Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Правовые последствия и риски договора долевого строительства (Окончание. Начало и продолжение в № 31-32 "НБ")

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Правовые последствия и риски договора долевого строительства (Окончание. Начало и продолжение в № 31-32 "НБ")

В последнее время в Беларуси отмечается увеличение судебных споров между застройщиками и дольщиками (инвесторами), возникающих при строительстве нежилых коммерческих объектов. Основными причинами возникновения таких споров, как показывает судебная практика, являются несвоевременный ввод строящихся объектов в эксплуатацию, отказ дольщиков (инвесторов) от платежных обязательств в случае нарушения этих сроков, пересмотр заказчиком в одностороннем порядке договорной цены строящегося помещения. Бывает, когда на одно и то же помещение в строящемся здании заказчик заключает договоры с двумя инвесторами (дольщиками). Чем же чреваты для каждой из сторон подобные проблемы? Сегодня мы завершаем беседу с Геннадием Кадыко, юристом фирмы "Бизнесконсалт", соискателем кафедры гражданского права БГУ. - Геннадий Григорьевич, в предыдущих номерах "НБ" читатели уже получили ответы на целый ряд вопросов: что общего между договором долевого строительства и инвестиционным договором и в чем их отличие; не нарушает ли застройщик законодательство, заключая несколько договоров на один и тот же объект с разными субъектами; в каких случаях застройщик может в одностороннем порядке изменять договорную цену объекта, а в каких нет; как правильно формулировать исковое требование в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договорных обязательств и т.д. Хотелось бы все-таки вернуться к тому, что делать дольщику (инвестору), если застройщик заключает два договора на одно и то же строящееся помещение.

- Для начала рассмотрим пример, когда заказчик все-таки направил уведомление, что он в одностороннем порядке отказывается от исполнения договора. В такой ситуации дольщику необходимо обратиться в суд о признании недействительным одностороннее расторжение договора. Ведь по правовому статусу уведомление одной из сторон об одностороннем отказе от договора - это гражданско-правовая сделка, так как это юридическое действие. Раз это сделка, то она должна подчиняться всем правилам о сделке, в том числе и правилам о признании сделки недействительной. И в этой ситуации сторона, недовольная односторонним отказом от исполнения договора, может обратиться в суд (если это субъекты хозяйствования, то в Хозяйственный суд, если граждане, то в суд общей юрисдикции) с иском о признании сделки об одностороннем расторжении договора недействительной. И если суд удовлетворит такой иск, то договор не считается расторгнутым и продолжает действовать.

Хуже складывается ситуация, когда застройщики не делают уведомление, а сразу заключают договор долевого строительства с другим дольщиком (инвестором). Фактически последний не знает и не может знать, что на его помещение заключен договор с другим субъектом. Если из каких-то источников он узнает об этом, то ему сразу необходимо направить иск в суд, и формулировка иска будет такой же, как в предыдущем случае. То есть о признании недействительным одностороннего отказа от договора, но теперь уже на том основании, что ему (дольщику) стало известно о заключении договора на его помещение с другим лицом. Правовая основа в обоих случаях одна и та же: застройщик произвел некое действие, направленное на неисполнение договора в отношении первого дольщика. Но если этот дольщик не подаст иск в суд, то тогда будет действовать правило статьи 369 ГК - получит объект тот, кто быстрее зарегистрирует свое право собственности.

- И у первого дольщика в этом случае есть защита?

- Да, но только в том случае, если он выполнит платежные требования - то есть полностью перечислит застройщику договорную сумму. Дождавшись подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию объекта, первый дольщик немедленно предъявляет требования о передаче своего помещения, в том числе в судебном порядке. Суд выносит арест на спорное помещения, и в этом случае регистрирующий орган обязан будет отказать второму дольщику в госрегистрации его права собственности на спорный объект ввиду того, что имущество под спором. Если же такая госрегистрация все же состоится и первый дольщик докажет свою правоту, то она должна быть признана недействительной, поскольку была произведена с нарушением законодательства - имущество находилось под спором.

Скажу также, что сам застройщик, в силу п. 1 ст. 219 ГК не может претендовать и оформить объект долевого строительства в свою собственность. Если же он это сделает и дольщику (инвестору) не передаст объект, а зарегистрирует за собой право на строящееся помещение, дольщик вправе пойти в суд и признать государственную регистрацию недействительной на том основании, что нарушено его право получить вещь по договору после окончания строительства.

- А может ли застройщик в одностороннем порядке изменять договорной срок строительства?

- Не может, если это право четко не прописано в договоре - например, что "сроки строительства объекта долевого строительства предполагают сдачу объектами 1 квартал 2007 года, но могут быть застройщиком измены в случае изменения нормативного срока, предусмотренного проектом, в установленном законодательством порядке. В таком случае срок строительства будет такой-то". Если же такой четкой формулировки не будет, то при возникновении спора относительно изменения сроков действия дольщика будут те же, что при одностороннем пересмотре договорной цены. При этом следует помнить, что прежде чем согласовывать перенос сроков с дольщиком, заказчик обязан получить соответствующее разрешение Мингориспокома (если объект строится в Минске).

- А если на стадии строительства заказчик уведомил дольщика об одностороннем отказе от исполнения договора, дольщик не согласился с этой позицией и направил иск не о признании сделки недействительной, а о понуждении заказчика к исполнению договора?

- В такой ситуации в удовлетворении искового требования именно с такой формулировкой должно быть отказано, потому что оно не правильно сформулировано. Но это не исключает возможность правильно сформулировать или изменить исковые требования.

- Допустим, истец правильно сформулировал исковое требование, и Хозяйственный суд первой инстанции удовлетворил это требование, признав тем самым, что договор долевого строительства (инвестиционный договор) продолжает действовать. Но это не помешало заказчику заключить договор на то же помещение с другим дольщиком. При этом деньги, которые первый дольщик перечисляет за спорное помещение, заказчика возвращает назад якобы на том основании, что они перечислены по ошибке. Как же в этом случае первый дольщик может достичь цели и стать обладателем желанного объекта?

- Понудить принять деньги суд не может, поскольку не имеет права вторгаться в систему частных и договорных отношений. В этой ситуации, к сожалению, закон большого выбора дольщику (инвестору) не оставляет. Он говорит, что выполнить свои платежные обязательства перед застройщиком дольщик может лишь путем внесения денежных средств на нотариальный депозит. Статья 308 ГК говорит, что должник вправе внести причитающиеся деньги на депозит нотариуса. Это считается надлежащим исполнением договора. Ведь нужно доказать исполнение договорных обязательств. В противном случае, когда объект будет сдан в эксплуатацию, застройщик не передаст помещение первому дольщику, потому что тот не заплатил деньги и не важно по каким причинам, опять же если иное не сказано в договоре. Правда, надо признать, что, перечисляя деньги на нотариальный депозит, дольщик тоже рискует - денег можно с этого депозита не получить.

- Получается, что дольщик (инвестор) оказывается полностью беззащитен в такой ситуации?

- Но почему же? Закон и в такой ситуации предоставляет выход: прекратить отношения, расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы и возмещения убытков.

Кстати, однажды в судебной практике была ситуация. Дольщик заключил договор на административное помещение, начал платить деньги, а потом через несколько недель узнал, что на это помещение заключен ранее договор, причем на два месяца раньше. У второго дольщика возникли справедливые сомнения, а достанется ли ему помещение, и на этом основании он прекратил платежи и известил застройщика, что платить не будет, пока не разрешится ситуация с первым дольщиком. Прошло 3,5 года.

Второй дольщик больше не платил, и когда помещение ушло первому инвестору, потребовал уплаченные застройщику деньги обратно. А застройщик говорит: "Нет, я тебе деньги не выплачу, потому что договор у нас с тобой не расторгнут, а автоматически его действие не прекращается на том основании, что заключен был первый договор с другим инвестором. Я в рамках договора с тобой и владею деньгами". В ответ дольщик: "Ты мне помещение не передаешь". А застройщик: "Я тебе и не должен его передавать, потому что ты не оплатил его". В чем суть судебного спора был?

Суд констатирует: "Ты, дольщик, должен был заплатить деньги все застройщику, затем дождаться срока исполнения застройщиком обязательства передать помещение, а если тебе его не передают, ты обращаешься с иском в суд о расторжении договора, о взыскании уплаченных денег, о взыскании процентов, убытков, упущенной выгоды - то есть все, что ты посчитаешь нужным и подтвердишь расчетами и документами. Вот тогда бы ты бесспорно дело выиграл".

Между тем отмечу, что судебная практика в последние пару лет развивается так, что суды в большинстве своем стоят на защите дольщиков. Они видят ситуацию, когда идет массовое расторжение договоров долевого строительства (инвестиционных договоров) по причине опять же массового нарушения заказчиками сроков строительства, пересмотра договорных цен в сторону увеличения. Хотя по собственному опыту скажу, что не всегда дольщики (инвесторы) оказываются пострадавшей стороной. Мне приходилось стоять и на стороне дольщиков, когда застройщики пробовали расторгнуть договоров, и на стороне застройщиков, когда дольщики отказывались исполнять свои договорные обязательства.

Подобные споры, как правило, приобретают затяжной характер, требуют много сил, времени и денег. И чтобы избежать подобных проблем, нужно очень внимательно, не боюсь повториться, относиться к договору.

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО.

20.08.2007

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 14, за месяц 99

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 33/2007