Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Жилищный фонд: вопросы классификации

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Жилищный фонд: вопросы классификации

(Продолжение. Начало в № 31).

Основным из классифицирующих признаков, определяющих социально-типологическое содержание, является признак функционального назначения жилищ. Суть этого признака – назначение жилого дома (жилого помещения) для проживания граждан. Этот признак и является основополагающим в формулировках понятий «жилищный фонд» и «жилое помещение», содержащихся в статье 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Жилые дома (жилые помещения) являются особым видом недвижимости. Недвижимость эта специфична тем, что она предназначена исключительно для удовлетворения потребностей людей в жилище. Расположение в жилых домах (в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией) нежилых помещений (предназначенных, как правило, для технической эксплуатации дома или для социально-бытового обслуживания населения) не только не оказывает отрицательного влияния на функциональное назначение жилого дома, но и способствует реализации этого функционального назначения. Используемые по целевому назначению (кроме производственной деятельности и размещения промышленных производств) такие нежилые помещения являются составной частью социальной инфраструктуры жилых районов.

Исходя из указанного признака в соответствии с методологией Минстата Республики Беларусь в жилищный фонд не включаются: помещения, предназначенные для сезонного проживания (дачи и садовые домики, помещения для отдыха в профилакториях, домах отдыха, кемпингах и тому подобные помещения); помещения, предназначенные для временного проживания (номера гостиниц, помещения для приезжих); помещения, предназначенные для проживания, но не завершенные строительством; передвижные помещения (вагоны, трайлеры, палатки и др.); самовольно построенные или заселенные, непригодные для проживания строения независимо от факта их использования для проживания; жилые корпуса колоний и тюрем, казармы и тому подобные здания.

В состав жилищного фонда не входят также нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера (встроенные магазины, ателье, аптеки, помещения, занимаемые жилищно-эксплуатационными службами и т.д.).

Не могут быть учтены в составе жилищного фонда и так называемые инвентарные здания сборно-разборного, контейнерного и передвижного типов (сооружаемые за счет средств, предусматриваемых в сметах на строительство объектов), предназначенные для временного проживания работников подрядных организаций, которые постоянно меняют дислокацию, поскольку осуществляют строительство железных и автомобильных дорог, газо- и нефтепроводов и других объектов, расположенных на значительном удалении от населенных пунктов.

Интересно отметить, как регулируются эти вопросы в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 года). В статье 17 ЖК РФ воспроизводится норма пункта 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. В отличие от прежнего ЖК РФ (статья 7), новый Кодекс не делает акцент на постоянном проживании граждан в жилых помещениях. Проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, реализуя свое конституционное право на свободу передвижения.

Как и прежде, ЖК РФ не допускает размещение в жилых помещениях промышленных производств. Вместе с тем, учитывая, что в правоприменительной практике этот запрет иногда толковался расширительно (распространялся также на иные виды предпринимательской и профессиональной деятельности), в новом Кодексе разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Изучение данного вопроса при разработке проекта Кодекса показало, что существует точка зрения, по которой гражданин вообще не вправе (наряду с проживанием) осуществлять какую-либо предпринимательскую деятельность в жилом помещении, принадлежащем ему на праве собственности или занимаемом по договору найма. Гражданский кодекс РФ исключает возможность собственника жилья заниматься какой-либо деятельностью в жилом помещении без перевода его в нежилое. В то же время существует достаточно большая группа граждан, осуществляющих в домашних условиях профессиональную или предпринимательскую деятельность (научные работники, педагоги-репетиторы, надомные работники и т.п.), и запрещать такую деятельность было бы неоправданным ограничением прав граждан.

Разрешение на использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности связано с соблюдением определенных условий. Во-первых, такую деятельность могут осуществлять лица, проживающие в жилом помещении на законных основаниях. Во-вторых, подобное использование жилого помещения не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также санитарные и технические правила и нормы. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (например, требований по пользованию коммунальными сетями и оборудованием и по содержанию жилого дома в соответствии с техническими параметрами здания, уровня шума и других подобных стандартов), а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Вопрос о возможности осуществления определенной деятельности в жилых помещениях (без перевода их в нежилые) с соблюдением определенных условий и в случаях, устанавливаемых жилищным законодательством, может быть рассмотрен и при доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь.

Жилищный кодекс РФ установил и новую классификацию видов жилищного фонда. Если ранее виды жилищного фонда определялись только по одному основанию (по принадлежности к тем или иным формам собственности), то сейчас наряду с этим основанием введено и новое – цели использования жилищного фонда.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный. Исходя из целей использования ЖК РФ установил четыре вида жилищного фонда: социального пользования, специализированный, индивидуальный, коммерческого использования.

Что касается помещений для временного проживания (пребывания) граждан, то следует отметить, что в ряде стран Европы статистические данные включают в состав жилищного фонда отдельные виды таких помещений. Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» также содержит положения о включении в состав жилищного фонда домов ночного пребывания (гостиницы-приюты) для размещения лиц, не имеющих постоянного места жительства и работы и оказавшихся в экстремальных условиях.

В то же время учеными и юристами категорично высказываются соображения о необоснованности включения в жилищный фонд гостиниц-приютов, социальных гостиниц, помещений центров социальной адаптации, создаваемых в системе органов социальной защиты населения, поскольку это здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. По мнению заслуженного юриста Российской Федерации, кандидата юридических наук В.Н.Литовкина (журнал «Жилищное право» № 3, 2004), жилище – это место постоянного жительства, хотя и может быть местом временного проживания. Если это функциональное назначение дополняется каким-либо социальным обслуживанием, то это уже не жилой дом, а учреждение, и к жилищному законодательству не имеет никакого отношения, равно как и к жилищному фонду.

Бесспорным является и утверждение о том, что нельзя регулировать в рамках жилищного закона отношения, связанные с владением, пользованием и проживанием на дачах, в садовых домиках (поскольку эти строения не являются жилыми). Эти строения не могут быть местом постоянного жительства, они – всего лишь место пребывания.

Представляется, что статистический учет помещений для временного проживания, конечно же, должен вестись, но не в составе жилищного фонда. Проживающие в таких помещениях граждане имеют или вправе иметь (в рамках конституционного права на жилище) другие жилые помещения в собственности или в пользовании для постоянного проживания.

Важным аргументом является и то, что включение помещений для временного и сезонного проживания в состав жилищного фонда не повышает учитываемый статистическими органами уровень жилищной обеспеченности (как один из показателей жилищной проблемы), а лишь искажает этот показатель.

Ольга ЗИНКЕВИЧ

13.08.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 16, за месяц 200

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 32/2007