Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Коммерческий наем жилья

(продолжение)

Необходимость поднайма жилых помещений в домах государственного жилищного фонда либо найма в домах частного жилищного фонда граждан (и фактически, как правило, на условиях коммерческого найма) на практике возникает по разным причинам. На условиях указанных договоров поднайма или найма жилого помещения в данном населенном пункте преимущественно проживают лица, прибывшие на работу или учебу из других населенных пунктов, молодые специалисты, направленные на работу по персональному распределению, кадровые военнослужащие из-за отсутствия служебного жилья по месту службы и др.

Снимают жилье на таких условиях и молодые граждане (молодые семьи), проживавшие ранее у родителей или в общежитиях, как по причине низкой обеспеченности жилой площадью, так и из-за желания жить самостоятельно и отдельно от родителей в данном населенном пункте.

Не является секретом и то, что в условиях сформировавшегося в республике рынка жилья, есть немало граждан – владельцев жилых помещений, сдающих свои квартиры внаем и одновременно снимающих для себя в данном населенном пункте другие жилые помещения (большей частью меньшие по размеру, или с меньшим уровнем потребительских качеств).

Поскольку отношения, связанные с проживанием граждан по указанному найму (поднайму) жилых помещений носят коммерческий характер, то они должны быть соответствующим образом и урегулированы на законодательном уровне, как это имеет место в других странах.

Так, Гражданский кодекс Российской Федерации различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет (если в договоре срок не указан, договор считается заключенным на пять лет) и краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Договор коммерческого найма жилья отвечает двум функциональным назначениям: потребительскому (удовле­творяет потребность в жилище) и коммерческому (позволяет собственнику извлекать доход).

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения - гражданин, юридическое лицо, государство или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Договор коммерческого найма жилого помещения имеет ряд существенных отличий от договора социального найма жилого помещения. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения, как уже отмечалось, осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а заключению договора социального найма жилого помещения должны предшествовать такие административные предпосылки, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, принятие решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем не ограничивается и определяется только по соглашению сторон, а по договору социального найма размер предоставляемых жилых помещений строго нормируется. Договор коммерческого найма всегда срочный, а договор социального найма заключается без указания срока.

При договоре коммерческого найма право постоянного проживания с нанимателем имеют граждане, которые могут и не являться членами его семьи, а при договоре социального найма право постоянного проживания принадлежит только членам семьи нанимателя. Наниматель по договору коммерческого найма несет общую ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним и нарушающих условия договора, а при договоре социального найма дееспособный член семьи нанимателя несет солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Как уже указывалось, нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (не обязательно члены семьи). При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 ГК РФ. Правила этой статьи сводятся к тому, что с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей.

Жилищной кодекс Российской Федерации (введен в действие с 1 марта 2005 года) предусматривает наряду с другими разновидностями жилищных фондов и жилищный фонд коммерческого использования (статья 19), как совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование. Коммерческое жилье, передаваемое гражданам в коммерческий на­ем, может принадлежать как частным собственникам, так и государству. Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользо­ванием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (статья 673 ГК РФ). Размер жилого помещения, предоставляемого гражданину по договору коммер­ческого найма, не ограничивается (статьи 1, 2 Закона РФ "Об основах федеральной жи­лищной политики"), в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм.

Согласно ст. 17 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по дого­вору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государ­ственного управления субъектов РФ. В настоящее время договор найма (коммерческого) жило­го помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммер­ческого найма.

Как полагают специалисты, в первую очередь коммерческими на­нимателями квартир у государства станут не имеющие права жить в социальном жилье граждане, не приватизировавшие до 1 января 2007 года занимаемые жилые помещения. К коммерческому госфонду могут быть отнесены и дома, которые используются для времен­ного поселения чиновников международ­ных организаций и любых других граж­дан, способных заплатить за аренду. Предполагается также, что коммерческое жилье можно будет сдавать в «аренду» с правом его постепенного выкупа. Такое право, скорее всего, будет выборочным — в Москве по­добная программа уже несколько лет дей­ствует для молодых семей.

Заключению договора коммерческого найма в государственном и муниципальном жилищных фондах могут предшествовать адми­нистративные предпосылки (признание гражданина в установленном порядке нуждающимся в улучшении жи­лищных условий; постановка на учет; выяснение уровня доходов на каждого члена семьи; решение органа исполнительной власти или орга­на местного самоуправления о предоставлении конкретного жилого помещения по договору коммерческого найма). Например, в статье 11 Основ жилищной политики города Мо­сквы, посвященной договору найма (коммерческого найма) жилого помещения, указано, что граждане, имеющие на каждого члена семьи доход выше уровня, ут­вержденного Московской городской Думой, и признанные нуждающимися в улуч­шении жилищных условий в установленном порядке, имеют право на получе­ние жилого помещения в фонде коммерческого использования по договору коммер­ческого найма.

В целях охраны жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним прожи­вающих, Гражданский кодекс РФ предусматривает (статья 684) преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок, а также основания и порядок (только судебный) расторжения договора по инициативе наймодателя (статья 687).

Наниматель может стать собственником жилого помещения, полученного во вла­дение и пользование по договору коммерческого найма, путем его выкупа у собст­венника, если условие о выкупе предусмотрено договором или дополнительным соглашением сторон.

В конечном счете, наличие в государственном и муниципальном жилищных фондах Российской Федерации сектора коммерческого использования позволит обеспечивать жильем, пре­жде всего, тех граждан, которые не имеют права получить его по договору социаль­ного найма и не располагают средствами для приобретения жилого помещения в собственность, а кроме того, станет эффективным регулятором оплаты за жилые по­мещения по договору коммерческого найма в частном жилищном фонде граждан.

С учетом изложенного представляется, что практика нормативного регулирования отношений по договору коммерческого найма жилья в Российской Федерации и других странах, должна быть рассмотрена соответствующими республиканскими органами при доработке проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, а также при выработке основных концептуальных положений жилищной политики в новых социально-экономических условиях.

Ольга ЗИНКЕВИЧ.

08.10.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 19, за месяц 160

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2007