, который заключил договор позже и этот дольщик уже оформил право собственности. Закон в этой части говорит, что дольщик, который заключил договор ранее, может обратиться в суд только за взысканием убытков. Но он не вправе требовать построенный и зарегистрированный объект долевого строительства на основании того, что он первым заключил договор. Вот такой выход предусмотрел законодатель. Выход, надо сказать, древний - из римского права. Наверное, это правильно, я не стал бы это оспаривать.

- А если здание еще не построено и если то помещение, на которое заключен договор долевого строительства, еще нельзя рассматривать как индивидуально-определенную вещь?

- Некоторые развивают идею, что, мол, два договора на одно и то же помещение - это незаконно. Но в законодательстве нет ограничения. Повторяю - нет ограничения, сколько договоров на один и тот же строящийся объект застройщик вправе заключить.

Необходимо учитывать, что в рамках заключаемого между застройщиком и дольщиком договора возникают обязательственные правоотношения, каких либо вещных прав у дольщика на строящееся помещение нет. Вещные права могут у него возникнуть только в момент оформления права собственности на построенные для него помещения. До этого момента он может лишь понуждать застройщика к исполнению договорных обязательств.

- Но ведь это чистой воды мошенничество получается.

- Почему же? Ведь точно также нет ограничения и по количеству договоров, заключаемых на уже созданный объект недвижимости. Условно, собственник квартиры, офиса или, например, магазина, может заключить хоть 10 договоров купли-продажи данного объекта. И в этом случае будут применяться правила ст.369 ГК и те три правила, о которых я рассказал выше. При этом все те, по отношению к которым продавец не исполнит обязательства по передаче квартиры (офиса, магазина), вправе требовать возмещения убытков. В частности, если они заплатили денежные средства, то вправе требовать их возврата, плюс моральный вред и упущенная выгода, если истец сможет доказать что последняя имела место.

(Продолжение следует)

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО.

06.08.2007

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 24, за месяц 158

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 31/2007