Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кадастровая стоимость и формальный рынок недвижимого имущества

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Кадастровая стоимость и формальный рынок недвижимого имущества

Если еще несколько лет назад понятие «кадастровая стоимость» в Беларуси воспринималось как чужеродное, было новым и непонятным, то сегодня кадастровая стоимость достаточно широко применяется на практике в различных целях. О том, что такое кадастровая стоимость, в каких целях она сегодня применяется на практике и как можно узнать о кадастровой стоимости того или иного земельного участка, рассказал на проходившем в Национальном кадастровом агентстве семинаре 4 сентября Андрей Павлышко, начальник отдела оценки земель и мониторинга земельного рынка Национального кадастрового агентства.

Из истории кадастровой оценки

Работа над кадастровой оценкой земель и земельных участков началась еще в 1998 году. Эта задача была поставлена Комитетом по земельным ресурсам, геодезии и картографии (сейчас Государственный комитет по имуществу) перед специалистами ГУП «Национальное кадастровое агентство» (НКА) с целью реформирования в республике системы налогообложения. Потому что существующая в то время система налогообложения и арендной платы за землю была не совершенной, ставки земельного налога и арендной платы, установленные еще в 1993 году, практически не отличались в зависимости от стоимости и месторасположения земельного участка, они только индексировались на коэффициент инфляции. Например, для центра города и его окраин ставки налога были одинаковыми, что никак не отвечало принципу социальной справедливости. А такого не должно было быть. Поэтому цель реформирования и заключалась в том, чтобы устранить этот недостаток и при начислении земельного налога учитывать стоимость земельного участка, как это происходит во всем мире.

Как отметил А.Павлышко, изучая опыт зарубежных стран, специалисты Национального кадастрового агентства выяснили, что там все налоги исчисляются от рыночной стоимости земельного участка. То есть, чем дороже имущество, тем выше ставка налога или арендной платы.

Задумываясь над тем, как же определить рыночную стоимость всех объектов недвижимости в нашей стране, специалисты НКА поняли, что работа эта дорогостоящая. Если взять, к примеру, самый дешевый земельный участок (15-25 соток), то его рыночная оценка обходится примерно 100-150 долл. Специалисты подсчитали, что оценка всех земельных участков только в г.Минске стоила бы местному бюджету примерно 4 млн.долл.США.

Обратившись к зарубежному опыту, специалисты нашли такое понятие, как массовая оценка, по которой оценивается рыночная стоимость, но сразу для большого количества объектов и одним способом, применяя ко всем участкам равные условия. Такая оценка становится более дешевой, хотя и несколько упрощенной. Но поскольку при такой оценке применяется один подход, она становится более справедливой. Поэтому было принято решение заняться именно такой оценкой.

Специалисты НКА стали разрабатывать методику подобной оценки. Но если в Западной Европе рынок недвижимости очень развит и в основе оценки лежат только сделки купли-продажи, то в нашей республике в 1998 году рынок недвижимости был развит слабо, поэтому применять в полной мере этот подход было невозможно.

Тогда специалисты дополнительно изучили опыт соседних стран – России, Украины. Там применялся нормативный подход, то есть существовали коэффициенты, базовые стоимости, которые позволяли в какой-то мере на основании 2-3 сделок и рыночных оценок определить стоимость всех объектов недвижимости на территории того или иного населенного пункта.

Сравнив эти два метода, в Беларуси была разработана временная методика кадастровой оценки, которая основывалась на сборе данных купли-продажи объектов недвижимости, предложениях объектов недвижимости, аренде. В то же время, использовался и нормативный подход, коэффициенты, которые можно было бы применять на всей территории населенного пункта. Методика обкатывалась вплоть до 2002 года и хорошо себя зарекомендовала.

Впервые кадастровая оценка земель и земельных участков населенных пунктов в нашей стране определена в 2003 – 2005 годах. На сегодняшний день она завершена, то есть кадастровая оценка земель произведена в 208 городах и поселках городского типа, оценены земли 24000 сельских населенных пунктов и порядка 4800 садово-товарищеских и дачных поселков. В 2007 году должна быть завершена кадастровая оценка земель коммерческого и промышленного назначения, расположенных вне населенных пунктов.

Кадастровая оценка земли - процесс очень сложный и трудоемкий. Отметим лишь, что к заключительному отчету по оценке надо приложить еще массу различных отчетов индивидуальной оценки как обосновывающей части. Каждый тематический свод информации, который участвует в зонировании, а их более тридцати, согласовывается и утверждается специалистами различных инстанций. Если, к примеру, речь идет о национальном зонировании города, то должна обязательно стоять виза и печать главного архитектора города, если об объекте коммуникации, то виза и печать эксплуатационной службы города, главного санитарного врача и т.д. Последней инстанцией, где окончательно утверждается работа, выступает местный исполнительный комитет. Поэтому кадастровая оценка - это труд не одного оценщика, а коллективный труд многих специалистов различных организаций города.

Но возникает правомерный вопрос: какова же достоверность при таком подходе оценочного зонирования каждого конкретного участка, зарегистрированного в государственном земельном кадастре? А они исчисляются тысячами. В то же время, если обратить внимание на процентное соотношение зарегистрированных участков по отношению к общей площади города, то получается, что процент этот небольшой. Хорошо, если он составляет порядка 20 процентов. В таком случае, как же определяется стоимость остальных участков, не зарегистрированных в земельном кадастре? А вопрос этот решается следующим образом. Берется средняя стоимость земли в зоне и умножаться на площадь. Это очень простой расчет, который позволяет определить кадастровую стоимость земельного участка.

Когда производится оценка земли, то, как и любая другая модель массовой оценки, она, конечно же, подвергается колебаниям. И если полученные результаты оказываются значительно выше или ниже по сравнению со статистическими показателями, то модель проверяется заново. Анализируются факторы, которые участвовали в оценке, но не дали нужного результата. Однако самым главным фактором, позволяющим судить о достоверности оценки, является реальная цена продажи. Если стоимость участка в результате зонирования получилась в 2-3 раза дороже или ниже той, по которой он может продаться на самом деле, то, безусловно, достоверность такой оценки сомнительна. Но, опять же, здесь речь идет о кадастровой оценке, а не о рыночной. Поэтому какие-то расхождения, безусловно, будут. Ведь в процессе массовой оценки происходит нивелирование фактов, и очень точной ее сделать нельзя.

Тем не менее, производя кадастровую оценку, оценщики стремятся достичь максимального сходства. Они очень тесно работают с агентствами по недвижимости, агентствами по государственной регистрации недвижимости и земельному кадастру и иными организациями, которые хорошо ориентируются в ценах, или с людьми, которые имели частные модели. Легче всего проверить достоверность модели по зоне жилой усадебной застройки. Именно там продаются свободные земельные участки и именно там можно узнать реальные цены продажи.

Как используется кадастровая стоимость

В каких целях в настоящее время используются результаты кадастровой оценки? Как отметил на семинаре А. Павлышко, в первую очередь кадастровая стоимость используется для определения базовых ставок ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности. Это предусмотрено указом президента № 74 от 7 февраля 2006 года. Согласно документу базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения.

Кадастровая стоимость используется и для приватизации земельных участков физическими лицами. Так, например, если раньше при приватизации использовалась нормативная цена, то сегодня в основу приватизация положена кадастровая стоимость. Это привело к тому, что в г.Минске приватизировать земельный участок стало намного дороже, чем это было раньше. В то же время в деревнях, расположенных на значительном удалении от столицы, приватизировать земельный участок стало в 10-20 раз дешевле.

Кадастровая стоимость используется также для установления начальной ценны на аукционах по продаже земельных участков, прав аренды и проектирования на них, при заключении и реализации инвестиционных договоров на застройку земельных участков, при залоге земельных участков, при оценке имущества.

Как можно получить информацию о кадастровой стоимости

Как отметил А. Павлышко, сегодня в НКА ежедневно поступает порядка 20-30 запросов по подготовке выписок о кадастровой стоимости того или иного земельного участка. Это крупные государственные и негосударственные оценочные организации, которые заключили с НКА долгосрочные договоры на предоставление подобной информации.

Физическим лицам для получения сведений о кадастровой стоимости (а хранится она в регистре стоимости) необходимо представить в НКА: заявление; паспорт или иной документ, удостоверяющий личность; документ, подтверждающий полномочия представителя, - в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица; документ, подтверждающий внесение платы за составление и выдачу выписки из регистра стоимости. Размер платы, взимаемый за выдачу выписки, составляет 0,7 базовой величины.

Что касается юридических лиц, то для получения выписки им необходимо предоставить: запрос на бланке организации с указанием банковских реквизитов. Для ускорения работы с запросом рекомендуется прикладывать копию государственного акта или свидетельства о государственной регистрации земельного участка, а также схему размещения земельного участка на местности. Размер платы, взимаемый за выдачу выписки, составляет 26739руб./36705руб. (в случае, когда в приложении к выписке выдается схема размещения земель оценочной зоны на территории населенного пункта). Срок выдачи выписки как для физических, так и для юридических лиц составляет 10 рабочих дней.

С 1 августа 2007 года в НКА можно заказать карту оценочного зонирования г. Минска по результатам новой кадастровой оценки, произведенной на 1 января 2007 года и утвержденной решением Мингорисполкома от 19 июля 2007 года № 1576. Кроме того, в организации можно получить выписку о кадастровой стоимости конкретного земельного участка, расположенного в г.Минске.

Отметим, что впервые специалистами выполнена кадастровая оценка в зависимости от вида функционального использования земель: коммерческие земли, промышленные земли, земли жилой многоквартирной застройки, земли жилой усадебной застройки, рекреационные земли.

Подобную информацию можно получить и бесплатно. Для этого надо посетить сайт Национального кадастрового агентства www.vl.nca.by и по кадастровому номеру земельного участка или адресу месторасположения участка выполнить запрос. Но лучше всего искать информацию по кадастровому номеру, потому что на сегодняшний день адресная система в республике не совершенна, и запрос может быть не выполнен либо выполнен не точно.

В перспективе, сказал А.Павлышко, на сайте будут размещены карты зонирования всех городов нашей страны.

Что такое формальный рынок недвижимости

База данных реестра цен государственного земельного кадастра позволяет сделать представление о формальном рынке недвижимого имущество. Что же представляет собой реестр цен и как он формируется? Реестр цен хранит сведения о ценах объектов недвижимости во всех возмездных сделках – купля-продажа, залог, рента, дарение и др., о размере арендной платы объектов недвижимого имущества, которые имели место в зарегистрированных договорах аренды. Это единственный официальный источник информации, который используется для определения рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж.

Как же поступает эта информация в реестр цен? После регистрации сделки регистратором информация сначала поступает в центральный банк данных, потом, после соответствующей обработки, попадает в реестр цен. Информация, содержащаяся в реестре цен, достоверна настолько, насколько достоверно стороны указывают в договоре сумму сделки. Но чтобы сведения реестра цен были более достоверны и более точно характеризовали рынок недвижимости, проводится анализ сделок. Сделки, в которых явно указана недостоверная цена недвижимости, исключаются и не вносятся в реестр цен.

Так, например, проанализировав все сделки с незастроенными участками в г.Минске с 2002 по 2006 год, специалисты НКА увидели, что средняя цена на незастроенные участки за это время выросла примерно в 1,5-2 раза, а максимальные цены – с 38 до 173 долл. Изменилось и количество сделок. Это говорит о том, что рынок вырос и стал более активным.

База данных реестра цен позволяет проанализировать все сегменты рынка недвижимости и таким образом представить в целом формальный рынок недвижимого имущества.

Поскольку информационный доступ к этой информации пока не работает (предполагается, что он появится только к концу года), то всю содержащуюся в реестре цен информацию в НКА можно получить по стандартному либо специальному запросу.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

10.09.2007

просмотров: сегодня 3, за последние 7 дней 28, за месяц 112

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 36/2007