Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Удостоверение сделок: есть право выбора

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Удостоверение сделок: есть право выбора

Сделки с недвижимостью всегда подразумевают переход права собственности от одного лица к другому. Этот ответственный момент, естественно, сопровождается оформлением соответствующих документов. Должен ли в этом процессе обязательно участвовать нотариус или в некоторых случаях можно обойтись и без его помощи?

По закону о государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи квартир и домов не требуется. Договор может быть заключен в простой письменной форме, однако он в обязательном порядке подлежит государственной регистрации в органах по госрегистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Однако на практике большинство договоров (если не все) как и раньше регистрируются в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру только после их нотариального удостоверения. А на периферии без подписи нотариуса такой документ и вовсе не возьмут в делопроизводство. Чтобы понять преимущества нотариальной формы договора купли-продажи квартиры или жилого дома, надо знать, какие функции и задачи в соответствии с законодательством выполняет нотариус.

Под защитой нотариуса

В соответствии с законодательством при удостоверении договора нотариус решает много задач. Перед удостоверением договора он установит личности всех участников сделки и проверит их документы. Если сделка совершается через представителя, то нотариус проверит его полномочия, правильность составления доверенности и т. д.

Нотариус проверит документы, подтверждающие адекватное психическое состояние лиц, участвующих в сделке, их дееспособность и подтвердит вменяемость на момент совершения сделки. Напомним, что в соответствии с законодательством основаниями для признания сделки недействительной могут являться недееспособность или ограниченная дееспособность кого-либо из участников сделки, их неспособность в момент совершения сделки понимать значение своих действий или руководить ими и т. д. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Если у нотариуса имеются основания полагать, что кто-либо из участников сделки не способен понимать значение своих действий или руководить ими, нотариус может приостановить совершение нотариальных действий по удостоверению сделки до принятия соответствующего решения о дееспособности этого участника договора.

Нотариус разъяснит каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения. Это нужно для того, чтобы юридическая неграмотность одной из сторон договора не могла быть использована ей во вред. Кроме этого, нотариус выяснит намерения сторон: действительно ли продавец по договору имеет желание продать свое имущество (а не передать его, например, во временное пользование), действительно ли покупатель собирается его приобрести на условиях, указанных в договоре, и т. п. Это должно исключить такие факторы, как обман, угроза или заблуждение, которые также являются основаниями для признания сделки недействительной.

Нотариус проверит весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия одного из таких документов, то нотариус приостановит совершение нотариальных действий.

Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то нотариус вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу. При удостоверении договора нотариус проверит правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству.

Таким образом, придя к нотариусу, можно снять с себя немалую часть проблем: он расскажет, какие документы нужны для совершения сделки, по вашему желанию соберет недостающие справки, отправив запросы в другие организации, составит договор, а при необходимости и другие документы, объяснит, что делать дальше. Нотариальное удостоверение договора должно уменьшить риск совершаемой сделки и повысить ее надежность. Именно к этому при заключении договора стремятся продавец квартиры и ее покупатель.

В некоторых случаях без участия нотариуса и вовсе не обойтись, и самый распространенный из них – переход права собственности после смерти собственника. При выдаче свидетельства о праве на наследство (на основании завещания или по закону) лишь нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, с которым человек идет в органы по госрегистрации.

Есть и иные преимущества нотариального удостоверения договоров. В жизни, как известно, случается всякое, и даже самые важные документы иногда теряются. И здесь время и деньги, потраченные на нотариуса, могут принести ощутимую пользу, так как при утере правоустанавливающих документов, составленных в нотариальной форме, их гораздо проще восстановить. Для этого нужно только прийти к нотариусу – и он выдаст дубликат того документа, который когда-то удостоверил.

Без нотариуса можно и обойтись, если вы чувствуете уверенность в своих силах и способны самостоятельно собрать и проверить все документы, необходимые для совершения сделки. Тем более что участником сделки (продавцом или покупателем) являетесь именно вы, а не нотариус. Именно вы, подписывая договор, принимаете на себя определенные обязательства, за исполнение которых будете нести установленную законом ответственность.

Удостоверить сделку можно и в агентстве по госрегистрации

Но есть и другой вариант: можно сразу обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Регистратор, прежде чем зарегистрировать сделку и переход права собственности на объект недвижимости, удостоверит ее. То есть возьмет на себя все те функции, которые выполняет нотариус. При этом отметим, что если раньше услуги регистратора стоили всего 18 600 рублей, а за услуги нотариуса приходилось платить государственную пошлину в размере пяти базовых величин, то теперь стоимость этой услуги сравнялась. То есть за услугу регистратора надо также заплатить госпошлину, как и за услугу нотариуса. А вот к кому идти, к регистратору или нотариусу, каждый должен решить для себя сам.

При этом отметим, чтобы удостоверить сделку у регистратора, надо предварительно записаться. Потому что круг обязанностей у регистратора значительно шире, чем у нотариуса. Ведь регистратор не только досконально проверяет документы и составляет проекты документов, являющихся основанием для регистрации сделок с недвижимым имуществом, но и сам готовит документы – выписки из регистра, справки о наличии в собственности граждан жилых помещений и др., принимает заказы на техинвентаризацию и проверку характеристик недвижимого имущества, консультирует и дает разъяснения по вопросам совершения регистрационных действий при осуществлении государственной регистрации и др. А совместить все эти функции достаточно проблематично.

К тому же, несмотря на то, что с момента введения закона о государственной регистрации и создания института регистраторов прошло немногим более пяти лет, все же по сравнению с нотариатом, который существует уже более 80 лет, срок этот выглядит достаточно «юным». Да и количество работающих в нотариальных конторах нотариусов и регистраторов в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру никак несравнимо (на сегодняшний день в республике работает только 761 регистратор).

И еще, одним из принципов нотариальной деятельности является тайна совершения нотариального действия. А как может регистратор, работающий в «окне» на общем приеме, принимать клиентов, объяснять им смысл и значение сделки, рассказывать о последствиях и т.д.?

Поэтому, как правило, в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру сделки удостоверяет регистратор, которому вменено в обязанности удостоверение сделок. Так, например, в отделе регистра № 2 Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру сделки удостоверяет один регистратор, сказал в беседе начальник отдела Алексей Козел. И если раньше, для того чтобы удостоверить в агентстве сделку, приходилось ждать по полгода, то теперь ждать приходится не более 2-х дней. По словам А.Козела, физические лица редко обращаются в агентство с заявлениями об удостоверении сделок. Предпочтение по сложившейся традиции граждане отдают нотариальным конторам.

Как правило, в столичном агентстве удостоверяются нетипичные сделки, которыми нотариальные конторы в силу разных причин не занимаются. Это, например, удостоверение договора о предоставлении квартиры взамен сносимого жилого дома, договор о разделе или слиянии квартиры и др. Формы таких договоров разрабатывались регистрирующим органом самостоятельно, поэтому здесь они удостоверяются и регистрируются. Кроме того, по записи банков регистраторами отдела удостоверяется много договоров залога квартир.

Но у того, кто пожелает удостоверить сделку в городском агентстве, никаких проблем не возникнет. Сегодня в организации по госрегистрации нет очередей, как это было года два тому назад. Можно придти и спокойно подать документы не только на регистрацию недвижимости, но и удостоверение документов, являющихся основанием для регистрации недвижимости.

Отметим также, что сегодня и нотариальные конторы, и агентства по государственной регистрации и земельному кадастру работают в режиме «одно окно». Придя в эти организации, гражданину достаточно предоставить оригинал документа, удостоверяющего личность, - паспорт.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

15.10.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 55

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 41/2007