Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Правовая "азбука" для строителей и заказчиков

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Правовая "азбука" для строителей и заказчиков

С начала 2000 года в хозяйственном суде Минска более чем вдвое увеличилось количество рассматриваемых дел, связанных со строительством.

Если в 2001 году судьи рассмотрели 175 таких дел, в 2006 - 522, то за 9 месяцев 2007 года - 411 дел. Судебные разбирательства проводились практически по всем строительным объектам в Минске.

Среди руководителей подрядных организаций и фирм-заказчиков сложилось устойчивое мнение, что в большом количестве споров виновато законодательство, которое не учитывает многих моментов и создает почву для разногласий. Но так ли это на самом деле, на что необходимо обращать внимание при заключение договора подряда и как избежать слабых мест в договоре подряда - на эти и другие вопросы отвечает уже знакомый нашим постоянным читателям Геннадий Кадыко, юрист фирмы "Бизнесконсалт", соискатель кафедры гражданского права БГУ.

- Геннадий Григорьевич, так ли уж плохо сегодняшнее законодательство регулирует правоотношения между заказчиком и подрядчиком?

- В законодательстве недостатка нет. Оно предлагает достаточно способов регулирования в отношении и цены, и сроков строящегося объекта. Проблема лишь в том, что стороны допускают правовую безграмотность как на стадии заключения договора подряда, так и процессе его исполнения. Заказчик и подрядчик руководствуются в своей деятельности некими установившимися понятиями по осуществлению строительства объекта, а в закон, как правило, никто не заглядывает.

Строительная деятельность регулируется двумя основными нормативными актами. Это Гражданский кодекс, который определяет общие правила строительного подряда, и непосредственно правила строительного подряда, утвержденные Постановлением СМ РБ № 1450 от 15 сентября 1998 года. В этих нормативных документах четко изложено, как должны вести себя стороны. Закон устанавливает, и это существенное условие, что договорная цена может определяться в ценах 1991 года по проектно-сметной документации либо в текущих ценах, в виде фиксированной суммы или с условием, что цена не окончательная, а будет изменяться сторонами, что чаще всего и пишут стороны в договоре. Как раз это условие и становится потом почвой для спора.

Подрядчик, руководствуясь тем, что договорная цена не окончательная, составляет акты выполненных работ, осовременивая их - то есть в так называемые процентовки закладывает инфляционное удорожание по всем стройматериалам и выполненным работам - и выставляет заказчику. Заказчик, видя, что предложенная к оплате сумма превышает цену договорную, отказывается платить, и правильно делает, потому что правила строительного подряда (Постановление СМ РБ №1450) определяют, что изменение цены договора производится путем заключения дополнительного соглашения сторон.

То есть подрядчик, прежде чем требовать с заказчика доплату, должен уведомить фирму-заказчика о необходимости заключить дополнительное соглашение на сумму, которая превысила договорную цену. Если же подрядчик этого не делает, то несогласие заказчика вполне логично: ему непонятно, почему выставленная подрядчиком к оплате сумма оказалась выше договорной цены.

Приведу простой пример. Мы заказываем фирме установку окна. Фирма говорит, что окно стоит 100 долл., а после выполнения заказа поднимает эту сумму вдвое. Клиент, естественно, недоволен: "Вы же говорили за 100 долл. Если бы я знал что за 200, то нашел бы дешевле и к вам, возможно, не обратился бы".

Необходимо понять, что стандартная фраза, которая пишется в договорах, «цена является открытой и может быть изменена с учетом» того-то - это всего лишь право подрядчика (равно как и заказчика) инициировать увеличение или уменьшение цены. Но размер увеличения договором не предусмотрен.

По закону подрядчик обязан в случае обнаружения увеличения стоимости работ приостановить работу и известить об этом заказчика (эти действия подробно описаны в Гражданском кодексе). И здесь уже право заказчика - согласиться или не согласиться с увеличением стоимости работы. Если заказчик не соглашается с новой стоимостью, подрядчик прекращает работу, уходит с объекта и требует оплату за выполненную работу.

Второй путь: подрядчик вправе по 421 статье ГК заявить иск об изменении условий договора в сторону увеличения цены, обосновав это увеличение. То есть фраза «цена является открытой» - это путь к 421 статье ГК о понуждении заказчика уплатить большую, чем предусмотрено договором, цену на основании изменения договора в судебном порядке.

Аналогичная ситуация по срокам. Заключая договор подряда, подрядчик принимает на себя обязанности предупредить заказчика обо всех препятствиях, которые у него возникли при строительстве объекта. Если такое препятствие возникает, подрядчик обязан приостановить работу и известить заказчика. И возобновить работы подрядчик может только после устранения препятствия либо после заключения соответствующего дополнительного соглашения.

Например, истек срок разрешения на строительство. Разрешение выдает заказчику Госстройнадзор, оно временное - как правило, ограничивается нормативным сроком строительства. Копию этого документа заказчик передает генподрядчику в работу. Если истекает срок действия разрешения, подрядчик приостанавливает работы на объекте, извещает об этом заказчика и ждет, когда тот представит документ о продлении срока действия разрешения на строительство.

- А если подрядчик продолжает работать на объекте, несмотря на то что срок разрешения на строительство этого объекта закончился?

Такие действия в последующем лишают подрядчика права использовать факт просрочки разрешения на строительство в качестве причины несвоевременной сдачи объекта. Если подрядчик продолжал работать, несмотря на прекращение разрешения на строительство или какое-то иное препятствие, устранить которое - обязанность заказчика, следовательно, данное обстоятельство не препятствовало выполнять условия договора - такова судебная практика.

Еще раз повторюсь - по закону подрядчик обязан известить заказчика о любых препятствиях к выполнению договора подряда. И заказчик не вправе обвинять подрядчика и предъявлять к нему какие-то санкции, если он приостанавливает работы в связи с возникновением неких препятствий, устранение которых входит в обязанность заказчика. Согласно ст. 671 ГК заказчик обязан содействовать подрядчику в выполнении работы, в том числе и путем передачи всех необходимых документов.

- Но ведь если истек срок действия разрешения на строительство, который, как правило, равен нормативному сроку возведения объекта и сроку, который указан в договоре подряда, то это может означать лишь то, что одной из сторон что-то было не так сделано еще задолго до окончания этого срока.

- Здесь надо разбираться. Причины могут быть разные. Возможно, заказчик не обеспечил подрядчика вовремя строительными материалами, если предусмотрена такая обязанность. Или заказчик не обеспечил своевременное освобождение площадки под строительство, и подрядчик смог приступить к строительным работам позже положенного срока. Точно также и подрядчик мог не справиться с графиком выполнения работ - например, по причине нехватки мощностей, рабочей силы либо еще по каким-то причинам.

- Текущие выполнение и невыполнение взаимных обязательств должны фиксироваться каким-то образом?

- Они и фиксируются. Но смотрите, что происходит. Подрядчик любыми средствами старается получить заказ на строительство. И это его законное право. Чтобы получить заказ, подрядчик предлагает и сроки строительства, и цену договора именно такие, которые устроили бы заказчика. Хотя реально у подрядной организации на момент участия в тендере может не хватать и мощностей, и людей, и даже опыта. То есть он изначально берется за работу, которая ему не по силам за такой-то срок и по такой-то цене. Заказчик же обо всем этом не знает, да и не должен знать, то есть не обязан проверять способности подрядчика выполнить конкретный заказ.

И что в итоге? Подрядная организация, взявшаяся за непосильную работу, в процессе строительства объекта видит, что не может уложиться в договорную цену и начинает повышать себестоимость. Но ведь в обязанности подрядчика при заключении договора входит проверка предложенной заказчиком цены. Если ты согласился с такой суммой, то строй за нее. Если изменились условия, и ты видишь, что этой цены тебе недостаточно, понуждай заказчика к изменению договора, если на то есть объективные причины. Например, в процессе строительства могут появляться дополнительные работы, не предусмотренные проектом.

- А может ли рассматриваться в качестве объективной причины повышения договорной цены удорожание строительных материалов?

- Если обязанность покупки материалов по договору возложена на подрядчика, то заказчика не должен волновать рост цен на стройматериалы. Он считает и вполне обоснованно, что если подрядчик взялся построить объект за 10 млн.долл. США, следовательно, он знал, на что идет, то есть он должен был изначально оценить свои силы. Хотя практика такова, что подрядчику, который любыми путями ввязался в строительство, ничего не остается, как пытаться выбить из заказчика желаемую сумму - например, 15 млн.долл. вместо продекларированных 10 млн.

И здесь он может использовать все законные способы. Один из них и наиболее часто встречающихся на практике - требование оплатить дополнительные работы, не предусмотренные проектно-сметной документацией. А разбираться с проектировщиками - это обязанность заказчика, а не подрядчика.

В такой ситуации подрядчик вправе приостановить работы и сказать, пока не будут оплачены дополнительные работы, пока мы не согласуем цену этих дополнительных работ, пока не согласуем сроки, потому что дополнительные работы повлекут перенос всех сроков окончания строительства, я не буду выполнять работу.

- Представим другой сценарий, когда подрядчик, которому не удалось изменить договорную стоимость, уходит со стройки и тем самым отказывается от исполнения договорных обязательств. Кто заказчику возместит его убытки, связанные с необходимостью проведения повторного тендера и увеличения цены объекта (искать желающих достроить объект по старой цене бесполезно)?

- Прежде чем ответить на этот вопрос, я хочу подчеркнуть, что в гражданско-правовом договоре всегда есть слабая и сильная стороны. Что это означает? В договоре подряда, который тоже является гражданско-правовым договором, эти слабые и сильные черты характеризуются мерой воздействия на контрагента, то есть кто больше зависим друг от друга. Например, в период строительства вплоть до завершения стройки заказчик является слабой стороной по отношению к подрядчику.

Если подрядчик по какой-либо причине откажется от выполнения договора на законных основаниях, заказчик понесет ощутимые убытки, связанные с необходимостью заключения договора с другим подрядчиком, которому предстоит доделать то, что не доделал первый. Во-первых, новый подрядчик не захочет отвечать за те недоделки, которые допустил первый подрядчик. Наверняка установит другую цену, которая окажется выше первоначальной, и другие сроки, что в совокупности приведет к удорожанию объекта. А старую цену при всем желании заказчик не сможет удержать. Вероятно, поэтому в большинстве случаев подрядчики не следуют предусмотренному законом правилу, а просто ставят заказчика перед фактом «ты мне должен», совершенно не учитывая, что заказчик никому ничего не должен, что для него главное - не нарушить договорные обязательства и не нарушить закон.

А вот когда объект сдан и работы выполнены, то позиции сторон меняются - заказчик становится более сильной стороной по отношению к подрядчику (в оплате работе, в устранении недостатков).

- Выходит, что подрядчик, взявшийся за непосильную работу, в процессе строительства может как угодно диктовать свои условия и при этом быть уверенным, что ему не придется возмещать убытки заказчику, если тот решится на расторжение договора?

- Не совсем так. Согласно пункту 1 статьи 364 ГК в случае нарушения условий договора должник обязан компенсировать кредитору убытки. В нашей ситуации должник - подрядчик, который нарушил условия договора, кредитор - заказчик. Что такое убытки? Пункт 2 статьи 14 ГК гласит - это расходы, которые лицо, чьи права нарушены, должно будет произвести для восстановления нарушенного права, плюс реальный ущерб и неполученные доходы, которые были бы получены, если бы право не было нарушено. Таким образом, заказчик вправе через суд востребовать возмещения убытков - в том числе на удорожание строительства, когда ему приходится на стадии строительства привлекать другого подрядчика. Правда, надо признать, что это одно из самых сложных категорий дел. Я в своей практике таких дел не знаю.

- А взялись ли бы Вы за такое дело?

- Юрист всегда готов взяться за интересную работу. Но заказчик должен знать, что это риск. Риск в том, что юрист может только представить материалы и обосновать свою позицию, но решение принимает суд. Хотя здесь я вижу перспективу. Заказчик теряет деньги не по своей вине, а значит, у него должна быть защита на законодательном уровне. Иначе любой неквалифицированный подрядчик мог бы придти, поиграть на одном объекте, не получилось - пошел на другой, опять не получилось - на третий и т. д.

Заказчик по строительству - это может быть и предприятие, никогда не имевшее никакого отношения к строительству, которое нанимает квалифицированную организацию - подрядчика. Квалификация подтверждена государственной лицензией (лицензиями). Следовательно, заказчик не должен стоять с группой экспертов, чтобы определить уровень мастерства подрядчика. Хотя, чтобы снизить риск брака и приписок со стороны подрядчика, заказчик может нанять технадзор, причем в составе которого, желательно, был хороший инженер-сметчик.

Отдельная тема - так называемые приписки. Большинство заказчиков, если выплывает непонятная расценка, допускают типичную ошибку. Когда подрядчик предъявляет на подпись акт о выполненных работах, заказчик делает надпись на акте типа: снимается с объема столько-то денег по такому то виду работ, ставит печать, подпись и считает, что этого достаточно. Но это неправильно. Закон предоставляет заказчику право сделать мотивированный отказ. Это делается так: заказчик может поставить на акте печать, подпись и здесь же написать, что акт не согласован. Причины того, почему не согласован акт, заказчик может указать на самом акте или в отдельном документе.

Акт не согласован, а значит, его нет. Тем самым заказчик предлагает подрядчику привести документ в соответствие с замечаниями. В ответ подрядчик может и не согласиться с мнением подрядчика. В этом случае суд дает оценку: правильно ли заказчик отказался от согласования акта и правильна ли его мотивировка? Если да, то он отказывает подрядчику в удовлетворении исковых требований. Если же нет, он удовлетворит исковое требование подрядчика. В этом случае заказчику предстоит оплатить указанные в первоначальном акте работы.

- Есть ли какие-то четкие рекомендации для подрядчиков и заказчиков, выполнение которых позволяет минимизировать проблемы в процессе строительства объекта?

- Главное - внимательно прочитать главу 37 ГК, которая посвящена подряду, и правила подряда, утвержденные Совмином, а затем четко следовать указаниям этих нормативных актов. Да, это требует внутренней дисциплины руководителей предприятия и дисциплины работников - а это большая каждодневная работа. Можно и не выполнять, но надо помнить, что потом приходят адвокаты и судьи и делают уже свою работу.

Вот лишь один конкретный пример. Подрядчик проиграл заказчику 90 млн. рублей в ценах 2005 года почти на ровном месте. Я защищал заказчика, который не мотивировал свой отказ произвести оплату дополнительных работ, не предусмотренных проектом.

Подрядчик подал иск, но сумма, которую он предъявлял к оплате, была за пределами договора подряда, которым предусмотрено, что цена договора является открытой, неокончательной. Оказывается, на все, что за пределами договорной цены, правила договора не распространяются. Чтобы "узаконить" дополнительную сумму, нужно заключить дополнительное соглашение. Как раз это подрядчик проигнорировал, за что и поплатился в конечном итоге. Причем это типичная ошибка, которую допускают большинство подрядчиков.

А вообще и заказчик, и подрядчик должны помнить, что договорная цена может быть изменена только путем дополнительного соглашения к договору и что главный принцип гражданского законодательства - это равноправие сторон.

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО

28.01.2008

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 28, за месяц 163

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 4/2008