Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Об аукционах и о тех, кто их проводит

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Об аукционах и о тех, кто их проводит

С тех пор как в Беларуси прошел первый открытый аукцион по отчуждению объектов госсобственности, прошло больше десяти лет. Но и этого времени оказалось не достаточно, чтобы устранить все шероховатости, которые могут возникать в ходе подготовки объектов к продаже. Причем новые правила проведения аукционов, которые принимаются взамен старым, оказываются на поверку не без недостатков и требуют доработки, на что, безусловно, тоже необходимо время. Возможно поэтому доля неэффективно используемых объектов в Беларуси по-прежнему велика.

Сегодня корреспондент "НБ" беседует с Андреем Александровичем, директором коммунального риэлтерского унитарного предприятия «Минский областной центр учета недвижимости».

- Андрей Григорьевич, читатели "НБ" уже немало наслышаны о деятельности вашего предприятия, об аукционах, которые оно проводит. И все равно, как мне кажется, не лишним будет напомнить о том, когда, кем и для чего оно было создано и каковы основные механизмы проведения аукционов по продаже объектов недвижимости.

-Минский областной центр учета недвижимости был создан решением Миноблисполкома от 17 февраля 2005 года № 118. Главными направлениями деятельности нашего предприятия являются проведение аукционов и конкурсов по продаже объектов недвижимости; определение рыночной и оценочной стоимостей зданий и помещений (в том числе квартир, домов, дач, гаражей и др.), строений, сооружений, незавершенного строительства, оборудования, транспортных средств и др. имущества. Мы также проводим экспертную оценку неденежных вкладов, вносимых в уставные фонды, и переоценку основных фондов предприятий.

Что касается непосредственно аукционов, то они главным образом проводятся по так называемому английскому методу, когда продажа объектов недвижимости производится с дальнейшим увеличением цены. В этом случае на аукционе идет поиск тех покупателей, которые предлагают за объект самую большую цену.

- В каких случаях при проведении аукционов практикуется использование метода понижения начальной цены продажи имущества?

- Эта норма закреплена в положении о порядке продажи объектов республиканской собственности на аукционах с применением метода понижения начальной цены, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 13 февраля 2007 года № 77. В последнее время в Беларуси довольно остро стоит проблема отчуждения незавершенных строительством объектов. Их строительство было начато еще в период существования Советского Союза, а сегодня владельцы не в состоянии завершить строительство. Реализовать такую недвижимость тяжело, потому что оценочная стоимость временами в несколько раз больше стоимости нового строительства. Поэтому при продаже затратных для государства объектов используются аукционы по голландскому методу – с дальнейшим понижением первоначальной цены.

- Какая работа предшествует проведению аукциона?

- Наше предприятие как организатор аукциона действует на основании договора поручения с продавцом. Перед его заключением мы проверяем наличие правоустанавливающих документов на продаваемый объект, решение собственника об отчуждении объекта, правильность формирования первоначальной цены, оговариваем условия проведения аукциона и другие важные моменты. После заключения договора поручения нами создается комиссия по подготовке и проведению аукциона и разрабатываются условия его проведения. Затем за счет собственных средств центр организует публикацию извещения о проведении аукциона, проводит рекламную компанию в средствах массовой информации, осуществляет поиск потенциальных покупателей с использованием собственной клиентской базы.

Наши специалисты непосредственно посещают объект недвижимости, фотографируют его для размещения более полной информации на специализированных сайтах. В обязанности организатора аукциона также входит подготовка всех необходимых для проведения аукциона документов, в том числе бланков заявлений об участии, соглашений о правах и обязанностях сторон и других. Организатор ведет прием документов участников аукциона, проверяет их соответствие законодательству и осуществляет регистрацию. После проведения торгов готовится протокол о результатах аукциона и проект договора купли-продажи объекта недвижимости.

- Кто несет расходы по организации и проведению аукциона?

- Непосредственно организатор торгов осуществляет все необходимые денежные расчеты с участниками аукциона, за исключением расчетов по договору купли – продажи. На любой стадии проведения торгов специалисты центра проводят консультации, разъяснения доверителю и потенциальным покупателям по вопросам проведения торгов, государственной регистрации договора купли – продажи и перехода права собственности на объект.

- То есть все расходы, которые связаны с организацией и проведением аукциона, включая расходы на рекламирование объекта, оплачивает организатор торгов?

- Совершенно верно.

- Планируется ли проводить аукционы по отчуждению прав аренды и частной собственности на земельные участки?

- У нашего предприятия есть желание, возможность, необходимый опыт и высококвалифицированные специалисты для проведения таких аукционов. Сейчас решение этого вопроса зависит только от активности местных исполнительных и распорядительных органов, за которыми закреплены земельные участки. Для проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды земельного участка должна быть подготовлена вся необходимая землеустроительная документация, осуществлена его регистрация, определена первоначальная цена. Сегодня мы проводим аукционы по продаже права на заключение договоров аренды на земельные участки в г.Заславле. В настоящее время субъекты хозяйствования довольно активно интересуются подобными аукционами, но их частота проведения явно недостаточна.

Довольно активно проводим аукционы по продаже земельных участков в частную собственность для строительства и обслуживания жилого дома. Кроме этого, из-за отсутствия денежных средств у сельских исполкомов финансируем работы по изготовлению землеустроительной документации, регистрации земельных участков, их оценке. Необходимо отметить, что данные земельные участки пользуются повышенным спросом.

- Какие объекты и имущество продается на ваших аукционах?

- Мы осуществляем продажу объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, находящихся в коммунальной и республиканской собственности, а также объектов недвижимости, обращенных в доход государства. Работаем по договорам поручения с акционерными обществами, проводим аукционы по продаже имущества ликвидируемых предприятий и предприятий-банкротов.

- Возникают ли проблемы у продавцов имущества при принятии решения о его отчуждении и что это за проблемы?

- В Беларуси сейчас имеется много площадей, которые используются неэффективно или вообще не используются. Причиной слабого спроса на такие площади, а также на не завершенные строительством объекты является их высокая оценочная стоимость.

Серьезной проблемой отчуждения «ненужного» имущества является отсутствие технической и другой документации, которая устанавливает права на нее. Сегодня, чтобы их продать, необходимо оформить технический паспорт, выполнить землеотвод, произвести регистрационные мероприятия. Эти действия стоят больших денег.

Существенно снижают активность продавцов некоторые особенности нашего законодательства. В частности, не стимулирует продажу неиспользуемого имущества то, что средства после его продажи целиком должны направляться в госбюджет. С одной стороны, государство таким образом рассчитывает стимулировать продажу неиспользуемого имущества. С другой стороны – руководители предприятий, на балансе которых находится такой объект, в значительной мере утрачивают интерес заниматься реализацией такого балласта.

- Какие изменения или новшества произошли в деятельности вашего предприятия в связи с вступлением с 1 января 2008 года Указа Президента РБ от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков»?

- Чтобы в полной мере ответить на этот вопрос, кратко расскажу о результатах работы нашего предприятия за три года.

Для повышения спроса на продаваемые объекты, центр осуществляет обширную рекламную кампанию в республиканских и местных печатных изданиях. Только на извещения и рекламу за 2006 и 2007 годы было израсходовано собственных средств свыше 146 млн.рублей. У нас имеется ежедневно обновляемый сайт, на котором размещается подробная информация о проводимых аукционах с фотографиями объектов, есть услуга рассылки информации о продаваемых объектах. Необходимо отметить, что данный маркетинговый ресурс доступен потенциальным инвесторам из других стран. В целях осмотра, фотографирования, изучения физического состояния объектов недвижимости и ознакомления с ними потенциальных покупателей специалистами предприятия осуществляются выезды по их местонахождению. Для удобства покупателей и райисполкомов центр ввел в практику проведение аукционов с выездом в районные города Минской области.

За 2005 – 2007 годы нами организовано и проведено 254 аукциона. Продано неиспользуемых объектов недвижимости на сумму: 2005 год – 7,8 млрд.руб., 2006 год- 17,2 млрд.руб., 2007 год – 42,9 млрд.руб., что в 5,5 раза больше по сравнению с 2005 годом. За три года от результатов своей хозяйственной деятельности мы перечислили в бюджет налогов на сумму 1 млрд. 100 млн.рублей. Многие из проданных на аукционе объектов уже реконструированы, успешно работают, созданы новые рабочие места.

Что же изменилось с 1 января 2008 года? Согласно Положению о порядке формирования и предоставления земельных участков для размещения объектов недвижимого имущества, обслуживания подлежащего продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, утвержденному Указом Президента РБ от 27 декабря 2007 года № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» функции организатора аукционов по продаже объектов недвижимости и права заключения договора аренды земельных участков возложены на территориальные фонды государственного имущества, исключая возможность поручения последними данных функций государственным организациям, специализирующимся на проведении торгов.

Лишение центра возможности организации и проведения аукционов и возложение этих обязанностей только на фонды потребует увеличения численности специалистов и дополнительного бюджетного финансирования. Из-за нехватки бюджетных средств сократятся масштабы рекламной кампании, что в свою очередь приведет к снижению числа потенциальных покупателей и в результате - к уменьшению поступления денежных средств в бюджет. Вместо ожидаемой экономии потребуются дополнительные бюджетные средства.

Создается монополия на организацию и проведение аукционов, которая не приведет к положительному результату, а исходя из практики проведения торгов одним только фондам организовать и провести аукционы во всех районах области будет практически невозможно. Кроме того, ограничиваются права местных исполнительных и распорядительных органов и продавцов на самостоятельное решение вопросов организации и проведения аукционов.

По нашему мнению, собственникам имущества, местным исполнительным и распорядительным органам, исходя из конкретных условий, в соответствии с законодательством, необходимо предоставить права принимать Положение о порядке проведения аукционов по продаже объектов коммунальной собственности, определять, кому передавать функции организатора аукционов или самим проводить торги.

В то же время есть уверенность, что при разработке и принятии нормативных документов о порядке организации и проведения аукционов по продаже объектов государственной собственности указанные недостатки будут учтены.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

18.02.2008

просмотров: сегодня 4, за последние 7 дней 34, за месяц 187

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 7/2008