Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Всегда ли цена соответствует качеству?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Всегда ли цена соответствует качеству?

Человек, продающий квартиру, старается максимально поднять цену. Человек, покупающий квартиру, старается заплатить как можно меньше. Где-то на середине взаимоисключающих желаний находится сумма, за которую квартира будет продана. Что следует учесть продавцу и покупателю, чтобы их пожелания осуществились как можно скорее?

В редакцию газеты пришло письмо от гр. Петриковой Л., которая пишет, что уже полгода не может продать свою квартиру общей площадью 50,7 кв.метра и купить взамен равноценную по качеству, но меньшую по площади (она пенсионерка, и жизнь заставляет ее сделать такой обмену). Дело в том, что она проживает в кирпичном доме, который был построен только лет пять тому назад. Квартира имеет большую кухню, оборудована счетчиками и сигнализацией. За услугами она обращалась в различные агентства, но все риэлтерские компании предлагали взамен квартиру либо в панельном доме, либо «хрущевку», либо в кирпичном доме, но 20-30-летней давности с маленькой кухней, не оборудованные ни приборами учета воды, ни сигнализацией и т.д. При этом цены на предлагаемые агентствами квартиры ничуть не ниже, чем цена ее квартиры в кирпичном новом доме.

Гр. Петрикова столкнулась с тем, что сегодня на столичном квартирном рынке цена квартиры не зависит от возраста и качества дома, ремонта и оборудования квартиры, а только от площади. Она же в свою считает, что цена «старого» жилья должна быть меньше, чем нового, и при оценке квартиры должны учитываться все факторы и параметры жилого помещения.

Наша читательница считает, что если при оценке квартиры будут учитываться все факторы, влияющие на стоимость квартиры, тогда и цены на квартиры будут разниться. Потому что не может одинаково стоить квадратный метр в «хрущевке» и в новом доме.

Собственно, с такой позицией согласны и директора многих столичных риэлтерских компаний. Бум на квартирном рынке, который наблюдался в начале этого года, привел к необоснованному росту цен на квартиры. Причем с одинаковой быстротой дорожали как «хрущевки», старая панель, так и новые квартиры. Например, по мнению Владимира Давидовича, директора агентства недвижимости «Твоя столица», высказанному БелаПАН, «по некоторым сегментам рынка цены растут несправедливо. Это касается в первую очередь цен в домах массовых серий - "хрущевках" и "брежневках". Понятно, что качество жилья в таких домах намного ниже качества жилья в новостройках, а цены сопоставимы и составляют порядка 2 тыс.долл. за квадратный метр".

По оценкам АН «Твоя столица», «такое состояние рынка продлится до марта-апреля следующего года. Сейчас происходит корректировка цен на недвижимость в связи с пониженным спросом. Но это не означает, что ожидается резкое падение цен на рынке. Скорее всего, несколько снизятся цены на жилье менее качественное, а повысятся - на качественное. Потом мы ожидаем, что при наступлении стабильного состояния рынка при повышении активности покупателей цена и качество становятся соотносимыми. Прогнозируемый рост цен в данном случае будет составлять 15-20% в год, что сопоставимо с ростом курсов валют и национальной денежной единицы", сказал специалист.

Со своей стороны отметим, что цены на квартиры устанавливают не агентства недвижимости, а продавцы. Конечно, риэлтер при оценке квартиры должен максимально учитывать все факторы, влияющие на стоимость жилья, и рекомендовать продавцу, по какой максимальной цене в кратчайшие сроки может быть продана его квартира. Но продавец сам решает, соглашаться с мнением риэлтера или нет. А при ситуации, когда на рынке наблюдается рост цен на жилье, вообще невозможно убедить продавца не завышать стоимость квартиры. Стремление продавца вполне понятно и оправданно: он старается максимально поднять цену. Понятно и стремление покупателя: он старается заплатить как можно меньше. Что надо для того, чтобы они нашли между собой консенсус? По всей видимости, стабильный рынок недвижимости, когда цена если не на 100 %, то хотя бы на 90 % соответствует качеству. А иначе никак.

Поэтому каждому владельцу дома или квартиры стоит иметь хотя бы приблизительное представление о том, сколько тысяч долларов находится в его распоряжении. А уж если речь идет о продаже или покупке жилья, то тем более нужно четко представлять себе, насколько адекватна запрашиваемая за него сумма.

Что влияет на стоимость жилья

Оценка недвижимости, как и любая другая, - вещь достаточно субъективная, ее параметры условны и меняются вместе с рынком. Впрочем, определенные стандарты все-таки существуют. Хотя и их специалисты порой понимают совершенно по-разному. И даже оценки влияния такого, казалось бы, объективного фактора, как месторасположение объекта, разнятся.

Традиционно считается, что соблюдение такого принципа, как месторасположение, гарантирует высокую ликвидность жилья. Но с этим мнением согласны все же далеко не все специалисты рынка недвижимости. Несмотря на то, что хороший, дорогой район заметно увеличивает стоимость квартиры, тем не менее, оценивать ее стоит все-таки не по одному параметру, а в комплексе. Специалисты называют много ключевых факторов, влияющих на стоимость жилья, и каждый из них является довольно значимым. Более того, жилье в тихом спальном районе порой продается быстрее, чем квартира, выходящая окнами на шумную магистраль в центре города.

Еще один важный момент - транспортная доступность, включая как удобство подъезда на автомобиле, так и удаленность от метро. С другой стороны, по мнению многих риэлтеров, существенно изменить стоимость квартиры в ту или другую сторону могут разве что совсем крайние случаи - пара минут ходьбы от дома до станции или отдаленный спальный район у МКАД, откуда можно выбраться только на автобусе.

По мнению риэлтеров, цены на жилье зависят не только от района, но и от расположения квартиры в здании. Так, первый этаж, как правило, будет на 10–15 % дешевле остальных. Имеет значение тип дома и его состояние: хороший ли подъезд, из какого материала сделаны перекрытия, в порядке ли трубы. Что же касается самой квартиры, то покупателя обычно интересует только один вопрос: нужен ей капитальный ремонт или нет?

А вот инфраструктура, по мнению отдельных специалистов, не является весьма значимым фактором, влияющим на цену, поскольку потребности у всех покупателей разные. Иными словами, доплачивать за наличие рядом с домом школы или детского сада будет только тот, для кого этот факт жизненно важен - например, если в семье есть маленький ребенок. Тот же принцип действует и в отношении парковки у дома или вида из окна. Как правило, на практике такие дополнительные характеристики влияют, скорее, на выбор покупателя, а не на стоимость объекта. Для жилья повышенной комфортности наличие огороженной территории, консьержки, охраны и др. положено по статусу и уже заложено в цену квадратного метра. В типовых домах это скорее роскошь, за которую далеко не все захотят платить лишние деньги.

Что всегда будет влиять на цены, так это экологическая ситуация в районе, вне зависимости от того, собираются люди растить здесь детей или нет. Так, например, неплохое жилье в районе улицы Ангарской, Дражне, Шабанах, районе Партизанского проспекта (ул. Кошевого, Щербакова, Стахановская, Буденного) будет дешевле квартир, расположенных в наиболее благоприятной с экологической точки зрения северной части Минска (Центральный и Советский районы), а также квартир, расположенных рядом с лесопарковыми зонами (например, Уручье), даже если их потребительские характеристики будут хуже.

Все сказанное выше касалось, в основном, типового жилья. У дорогих квартир свои параметры оценки, которые к тому же часто требуют индивидуального подхода. В отличие от жилья типовых потребительских качеств, где первый и последний этажи стоят дешевле из-за проблем с безопасностью, протекающей крышей или шумом от работы механизмов на техническом этаже (чердаке), современные монолитные и даже многие панельные здания таких неудобств жильцам не доставляют. Первые этажи в них, как правило, нежилые, а высокое качество строительства позволяет нивелировать разницу между угловыми квартирами.

Чем выше класс жилья, тем большее значение приобретает вид из окна, в элитном сегменте он вообще может стать одним из конкурентных преимуществ объекта и, следовательно, существенно увеличить его стоимость. Впрочем, и в типовых домах для квартир на верхних этажах красивый пейзаж за окном может сыграть определенную роль, полагают риэлтеры, - прекрасные видовые характеристики всегда в цене.

Для дорогого жилья планировка квартиры влияет на ее цену чаще всего в двух случаях: если речь идет о здании старой постройки (и то определенные неудобства, как правило, с лихвой компенсируются статусом дома и его исторической ценностью) или если предыдущий владелец сделал дорогой ремонт, на ликвидацию которого уйдет много времени и средств (речь идет о перепланировках и переоборудовании). Современные новостройки (даже панельные) предполагают свободную планировку, поэтому приспособить квартиру под себя будет нетрудно. Со вторичным жильем дело обстоит сложнее. И поскольку жить, скорее всего, придется в том, что есть, такие характеристики, как смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел, большой холл или маленький (и есть ли он вообще) обязательно отразятся на цене.

А вот наличие дорогого ремонта, наоборот, скажется на цене элитной квартиры и практически не отразится на стоимости типового жилья. В типовых домах востребованы, как правило, исключительно стены. Разумеется, опрятная квартира произведет более благоприятное впечатление, но это влияние будет носить психологический характер. Сегодня жилье чаще всего приобретается с перспективой сделать ремонт под себя, говорят риэлтеры. Хотя надо признать, что объект в хорошем состоянии выглядит более привлекательным для покупателей. Квартира с хорошим ремонтом стоит несколько дороже. Принимая решение о целесообразности ремонта, продавцам стоит ориентироваться на уровень и потребности потенциальных покупателей. Но если есть сомнения, то стоит выставить квартиру в прежнем состоянии - люди привыкли к тому, что приобретаемое ими жилье требует дополнительных вложений, а выбор объектов под ключ невелик.

При покупке квартиры очень важна юридическая сторона вопроса. Стоимость квартиры может быть существенно снижена, если документы на квартиру не в порядке. Например, были какие-либо нарушения при оформлении в собственность, при прописке и выписке прежних жильцов. В любом случае - состояние документов на квартиру значительно более важный аспект, чем состояние самой квартиры. Еще фактор, способный повлиять на стоимость квартиры, - выставлена она на продажу «свободной» или нет (имеется в виду отсутствие прописанных в квартире жильцов). Наиболее ценными являются свободные приватизированные квартиры, которые продаются и покупаются за «живые» деньги, а не участвуют в альтернативных цепочках.

Елена МАСЛОВСКАЯ

03.12.2007

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 13

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 48/2007