Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Куда пошли деньги?

Стараясь не попасть под действие указа о долевом строительстве многоквартирных домов, некоторые застройщики привлекают средства граждан на строительство жилых домов на основании договоров с иными названиями. Но это вовсе не снимает с них обязанность аккумулировать привлекаемые на строительство средства на специальных счетах, как того требуют постановления правительства и Минфина, принятые в 2000 и 2001 годах соответственно. Действующие вот уже больше шести лет требования позволяют сегодня любому гражданину, который приобретает квартиру на стадии строительства, проверить, насколько законопослушен застройщик и тем самым оценить степень риска заключенной с этим застройщиком сделки.

Во время просмотра новых поступлений в базе нормативных документов внимание корреспондента привлекло Постановление правления Национального банка РБ от 20 июня 2007 года №128. Сам по себе документ отношения к жилищной тематике не имеет - просто некогда принятые правила предложено назвать инструкцией. Сами правила, а теперь уже инструкция " по открытию, функционированию и закрытию специальных счетов по аккумулированию денежных средств для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей" тоже ничего такого необычного не содержит. Интерес же во всей этой цепочке вызвал документ, в соответствии с которым была принята данная инструкция. Речь идет о несколько подзабытом, но по-прежнему действующем совместном постановлении Совета Министров и Нацбанка №1772/55, принятом 22 ноября 2000 года. За 7 лет в него было внесено несколько изменений, но они не коснулись требований к застройщикам, привлекающим средства граждан на строительство и реконструкцию жилья и гаражей, жилищной инфраструктуры и гаражей.

Причем из текста постановления №1772/55 следует, что оно распространяется не только на долевое строительство жилья, но и на все строительство жилья, при котором имеет место привлечение заказчиками средств физических и юридических лиц на финансирование этих объектов.

Привлекаешь деньги - открывай спецсчет

Суть требований в том, что если какой-то застройщик привлекает средства граждан или юрлиц на строительство жилья, то независимо от того, как называется договор - договор займа, инвестиционный договор, договор долевого строительства или еще как-то, эти деньги должны аккумулироваться на специальном счете застройщика, а не текущем (расчетном). Исключение составляют суммы вознаграждения коммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей за организацию и обеспечение строительства указанных объектов. Суммы вознаграждений должны зачисляться только на текущие (расчетные) счета застройщиков (коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей).

Если у застройщика есть задолженность по налогам или другим обязательным платежам в бюджет (также в бюджетные и внебюджетные фонды), то ему запрещено открывать спецсчет. Аккумулируемые на спецсчете деньги должны использоваться только по целевому назначению.

То же постановление требует, чтобы привлечение денежных средств физических и юридических лиц на строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей осуществлялось на основании договора. При этом не сказано, как должен называться договор. Но в нем в обязательном порядке должны быть указаны адрес, характеристика и сроки строительства (реконструкции) объекта, а также размер вознаграждения застройщика (заказчика) за организацию и обеспечение его строительства (реконструкции), меры ответственности сторон за ненадлежащее исполнение договора.

Кроме того, договоры по привлечению денежных средств физических лиц на строительство должны содержать размер и порядок внесения денежных средств физическими лицами, основания расторжения договора ранее установленного срока, порядок возврата физическим лицам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока.

Постановлением №1772/55 также предусматривается, что юридические и физические лица с согласия коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих строительство (реконструкцию) жилья, могут в счет платы передавать товарно-материальные ценности (выполнять работы, оказывать услуги) в соответствии с законодательством.

Пообъектный учет и никакой "налички"

А дальше еще более интересный документ, который был принят Минфином и Минстройархитектуры в соответствии с поручением правительства – утвержденное постановлением от 16 января 2001 года № 3/1 Положение о порядке пообъектного бухгалтерского учета денежных средств физических и юридических лиц, аккумулированных для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, а также переданных на эти цели товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг). Согласно Положению коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство (реконструкцию) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей, обеспечивают пообъектный (раздельный) учет полученных средств (денежных средств, товарно-материальных ценностей (выполненных работ, оказанных услуг) и их использование в разрезе каждого строящегося (реконструируемого) объекта.

Чисто для того, чтобы начатый разговор выглядел законченным, приводим основные положения инструкции Нацбанка, о которой шла речь вначале. Инструкция требует, чтобы зачисление денежных средств физических и юридических лиц на специальные счета осуществлялось в безналичном порядке. Допускаются прием от физических лиц наличных денежных средств в кассы банков с последующим перечислением их на специальные счета, а также зачисление денежных средств, принятых в кассу банка, обслуживающего специальный счет по аккумулированию денежных средств, непосредственно на этот счет.

Конкретный порядок зачисления аккумулированных денежных средств физических и юридических лиц на финансирование работ и затрат, определенных проектной документацией, порядок оплаты услуг банка по осуществлению операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также порядок уплаты банком процентов за пользование денежными средствами устанавливается обслуживающим банком в договоре специального счета. При этом ответственность за целевое использование денежных средств, поступивших на специальные счета, возлагается на коммерческую организацию, индивидуального предпринимателя.

Спецсчет для галочки?

Как свидетельствует судебная практика, далеко не все застройщики выполняли вышеуказанные требования. Один из примеров - решение Хозяйственного суда Брестской области от 6 июня 2005 года.

В процессе судебного разбирательства было выявлено, что застройщик нарушал порядок приема денег, привлекаемых на строительство. Деньги вносились в кассу фирмы и зачислялись на расчетный счет. При этом при передаче в учреждение банка для зачисления на расчетный счет наличных денежных средств, внесенных инвесторами в кассу общества, в объявлениях на взнос наличными, являющимися первичными документами, истец указывает недостоверную информацию о назначении платежа "выручка строительства", вместо "взносы населения на строительство жилья".

Нарушение данного порядка привело к тому, что строительство дома вместо запланированных 12 месяцев велось 45 месяцев. В соответствии с заключенным договором между застройщиком и банком застройщик должен был аккумулировать на специальном счете деньги, использовать которые мог только на строительство жилого дома. Не указывая по коду отчетности назначение платежа "взносы населения на строительство жилья", истец тем самым значительные денежные суммы, полученные от населения в качестве взносов, использовал со своего расчетного счета по своему усмотрению (например за 2003-2004 годы на спецсчет поступило только 4,6 млн. руб., тогда как на расчетный счет 451 млн. руб. - все это деньги, которые граждане перечисляли на строительство). Причем на протяжении с августа 2003 года по октябрь 2004 года денег на специальный счет не поступило вообще.

Суд приходит к выводу о том, что это явилось одной из причин нарушения сроков строительства. Застройщик без законных оснований пользовался заемными средствами безвозмездно.

В материалах дела также говорится еще о весьма любопытном моменте, о котором нельзя не упомянуть, хотя он и не относится к главной теме публикации.

Речь идет о ценообразовании. Суд отмечает в своих выводах, что представители застройщика не смогли со ссылкой на акты законодательства дать однозначные пояснения того факта, что при заключении договоров в один и тот же период для разных физических лиц применялась разная цена за 1 кв.метр жилья. В судебном заседании так и не установлен факт, на основании какого классифицирующего признака определялась цена за 1 кв.метр жилья. А наличие калькуляций, которые, по мнению застройщика, являются подтверждением соблюдения им действующего законодательства, никоим образом не могут служить экономическим обоснованием уровня применяемых цен, поскольку невозможно сделать однозначный вывод по факту строительства 1 кв.метра жилья за 500 долл.США для гражданки С. по 107,5 долл.США/кв. м, для гражданки Т. за 260 долл.США/кв. м, а для гражданки В. за 214 долл.США/кв.м. Заказчик так и не представил никаких конкретных разъяснений, почему при составлении расчета ориентировочной стоимости квартиры № 1 и 7 применялись разные корректировочные коэффициенты. В конечном итоге суд пришел к выводу о том, что у застройщика отсутствовало экономическое обоснование цен при заключении договоров о долевом строительстве жилья.

Это у медали две стороны

Кто-то, наверное, заметит, что требование аккумулировать привлекаемые деньги дольщиков (инвесторов) на спецсчете экономически не обосновано. В частности, его соблюдение в сочетании с невозможностью использовать деньги на другие цели может послужить причиной обесценения денег в условиях по-прежнему имеющейся инфляции. И это достаточно веский аргумент. Но, с другой стороны, эти и прочие дополнительные издержки - своего рода риски, которые можно просчитать и учесть при определении договорной цены объекта. К тому же аккумулирование средств на спецсчете - есть тоже своего рода защита (пусть и не 100-процентная гарантия) от строительных пирамид и от того, что деньги, предназначенные для строительства жилых домов, не пойдут на латание дыр на других объектах застройщика.

Есть еще страховые компании и страховой фонд, благодаря существованию которых и тому, что застройщики обязаны страховать свою ответственность за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства, снижаются финансовые риски дольщиков. Но если квартиры в доме реализуются на стадии строительства по другим схемам - не путем долевого строительства, то тогда риски инвесторов повышаются многократно, особенно если застройщик направляет привлекаемые деньги не на спецсчет, а на текущий.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

19.11.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 32

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 46/2007