Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Путь к аренде и покупке недвижимости лежит через аукцион

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Путь к аренде и покупке недвижимости лежит через аукцион

Все неиспользуемые нежилые помещения, находящиеся в коммунальной собственности г. Минска, а также земельные участки на право заключения договора аренды для строительства капитальных строений можно арендовать только на аукционной основе. Функции по организации и проведению аукционов и конкурсов делегированы Минскому городскому центру недвижимости. Мы встретились с начальником отдела по организации и проведению аукционов, конкурсов данного предприятия Ольгой Сенчук, которая рассказала об организации и условиях проведения аукционов и конкурсов, а также о том, каких результатов удалось достичь организации в прошлом году.

Практика проведения аукционов в Минске существует уже с 1991 года. И если вначале аукционы и конкурсы по продаже объектов коммунальной собственности г. Минска организовывал и проводил Минский городской территориальный фонд государственного имущества (до июля 2002 года – Минский городской комитет по управлению государственным имуществом и приватизации), то после создания в октябре 2002 года Минского городского центра недвижимости (МГЦН) функции по организации и проведению аукционов возложены на данное предприятие.

Так, например, в прошлом году МГЦН организовано и проведено 12 аукционов на право заключения договоров аренды нежилых помещений коммунальной собственности г.Минска, на которых продан 401 объект. Примечательно и то, что если в 2003 году в бюджет г. Минска от проданных на аукционах лотов поступило 665,5 млн. рублей, в 2004 – 814,9 млн.рублей, в 2005 году – 3450,0 млн.руб., в 2006 году – 3443,2 млн.рублей, то в 2007 году доход составил 5 669 163 000 рублей.

Хочешь снять – поучаствуй в аукционе

На протяжении пяти лет Минский городской центр недвижимости проводит аукционы на право заключения договоров аренды нежилых неиспользуемых помещений коммунальной собственности сроком на пять лет. Как правило, на каждый такой аукцион выставляется порядка 80-100 лотов - нежилых помещений коммунальной собственности, находящихся в ведении различных столичных организаций – ЖРЭО, Минского городского центра недвижимости, Главного управления потребительского рынка, управления бытового обслуживания населения, управлений образования администраций районов, комитета по здравоохранению, КУП «Минсктранс» и других и предназначенные под различные производственные и непроизводственные цели – объекты торговли, склады, офисы, пункты приема белья в стирку и химчистку, под парикмахерские и т.д. И если раньше многие помещения сдавались в аренду с целевым использованием по согласованию с арендодателем, то теперь указывается конкретное целевое использование, чтобы в будущем у арендодателей арендаторов не возникало никаких проблем с использованием помещений. Однако из общего количества всех выставляемых на аукцион лотов востребованными, как правило, оказываются лишь 25-30. Как показывает практика, на них претендуют в среднем 60-80 заявителей. Наибольшим спросом среди будущих арендаторов пользуются помещения, предназначенные для торговли продовольственными товарами, а также под оборудование аптек, парикмахерских, объектов общественного питания. На них могут претендовать от 5 до 10 участников. Так, например, в прошлом году право аренды кафе «Бульбяная» под объект общественного питания с сохранением ассортимента белорусской кухни и наименования продано за 600 млн.рублей»; за 550 млн.рублей – право аренды бывшего продовольственного магазина МАЗа под продовольственный магазин по пр.Партизанскому, 106; за 220 млн.рублей – право аренды помещения под пивной бар-кафе по ул.Долгобродская, 30; за 330 млн.рублей – право аренды помещения под продовольственный магазин Белкоопсоюза по ул.Ленина, 16; за 150 млн.рублей – право аренды помещения под продовольственный магазин по ул.Володарского,17; за 110 млн.рублей – право аренды помещения под промтоварный магазин по ул.Бядули,3; за 110 млн.рублей – право аренды помещения под продовольственный магазин по ул.Коммунистическая,7.

Всю информацию о наличии свободных помещений в г. Минске предоставляют в Минский городской центр недвижимости в первых числах каждого месяца балансодержатели. Здесь она сводится в единый Перечень с указанием типа помещения, его месторасположения и целевого использования и вывешивается для всеобщего обозрения. За 10 дней до проведения аукциона извещение с Перечнем лотов публикуется также в газете «Звязда». Кроме того, оно размещается на сайте Минского городского центра недвижимости и сайте Мингорисполкома.

В Перечень помещений, выставляемых на аукцион, включаются все новые, вновь освободившиеся помещения. По условиям аукциона, невостребованные на аукционе лоты выставляются на торги повторно. Если они не находят своих владельцев и на втором аукционе, то комиссия по организации и проведению аукциона принимает решение о снятии их с торгов. Правда, могут быть и исключения. Если комиссия примет решение, что помещение представляет определенный интерес и может быть востребовано потенциальными арендаторами, то оно может выставляться на аукцион и 3, и 4 раза. В случае снятия лотов с торгов балансодержателям приходится самим искать будущих арендаторов. В свою очередь арендаторы могут и самостоятельно обратиться в Мингорисполком с совместным с балансодержателем заявлением на право заключения договора аренды. Но здесь есть некоторое отличие. Если помещение реализуется на торгах, то арендатору гарантируется право аренды сроком на 5 лет. Без торгов помещение сдается в аренду только на 11 месяцев. Правда по окончании 11-месячного срока никто арендаторов на улицу не выставляет. Договор, как правило, перезаключается, если арендатор добросовестно выполняет условия договора. Что касается арендаторов, заключивших договор на 5 лет, то по окончании срока договора у них сохраняется преимущественное право на его продление.

Участниками аукциона могут быть как физические, так и юридические лица. Однако физическим лицам в течение месяца после аукциона необходимо зарегистрироваться как субъектам хозяйствования. Такой возможностью, как правило, пользуются многие граждане, которые создают свои предприятия, выступают учредителями. Они участвуют в аукционе как физические лица, а затем принимается решение Мингорисполкома о том, что физическому лицу сдается в аренду помещение для вновь создаваемого предприятия и получения юридического адреса.

Для участия в аукционе необходимо по специальной форме, утвержденной Мингорисполкомом, заполнить заявление, а также заявление на ознакомление с объектом. Кроме того, необходимо произвести два платежа. Один – плата за участие в аукционе, которая составляет 4 базовые величины, и второй - задаток 10 процентов от начальной цены лота. Что касается задатка, то проигравшему участнику он возвращается, а победителю учитывается при окончательных расчетах. Субъектам хозяйствования для участия в аукционе необходимо предоставить еще нотариально заверенную копию свидетельства о государственной регистрации (и индивидуальным предпринимателям, и юрлицам). Юрлицам – заверенные в установленном порядке копии учредительных документов. Кроме этого, в процессе подготовки и проведения аукциона сторонам надо подписать соглашение о правах и обязанностях.

Победитель в течение 10-ти дней после аукциона (до 20-ти дней – при высокой цене продажи) обязан полностью внести оставшуюся сумму денег за право заключения договора аренды. И только после полной оплаты он допускается к оформлению документов.

Бывают случаи, когда победители отказываются от своих выигранных лотов по разным причинам, но в основном из-за высокой цены лота, которая в ходе торгов может значительно вырасти. Поэтому в процессе подготовки и проведения аукциона в соглашении прав и обязанностей сторон, которое подписывает участник, прописана договорная норма, которая гласит, что помимо задатка победитель аукциона, в случае отказа от лота, должен уплатить штраф в размере 20 % от цены продажи объекта. Понятно, что при продаже права аренды помещения по высокой цене сумма эта может быть вполне внушительная, выплачивать которую участник добровольно отказывается. В практике МГЦН за последнее время уже было три случая, когда штраф приходилось возвращать через суд. Правда судьи, руководствуясь статьей 314 ГК о несоразмерности причиненных убытков, снижали сумму штрафа. Так, например, в одном случае сумма с 15 млн.рублей была снижена до 10 млн.рублей. Во втором случае было заключено мировое соглашение, а в третьем случае предполагаемая к выплате сумма штрафа в 26 млн.рублей была снижена всего лишь до 3-х млн.рублей.

Приобрести в собственность – также по результатам аукциона

Что касается продажи объектов коммунальной и республиканской собственности, то с 1 января этого года в связи с вступлением в силу Указа Президента от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» процедура продажи таких объектов претерпит некоторые изменения.

Так, в указе прописано, что объекты госсобственности на аукционах сейчас продаваться только территориальными фондами государственного имущества. Стоимость лота будет формироваться как бы из двух частей. Первая часть будет включать стоимость непосредственно объекта недвижимости, вторая часть - содержать стоимость права аренды земельного участка, на котором расположен объект госсобственности. Соответственно, учитывая высокую кадастровую стоимость земельных участков в г.Минске, цена продажи этих объектов будет достаточно высокой.

Доходы от продажи объектов коммунальной собственности будут распределяться пропорционально доли от начальной цены объекта между местным и республиканским бюджетом. Так, к примеру, если 5 % начальной цены составит стоимость объекта недвижимости коммунальной собственности, а 95 % - стоимость права аренды земельного участка, то 5 % от цены продажи объекта поступит в местный бюджет, а 95 % - в республиканский. Доходы же от продажи объектов республиканской собственности будут полностью перечисляться в республиканский бюджет.

Отметим, что на сегодняшний день положение о порядке проведения подобных аукционов по продаже единого лота находится в разработке и должно быть утверждено Советом Министров к апрелю месяцу.

А вот с землей все намного сложнее

В прошлом году МГЦН организовал 3 аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, на которые было выставлено 9 участков. В январе месяце этого года организован еще 1 аукцион по 6-ти участкам для строительства объектов различного назначения. Так, например, на продажу выставлялись участки для строительства объектов общественного и бытового назначения, станций технического обслуживания, физкультурно-оздоровительного комплекса и др. К сожалению, все эти аукционы признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявителей. Основной причиной тому явилась слишком высокая начальная цена земельных участков. Так, например, начальная цена права заключения договора аренды земельного участка - водохранилище «Дрозды» (по пр.Победителей) 0,9101 га под многофункциональный комплекс «Виктория» составила 3 340 067 долл.США; земельного участка - по ул. Лобанка (между микрорайонами Сухарево-2,3 и Сухарево-6) под многофункциональный культурно-досуговый комплекс 1,8180 га - 6 981 120 долл.США; земельного участка - пр. Дзержинского - пр. Любимова под многофункциональный общественный комплекс 1,0051 га - 4 060 604 долл.США; земельного участка - зона отдыха «Комсомольское озеро» под ресторан на воде «Каравелла» 0,3789 га - 1 902 078 долл.США.

Отметим, что на сегодняшний день начальная цена на право заключения договора аренды земельного участка на 50 лет определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка. А поскольку кадастровая стоимость земельных участков в столице достаточна высока, поэтому высокой оказывается и начальная цена выставляемых на продажу земельных участков.

Хотя, если говорить сугубо о кадастровой стоимости земельных участков г.Минска, произведенной на 1 января 2007 года и утвержденной решением Мингорисполкома от 19 июля 2007 года № 1576, то она, как утверждают специалисты, отражает реальную стоимость земли. При этом, впервые специалистами Национального кадастрового агентства кадастровая оценка выполнена в зависимости от вида функционального использования земель: коммерческие земли, промышленные земли, земли жилой многоквартирной застройки, земли жилой усадебной застройки, рекреационные земли.

Согласно результатам новой кадастровой оценки самой дорогой оказалась кадастровая стоимость коммерческих земель. Так, минимальная кадастровая стоимость 1 кв. метра земель общественно-деловой зоны составила 251 долл.США, а максимальная – 531 долл. На втором месте по стоимости квадратного метра оказались земли жилой многоквартирной зоны - минимальная кадастровая стоимость этой зоны составила 236 долл., максимальная – 422 долл. Почти одинаковыми по минимальной стоимости кв. метра оказались зона жилой усадебной застройки и производственная зона – 68 и 69 долл. соответственно, максимальная стоимость составила 150 и 294 долл. Самыми дешевыми оказались рекреационные земли. Минимальная стоимость квадратного метра земель рекреационной зоны составила 8 долл.США, максимальная – 70 долл.США.

Поэтому, поскольку выставляемые на аукцион земельные участки предназначены не под жилую или производственную застройку, а под коммерческую застройку, их начальная стоимость и получается слишком высокой.

В данном случае речь скорее должна идти не о кадастровой стоимости земельных участков, а о новом, более конкретном механизме определения начальной цены стоимости земельных участков на аукционе, чтобы сделать ее максимально привлекательной для инвестора. Разработать и утвердить такой механизм, опять же согласно реализации указа № 667, должен Совет Министров.

До настоящего времени в положении об организации и проведении подобных аукционов было только прописано, что начальная цена участка определяется на основании кадастровой стоимости. Но как именно? Не понятно. По всей видимости, этот механизм должен быть конкретизирован. То ли начальная цена будет зависеть от функционального назначения строящего объекта, то ли должны быть установлены коэффициенты к кадастровой стоимости, утвержденные СМ, в зависимости от срока аренды земельного участка, то ли другой механизм. Но вот что касается срока аренды, то его сокращение скорее опять-таки снизит интерес инвесторов, поскольку им необходима уверенность в завтрашнем дне.

Если посмотреть опыт других стран, то, например, в Москве начальная цена права аренды земельного участка определяется также на основании кадастровой стоимости. Но при определении цены существует достаточно сложная система коэффициентов – в зависимости от профиля объекта, от месторасположения, от удаленности или приближенности к различным магистралям и т.д. В целом применяется как минимум коэффициентов 10. И это достаточно серьезная работа – практически целый научный труд.

Отметим также, что в настоящее время вся документация по подготовке документов на продажу земельных участков готовится за счет бюджетных средств. Например, в 2007 году для этих целей было выделено 315 млн.рублей. Вся сумма денежных средств израсходована на подготовку не только выставляемых на аукционы 15 земельных участков, их перечень гораздо шире и состоит из 90 участков, которые в будущем также предполагается выставить на аукционы. Среди них, например, есть участок, представляющий большой интерес для инвесторов, для строительства СТО в Сухарево и др.участки. Возможно, при снижении начальной цены они найдут своих покупателей. Пока же есть только расходование бюджетных средств, но нет никаких поступлений в местный бюджет. Чего, например, не скажешь о всей республике. В регионах достаточно успешно проходят подобные аукционы – там просто другие начальные цены, которые никак не сравнимы со столичными. Например, в г.Гродно продано порядка 50 земельных участков, однако сумма от их продажи составила всего около 900 млн.рублей.

На аукционе можно купить и квартиру

Систематически продажей квартир на аукционах центр недвижимости не занимается. Тем не менее, опыт проведения таких торгов специалисты имеют. Так, в прошлом году МГЦН организовал 7 аукционов по продаже квартир в жилых домах № 49 и № 107 по ул.Притыцкого, построенных ОАО «МАПИД» за счет собственных средств. Все квартиры, выставленные на аукционы летом и зимой, успешно проданы. Итогами проведения аукционов довольны как продавцы, так и покупатели. Например, МАПИД за счет проданных на аукционах квартир получил дополнительно 18,6 млрд. руб., часть из которых пойдет на строительство новых домов. Возможно уже летом компания-застройщик выставит на аукцион свои новые квартиры.

Но вот то, кто приобрел квартиры на состоявшихся аукционах, остается только догадываться. Ведь ни для кого не секрет, что многие из них почти сразу после продажи и регистрации в Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру появились на вторичном рынке жилья по более высоким ценам. Что же касается россиян, то среди покупателей их не было, о чем так упорно ходили слухи. По условиям проведения аукционов к торгам допускались только физические лица - граждане РБ. По итогам всех аукционов был только один отказ от 4-комнатной квартиры. Победитель лота не пришел и не оформил документы, и таким образом потерял внесенный задаток.

МГЦН продает на аукционах и разовые объекты. Иногда реализует на торгах конфискованные, обращенные в доход государства объекты недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

18.02.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 6, за месяц 45

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 7/2008