Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Правовые последствия и риски договора долевого строительства (Продолжение. Начало в № 31 "НБ")

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Правовые последствия и риски договора долевого строительства (Продолжение. Начало в № 31 "НБ")

В чем отличие договора долевого строительства и инвестиционного договора и какие они имеют правовые последствия; что делать дольщику или инвестору, если заказчик на одно и то же помещение заключил два договора, в каком случае стороны имеют право на односторонний отказ от исполнения договора и какова процедура совершения такого действия - на эти и другие вопросы отвечает Геннадий Кадыко, юрист фирмы "Бизнесконсалт", соискатель кафедры гражданского права БГУ.

Напомним, что в первой части интервью речь шла о том, что при долевом строительстве коммерческих нежилых объектов, не подпадающих под действие указа № 396 от 15 июня 2006 года, застройщик (заказчик) и инвестор (дольщик) могут заключить либо инвестиционный договор, либо договор долевого строительства, например, офисного или торгового помещения. Инвестиционный договор - сделка, не предусмотренная законом, как и договор долевого строительства, но не противоречит ГК и может применяться. При этом, по словам Г. Кадыко, законодательство не содержит каких-либо ограничений по количеству договоров (долевого строительства или инвестиционных), которые заказчик может заключить с разными субъектами на одно и то же помещение. Равно как и собственник, условно говоря, квартиры, офиса или магазина, может заключить хоть 10 договоров купли-продажи данного объекта.

В ходе беседы мы также выяснили, что предусматривает законодательство на случай заключения нескольких договоров купли-продажи уже созданного объекта недвижимости, какой из покупателей (первый, второй… или десятый) может стать обладателем спорного объекта, а на что могут рассчитывать остальные.

Что же происходит в ситуации, если два (и более) договора с разными дольщиками (инвесторами) заключается на еще не созданный объект недвижимости, например на стадии его строительства?

Как заметил Г.Кадыко, "в рамках заключаемого между застройщиком и дольщиком (инвестором) договора возникают обязательственные правоотношения. Каких-либо вещных прав у дольщика на строящееся помещение нет. Вещные права могут у него возникнуть только в момент оформления права собственности на построенные для него помещения. До этого момента он может лишь понуждать застройщика к исполнению договорных обязательств".

- Геннадий Григорьевич, наверное, здесь важно пояснить, что на практике заключение второго договора на помещение заказчик мотивирует своим правом "на одностороннее расторжение договора в том случае, если дольщик прекращает (приостанавливает) выполнение своих платежных обязательств" в ответ на предложение заказчика увеличить договорную цену объекта. Но так ли бесспорно это право, даже если оно прописано в договоре?

- При долевом строительстве (в случае заключения инвестиционного договора), действует общее правило расторжения договоров, установленное статьей 420 ГК. Только нужно определиться в правильной терминологии. Потому что в силу пункта 3 ст. 420 ГК законодатель говорит об одностороннем отказе от исполнения договора. Тогда как в некоторых договорах встречаются формулировки типа: "застройщик имеет право на одностороннее расторжение договора". Так вот односторонний отказ от исполнения договора и одностороннее расторжение договора - это разные правовые категории. Одностороннее расторжение договора не закреплено в законодательстве, поэтому стороны находятся вне рамок правового поля, когда пишут в договоре о праве одностороннего расторжения договора любой из сторон - будь-то дольщиком (инвестором), будь-то застройщиком (заказчиком). То есть действия одной из сторон в рамках права "одностороннего расторжения договора" именно с такой формулировкой будут незаконны в силу неправильности применения правового термина, потому что пункт 3 статьи 420 ГК говорит "об одностороннем отказе от исполнения договора".

В гражданском праве все отношения сводятся к юридическим действиям и юридическим последствиям этого действия. Односторонний отказ от исполнения договора - это юридическое действие. В том же пункте 3 статьи 420 ГК законодатель установил, что если односторонний отказ от исполнения договора допускается законодательством или соглашением сторон, то "договор считается расторгнутым" - это юридическое последствие. Но чтобы это последствие наступило, сторона должна совершить юридические действия об одностороннем отказе.

- Если в договоре право на односторонний отказ от исполнения договора сформулировано правильно, то это дает право тому же заказчику в любой момент отказаться от исполнения договора, если дольщик (инвестор) не выполнит свои обязательства?

- Здесь необходимо учитывать две вещи. Во-первых, требование статьи 391 ГК, а именно пункта 3, в котором сказано, что условия договора формулируются по соглашению сторон. Во-вторых, договор должен соответствовать требованиям законодательства (статья 392 ГК). При этом в отношении договора долевого строительства, договора купли-продажи или инвестиционного договора нет позиции, которая запретила бы сторонам закрепить условие о праве на односторонний отказ от исполнения договора. Они могут закрепить, одновременно его обусловив, скажем нарушением, каким-то неисполнением. Тогда застройщик, например, вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора, если дольщик не уплачивает в нужные сроки нужные суммы либо не выполняет какое-то иное свое обязательство, которое возложенного на него договором.

Точно также и дольщик соответствующей формулировкой в договоре может быть наделен правом в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет расторжение договора, в случае нарушения застройщиком сроков строительства или невыполнения каких-то иных обязательств. А можно просто определить, что любая из сторон - будь-то застройщик или дольщик - без объяснения причин вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет расторжение договора, и описать порядок этого расторжения, например путем письменного уведомления по истечении месяца, 10 дней или 6 месяцев (это уже условности).

И все это считается договорными условиями и будет действительно в силу пункта 3 статьи 391, которая говорит, что стороны формируют условия договора по своему усмотрению. Ведь основной принцип Гражданского права - это волеизъявление сторон на те отношения, которые они между собой хотят установить. Но если мы все зарегламентируем таким образом, что это волеизъявление станет невозможным, то Гражданское право прекратит существовать как сама дисциплина.

Правда есть в законодательстве, в том же Гражданском кодексе, ограничение, что никто не вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, но оно касается государственных контрактов. То есть государство на законных основаниях предусмотрело для себя такое ограничение. А в отношении частных интересов такого ограничения нет. Именно поэтому Гражданский кодекс исходит из того, что лицо, заключающее сделку, должно быть дееспособно и правоспособно. Если лица, заключающие сделку, соответствуют этому требованию, то, следовательно, они должны отдавать себе отчет, что они делают.

Поэтому не нужно спешить, а внимательно прочитать условия договора. В конечном итоге, если дольщику некоторые пункты покажутся неприемлемыми, то лучше отказаться от заключения договора. Иногда лучше отказаться от невыгодной сделки, нежели попасть в невыгодную ситуацию и понести на этом убытки.

- Всегда ли за застройщиком сохраняется право пересматривать договорную цену объекта долевого строительства?

- Всегда, если это право четко прописано в договоре, и четко сформулирована обязанность дольщика беспрекословно оплачивать требуемые суммы. Это условия договора, и дольщик должен думать, что он подписывает. Если эти условия четко не прописаны и в договоре долевого строительства стоит какая-то энная сумма, которая сформирована застройщиком на дату заключения договора, и даже если присутствует фраза, что "данная сумма не окончательная и может быть пересмотрена", но при этом жестко не оговариваются условия изменения суммы, то в таком случае застройщик не имеет права в одностороннем порядке изменять договорные условия. Потому что в силу статьи 298 ГК односторонний отказа либо одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законодательством либо соглашением сторон.

Так вот если в договоре указан цена и есть такая фраза незаконченной юридической конструкции - например, что цена является "неокончательной", "открытой" либо "договорной и неокончательной", то в этом случае считается, что стороны не достигли согласия о праве застройщика на односторонне изменение договорной цены. В такой ситуации застройщик обязан сделать оферту, то есть предложение дольщику на изменение цены. Если дольщик откажется, то договор будет действовать до тех пор, пока он не будет изменен. У застройщика остается право по 421 статье ГК обратиться с иском в суд об изменении цены договора. Он должен опять же сделать оферту, дольщик должен отказаться, после чего застройщик вправе подать в суд иск о понуждении к изменению договора, доказав перед судом необходимость такого изменения. Чтобы суд удовлетворил исковое требование, необходимо наличие существенных условий. Потому что изменение договора статьей 421 ГК допускается только при существенном изменении обстоятельств - то есть при таком обстоятельстве, когда застройщик не мог знать и предположить о возможном изменений условий.

Например, если в период строительства объекта вносятся изменения в законодательство, влекущие за собой дополнительные расходы застройщика по возведению здания, вводятся дополнительные налоги или обязательные отчисления в инновационные фонды (как было сделано в прошлом году), увеличиваются платежи за землю и т.д. Здесь вины или непродуманности застройщика нет, и он вправе на законных основаниях требовать от дольщика изменения договора в сторону увеличения договорной цены. И в случае обращения застройщика в суд с иском о понуждении заключения изменения договора на сумму дополнительных платежей, суд будет вправе удовлетворить исковое требование.

Если же дольщик, не согласившись с решением суда, откажется нести дополнительные расходы, то застройщик будет вправе, если таковое прописано в договоре, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что повлечет расторжение этого договора, либо обратиться в суд с иском о расторжении договора ввиду отказа дольщика выполнять платежные требования.

Но что если у застройщика увеличились расходы в связи с повышением цен на стройматериалы, и произошло это в пределах проектного и договорного срока строительства, то это коммерческий риск застройщика. Он должен был его просчитать, прежде чем приступать к реализации инвестиционного проекта. Почему? Потому что этот просчет возможен: есть прогнозные индексы роста цен строительно-монтажных работ, есть динамика изменения стоимости строительства в предыдущие годы. Кроме того, ничто не мешает застройщику, если только речь не идет о строительстве жилья и жилых помещений в многоквартирных домах, установить и договорную цену, и срок строительства с запасом, исключив вероятные риски.

Практика же показывает, что застройщики руководствуются некими своими соображениями и чаще всего указывают нереальную договорную цену и нереальные сроки строительства объекта. Они, дабы завлечь дольщиков (инвесторов), на стадии заключения договора долевого строительства (инвестиционного договора) предлагают быстрые сроки и заниженную цену. При этом не принимают во внимание, что для человека нет ничего страшнее, когда его обманули. Дольщик, согласившийся со сроками и ценой, узнав в последующем, что и сроки, и сумма будут больше, считает себя обманутым, и это правильно.

(Окончание следует)

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО

13.08.2007

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 15, за месяц 109

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 32/2007