Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

«Дом» закрыт, а прении продолжаются

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » «Дом» закрыт, а прении продолжаются

20 августа нынешнего года в нашей газете была опубликована статья под названием «Дом» лопнул, а домовой здравствует», авторами которой стали инвесторы широко известной программы «Рациональный дом». Материал вызвал неоднозначные отклики читателей и заинтересованных сторон. Поэтому, опубликовав одну точку зрения на произошедшие события, мы решили опубликовать и вторую - точку зрения генерального директора ОАО «Рациональный дом» Владимира Лопатина, и вот что он нам рассказал.

- Владимир Андреевич, в 1996 году Вы явились инициатором и разработчиком программы, которая через год получила статус базового государственного эксперимента. В чем же состояла ее идея?

- Идея состояла в том, что социально активным слоям населения надо было предоставить возможность улучшать свои жилищные условия так, как это делают во всем «цивилизованном мире», то есть в рассрочку, в кредит. Тщательный анализ зарубежного опыта (в том числе и российского) показал, что среди всех существующих в мире систем жилищного кредитования для стран с переходной экономикой более всего подходит так называемая система строительных ссудных сбережений, работающая по принципу кассы взаимопомощи. Граждане, заинтересованные в улучшении жилищных условий, но не располагающие средствами для покупки квартиры сразу, начинают накапливать деньги для будущей покупки. Но делают это не порознь, а вместе, складывая свои жилищные накопления в общий фонд финансовой взаимопомощи. И происходит маленькое чудо: простое сложение средств, без каких-либо дополнительных ухищрений, позволяет вдвое приблизить желанное вселение в квартиру. Право пользования ею уже наступает после накопления половины ее стоимости. Вторая половина оплачивается теми участниками системы, которые пока накапливают свою первую половину.

- И чем эта система отличается от пресловутых финансовых «пирамид», так напугавших наше население?

- «Пирамида» может нормально существовать только при постоянно расширяющемся круге участников. И это расширение должно быть стремительным, желательно в геометрической прогрессии. Системы такого рода долго существовать не могут. Как только расширение замедляется или прекращается, эта система мгновенно оказывается неликвидной. Вложения последних были отданы первым. Причем отданы не в долг, а насовсем, невозвратно.

Мы же, по нашей системе, кому полагалось вернуть деньги, их вернули, причем с индексацией, несмотря на то, что инфляция в прошедшие годы достигала 350 процентов в год. А тем, кто своими накоплениями заработал право на жилье, его уже предоставили. Наших активов хватило на то, чтобы выполнить все обязательства перед ее участниками. Значит, «пирамидой» нашу программу не назовешь.

- Почему все-таки, несмотря на временную финансовую помощь государства, было принято решение о закрытии программы?

- Потому что к концу 2000 года сокращались новые поступления и активно изымались ранее внесенные средства. Причиной этому явилось нарушение в республике некоторых базовых закономерностей экономики вообще и экономики недвижимости в частности. 2000 год был годом решения застаревшей проблемы: реализовывалась государственная программа выравнивания официального и неофициального курсов доллара. За девять месяцев этого тяжелого для экономики года официальный курс был поднят практически втрое, а неофициальный стоял. При этом рублевая инфляция по инерции продолжалась. В частности, в строительстве цены выросли в 2,5 раза. А при «стоящем» долларе это означало, что выросли они не только в рублях, но и в этих самых долларах.

Известно, что существует жесткая связь между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. Если на первичном по какой-то причине цены растут, то неизбежно должны вырасти цены и на вторичном. А в Беларуси в 2000 году все было наоборот. Вопреки ожиданиям профессионалов, цены на вторичном рынке за тот же период упали в среднем на 30 процентов. Все эти процессы на нас отразились больнее, чем на других. Представьте себе человека, который, например, в 1998 - 1999 годах хотел купить 2-комнатную квартиру в Минске за 15 тыс. долл. Накопив, скажем, 5 тыс. долл. и имея ежемесячный доход семьи в 300-400 долл., этот человек прекрасно понимал, что копить ему еще и копить. А тут в газетах он читает про «Рациональный дом» и видит вполне реальную возможность получить свою квартиру. Все идет хорошо, программа ширится, дома растут, люди вселяются после оплаты половины стоимости жилья, как обещалось…

И вдруг где-то в сентябре-октябре 2000 года наш гражданин замечает, что его вклад в «Рациональном доме», индексированный в соответствии с темпами роста цен на первичном рынке жилья, из 5 тыс. долл. (по курсу) превратился в 10. И «двушка», которую он хотел купить с помощью программы, на вторичном рынке подешевела до тех же 10 тысяч. По условиям программы, его вклад мы были обязаны вернуть в течение месяца, причем с индексацией. Дальнейшее предсказать не трудно. Даже спасибо мало кто сказал, что деньги были сохранены и приумножены…

- Но ведь программа-то государственная. И столько сил в нее вложило государство. Может, стоило помочь в тяжелую годину.

- В принципе, особой помощи не требовалось. Достаточно было выполнить те решения, которые уже были приняты на уровне Совмина. В частности, решение о государственном стимулировании долгосрочных накоплений в программе – так называемых премиях, которые предоставляются во всех странах мира. Появление этих премий было запланировано постановлением правительства на август 2000, когда было еще не поздно. Появись они тогда, через два-три месяца программу было бы не узнать, в хорошем смысле слова. И сбылась бы мечта ее инициаторов и организаторов построить в стране действительно массовую систему жилищного кредитования, которая не разоряла бы эту страну, а, наоборот, обогащала.

Увы, инструктивные материалы по вопросу премирования увязли во властных кабинетах. Так что к декабрю решение о закрытии программы выглядело вполне логичным. А помощь государства, и надо сказать, весьма активная, была оказана, но только не в спасении и не в развитии, а, увы, в закрытии дела, выстраданного общими усилиями.

- Но, как видно, не все получилось и в этом. Столько недовольных… Об этом говорят и авторы предыдущей публикации.

- Да, конечно. Только следует учитывать, кто именно. Один из них, например, уже три года живет в двухуровневой стометровой квартире, оплаченной им, как и полагалось, лишь наполовину. И с тех пор не заплатил более ни копейки. Как только мы начинаем настойчиво требовать законного, действуя от имени невселенных вкладчиков, за чей счет ему в свое время построили квартиру, он обращается за помощью к тем, кого уже вселили.

Любой человек, хоть какое-то отношение имеющий к строительству жилья в нашей стране, знает, что балансовая стоимость квартиры никакого отношения не имеет к ее инвестиционной стоимости. Балансовая стоимость – это сумма затрат по строительству квартиры, взятая из бухгалтерии. А там предусматривается индексация этих затрат только раз в год. И это в стране, в которой, как мы уже говорили, цены только в мае 2000-го выросли на 47 процентов! Хорошо, если дом сдается в первом квартале, сразу после переоценки. А если в четвертом. Каковы будут потери застройщика, если он продаст квартиры по балансовой стоимости? Никакая плановая прибыль этих потерь не компенсирует.

Так вот, «вопиющий» пример ценового мошенничества, о котором рассказали авторы публикации, базируется именно на том нашем доме, который был сдан в эксплуатацию в декабре 2000-го года. Значит, все затраты, понесенные нами при строительстве дома в этом году, попали в балансовую стоимость неиндексированными. А основные платежи будущего владельца этой квартиры пришлись на конец этого года. Разумеется, мы предъявили ему индексированную стоимость метра, иначе программа не сойдется.

- Так выходит, что этот инвестор не переплатил за квартиру?

- Наоборот, квартиры в этом доме обошлись людям даже дешевле, чем можно было потребовать исходя из индексированных строительных затрат. Координационный совет программы счел возможным частично дотировать жильцов за счет ранее накопленных резервов, примерно на 20 процентов.

Должен сказать, что проблема несоответствия балансовой и инвестиционной стоимости недвижимости рассматривалась на самых высоких уровнях государственного управления и недавно, насколько мне известно, получила свое разрешение.

- А что Вы можете сказать в отношении четырехсот «потерянных» квадратных метров?

- Это сложная история, в которой много участников, включая Хозяйственный суд города Минска. Мы судились с проектировщиками дома, которые при подсчете площади квартир «ошиблись» на двести с лишним квадратных метров. Несмотря на рекомендацию суда просто повысить стоимость каждого реально построенного квадратного метра, мы вернули людям стоимость этой ошибки. Но некоторым показалось мало…

- Владимир Андреевич, история «Рационального дома», судя по всему, заканчивается. С каким настроением Вы лично из нее выходите?

- Со сложным настроением. С одной стороны, год сражений за спасение программы, а потом два года закрытия любимого дела, которому отдавал себя без остатка, - согласитесь, тяжелое испытание для любого. А с другой… Время все расставит на свои места. Во всяком случае, доброхотам, которые не без злорадства говорят теперь о том, что идея была с гнильцой, я отвечаю спокойно: создадите что-нибудь лучшее - тогда и поговорим.

Беседу провела Елена МАСЛОВСКАЯ

23.12.2002

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 51/2002