Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Сделки с недвижимостью: чего стоит бояться?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Сделки с недвижимостью: чего стоит бояться?

Любая недвижимость - имущество дорогостоящее, особенно если речь идет о квартире или жилом доме. Поэтому к совершению сделки надо относиться со всей серьезностью. Ведь всегда есть доля риска, что в будущем сделка может быть признана недействительной.

Надо ли бояться?

Сомнения нет. Любой специалист скажет, что при совершении сделки с недвижимостью всегда есть доля риска, что сделка в будущем может быть признана недействительной. Но чтобы не быть голословным, приведем некоторые статистические данные.

Генеральная прокуратура Республики Беларусь изучила практику исполнения судами требований законодательства о рассмотрении гражданских дел по спорам о признании сделок с жилыми помещениями недействительными. В ходе обобщения было изучено 228 гражданских дел, рассмотренных судами республики в 2006 году и первом полугодии 2007 года. Исковые требования удовлетворены по 116 делам, отказано в их удовлетворении по 71 делу. Прекращено производство по 41 делу, в том числе в связи с отказом от иска - по 25, заключением мировых соглашений - по 16.

Судопроизводство по этим делам в основном возбуждалось гражданами пенсионного возраста. Из рассмотренных дел интересы несовершеннолетних затрагивались по 16 делам.

Анализ дел показал, что наиболее часто предметом судебного исследования являлись сделки о дарении, купле-продаже и приватизации жилых помещений. Оспаривалась добровольность волеизъявления граждан по распоряжению принадлежащими им жилыми помещениями (законность совершения завещания жилых домов, квартир).

При заключении договоров дарения дарители, в подавляющем большинстве лица престарелого возраста, связывали с указанной сделкой их пожизненное содержание и уход, хотя условия заключаемых ими договоров не содержали данных обязательств. В то же время нотариусы, удостоверяющие такие договоры, не разъясняли возможности совершения сделок на этих условиях, хотя обязаны оказывать содействие гражданам в осуществлении их прав и защите законных интересов, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий с тем, чтобы юридическая неосведомленность и другие подобные обстоятельства не могли быть использованы им во вред, говорится в пресс-релизе Генеральной прокуратуры.

Особо остро обозначилась проблема совершения сделок по отчуждению, дарению, завещанию жилых помещений одинокими престарелыми гражданами и инвалидами. В большинстве эти лица имели неправильное представление о правовых последствиях совершаемых ими действий по распоряжению жилыми помещениями по причине юридической неграмотности, заблуждения или обмана со стороны контрагентов либо неспособности понимать их значение в силу возраста или болезненного состояния здоровья.

Изучение показало, что не всегда исполнялись требования гражданского процессуального закона при рассмотрении дел названной категории.

Прокуроры возбуждали гражданское судопроизводство о признании сделок с жилыми помещениями недействительными по 26 делам, из них по 7 в удовлетворении исковых требований отказано.

Наиболее часто оспаривалась законность сделок о приватизации жилых помещений. Исковые заявления предъявлялись также в интересах несовершеннолетних и лиц, не способных защитить свои интересы в суде в силу возраста или состояния здоровья.

В кассационном порядке обжалованы 34 и опротестованы 12 решений судов первой инстанции. Судебные решения отменены, изменены либо постановлены новые по 13 делам, из них по протестам прокуроров – по 6. В надзорном порядке опротестованы 5 судебных решений, которые отменены.

Разумеется, если сравнить названные цифры о признании сделок с жилыми помещениями недействительными с общим количеством заключаемых сделок с недвижимостью, то статистически это ничтожно маленькая цифра. Хотя совершенно ясно и другое, что вряд ли кто из приобретателей недвижимости захотел бы фигурировать хотя бы в одном из таких случаев.

Чего бояться при отчуждении?

К сожалению, полного ответа на этот вопрос нет. Ведь мы имеем дело не с компьютерной игрой, в которой известно, что на данном уровне спрятано десять тайников: обнаружишь все - подвохов больше не будет. Здесь можно говорить лишь о наиболее типичных неприятностях.

Право собственности на отчуждаемую недвижимость подтверждается определенными документами. Такими документами могут быть: договор приватизации, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор купли-продажи и др.

Если правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, то надо обратить особое внимание на то, кто принимал участие в приватизации. И если в приватизации участвовало несколько членов семьи, то каждый из них, согласно закону о приватизации, имеет долю в праве собственности на эту квартиру. Значит, распорядиться квартирой можно только с согласия всех участников этой общей собственности. При этом договор купли-продажи подписывает у нотариуса тот член семьи, на которого зарегистрирована квартира, а остальные участники приватизации в виде заявления дают согласие на отчуждение жилплощади. Кроме этого требуется согласие всех проживающих в этой квартире совершеннолетних членов семьи. Если в жилом помещении проживает несовершеннолетний ребенок, то дополнительно требуется разрешение органов опеки и попечительства.

А теперь представим иную ситуацию. Продавец приносит в нотариальную контору договор приватизации образца 1994 года. К сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. В таком случае нотариус истребует справку о начислении жилищной квоты участникам приватизации, поскольку, если не проверить круг участников приватизации и не истребовать их согласие на совершение сделки, впоследствии может возникнуть конфликт, и сделка может быть признана недействительной.

Начиная с 1998 года в договорах приватизации стали указывать непосредственно лиц, принявших участие в приватизации, и размер квоты либо денежных средств, внесенных каждым из участников. Поэтому если гражданин даже выписан с жилплощади и по лицевому счету не видно, что он проживает в данном жилом помещении, нотариус, руководствуясь договором приватизации, истребует его согласие на продажу квартиры. Кроме того, с 1998 года в договорах приватизации указывается, за кем сохраняется право пользования жилым помещением. Потому что члены семьи, которые не вносили свою квоту, сохраняют право пользования квартирой. И без их согласия продать квартиру также нельзя.

Если правоустанавливающим документом на жилое помещение является договор купли-продажи, то согласно ст. 123 Жилищного кодекса для отчуждения квартиры также необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Но здесь есть нюансы. Если квартира приобреталась во время брака, то дополнительно необходимо получить согласие супруга (супруги), даже если он (она) не проживает и не прописан в квартире и даже если на момент продажи квартиры брак между супругами расторгнут. Тем не менее, некоторые полагают, что если с момента расторжения брака прошло три года, то получать согласие одного из супругов на продажу квартиры не надо. Но это ошибочное мнение. Согласно Кодексу о браке и семье даже после расторжения брака у супруга (супруги) сохраняется право на 1/ 2 доли в этой квартире, если, конечно, между супругами в период брака не был заключен брачный договор, в котором они определили иной порядок распоряжения собственностью.

Если квартиру продает недобросовестный продавец, он может скрыть факт приобретения квартиры в браке, тем более если в паспорте нет соответствующей отметки, а спустя время объявившийся супруг (супруга) может потребовать свою долю. Чтобы избежать впоследствии недоразумений, нотариус истребует от продавца заявление, в котором он удостоверяет, что приобретал квартиру вне брака.

Бывают договора купли-продажи с рассрочкой платежа – либо при покупке квартиры используется кредит, либо уплачиваются наличные деньги после подписания договора купли-продажи. В этой ситуации квартира остается в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга. Переход права собственности в органе по государственной регистрации регистрируется, но с отметкой, что квартира находится в залоге. И если новый владелец захочет продать эту квартиру, то для этого потребуется согласие залогодержателя – бывшего собственника квартиры, либо бывший собственник должен снять ограничение на жилье. Это может быть либо подтверждение банка, что кредит выплачен, либо заявление продавца, что все деньги от предыдущего собственника он получил.

Если основанием для приобретения квартиры является договор дарения, то получать согласие других лиц, кроме членов семьи, которые проживают в жилом помещении, не надо.

Это правило действует, если правоустанавливающим документом является и свидетельство о праве на наследство. Если в квартире никто не прописан и не проживает и продавец является единственным собственником жилого помещения, то получать согласие других лиц на отчуждение жилья не надо.

Что касается договоров пожизненного содержания с иждивением, то на практике крайне редко встречаются случаи, чтобы квартира продавалась при жизни рентополучателя. Ведь по договору пожизненного содержания с иждивением рентополучатель сохраняет за собой право проживать и пользоваться квартирой до момента смерти. Распорядиться этой квартирой плательщик ренты может только с согласия рентополучателя. И если покупатель захочет приобрести эту квартиру, на него перейдут обязанности плательщика ренты. Поэтому чаще всего такие квартиры продаются после смерти рентополучателя. Придя в нотариальную контору, плательщик ренты предъявляет нотариусу свидетельство о смерти рентополучателя. И только после этого он сможет продать квартиру без всякого обременения.

Кроме правоустанавливающих документов, участникам сделки необходимо тщательно изучить и проверить копию лицевого счета из ЖЭСа, чтобы получить согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу объекта. В практике встречаются случаи, когда кто-либо из членов семьи временно выписывается из квартиры, но сохраняет за собой право проживать в этом жилом помещении. По закону на отчуждение квартиры надо также получать согласие этого временно отсутствующего члена семьи. И если это не сделать, в дальнейшем запросто может возникнуть конфликт.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то для продажи объекта недвижимости надо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства как раз и созданы для того, чтобы отстаивать и защищать права несовершеннолетних. Если несовершеннолетний участвовал в приватизации квартиры, то в новом жилом помещении ему обязательно должна быть выделена доля. Если же он не являлся участником приватизации, то решение выносится с условием, что ребенку должно быть предоставлено право пользования жилплощадью в новой квартире. При невыполнении этих условий органы опеки и попечительства могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.

Получая выписку из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, надо внимательно посмотреть, какие права зарегистрированы, нет ли обременений этих прав, не заложена ли квартира.

Если сделка совершается через представителя, то обязательно надо проверить его полномочия, правильность составления доверенности, срок ее действия и т. д. Однако 100-процентную гарантию дает только присутствие на сделке владельца квартиры.

Дарение или завещание?

Что касается договора дарения, то он не может содержать условие, что даритель дарит квартиру одаряемому в обмен на уход. Это больше похоже на ренту с иждивением. Дарение же является безвозмездной сделкой, то есть даритель дарит квартиру, а в обмен не получает ничего. Нельзя предусмотреть в договоре, что квартира дарится в обмен на что-либо или подарок обязывает одаряемого совершить в пользу дарителя какие-либо действия.

Престарелым людям, советуют нотариусы, преимущество надо отдавать не дарению, а завещанию. Потому что после регистрации права собственности по договору дарения полноправным собственником квартиры становится уже одаряемый и приобретает полное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. То есть первоначальный собственник – даритель (престарелый человек) может запросто оказаться «гостем» в своей квартире. Завещание же действует только после смерти наследодателя, значит, при жизни он будет сам оставаться собственником квартиры и распоряжаться ей.

Пишем завещание в здравом уме

Составить завещание могут как муж, так и жена на свою долю в совместной собственности. Совместное имущество супругов подразумевает, что каждый из них владеет половиной имущества. И не надо ждать того момента, когда один из супругов умрет. А то второй может дожить до того момента, когда в удостоверении завещания ему просто-напросто могут отказать. Например, жил-жил человек, дожил до глубокой старости и вдруг решил, а может, кто и подсказал, что пришла пора завещать свое имущество. А сам старик или старушка уже не просто не могут написать завещание, но и не понимают происходящего, не отдают отчета своим действиям и поступкам. И тогда нотариус откажется удостоверять их завещание, чтобы потом наследники не обратились в суд и не потребовали признать его недействительным.

Чаще всего завещания оспаривают заинтересованные наследники на том основании, что завещатель на момент его составления не отдавал отчета своим действиям, не понимал значения происходящего. Они требуют назначить посмертную судебную экспертизу, на основании которой завещание может быть признано недействительным.

Завещание может быть признано частично недействительным. Чаще всего это происходит из-за того, что наследники не могут прийти к согласию по определению обязательной доли в наследстве. Как правило, обязательная доля в наследстве обеспечивается другим, незавещанным имуществом умершего. И только если этого имущества не хватает, тогда выделяется обязательная доля из завещанного имущества. Однако обязательный наследник может с обязательной долей и не согласиться и обратиться в суд. А суд, в свою очередь, изучив дело, может признать завещание частично недействительным – в части обязательного наследника.

Елена МАСЛОВСКАЯ

14.01.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 46, за месяц 197

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 2/2008