Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартира напрокат. Четкие ответы на два вопроса

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Квартира напрокат. Четкие ответы на два вопроса

Съемная квартира - это, конечно, не ваша собственность. Но зато она дает возможность найти пристанище студентам, приехавшим в столицу постигать азы науки, отселить родственников, прописанных когда-то на ваших «кровных» метрах, и взрослых детей, которые начинают жить самостоятельно. Надо только раскошелиться на арендную плату. Вообще-то во всем мире съем жилья - очень распространенный способ решения квартирного вопроса. У нас он тоже становится все популярнее, но только со своими особенностями, главная из которых - большое количество мошенников, желающих снять деньги с потенциального нанимателя. И если вы решили поселиться в съемной квартире, надо иметь четкие ответы по крайней мере на два вопроса.

Надо ли заключать договор?

О том, что при сдаче квартиры внаем собственник должен заключать с «квартирантом» договор аренды, общеизвестно. Однако реальность такова, что заключает договор абсолютное меньшинство квартировладельцев. А почему? Казалось бы, заключили договор… И собственнику, и нанимателю спокойнее… Какая-то правовая защита. Но нет. Собственники не хотят заключать договор, потому что надо платить государству налоги. А наниматели чаще всего пускают все на самотек.

Хотя, как утверждают минские инспекторы по налогам, в течение последних лет в столице известить о своих доходах налоговую инспекцию приходит все большее количество наймодателей, особенно те, кто сдают в аренду дорогие квартиры в центре города или иностранным гражданам. А вот что касается сдачи в аренду типового жилья, то здесь от уплаты налогов по-прежнему уклоняется большинство владельцев квартир. Как они размышляют? Квартира – в частной собственности, приватизированная. Почему я должен за нее еще и платить? Ведь я не обогащаюсь, а всего лишь обеспечиваю себе пропитание… А ведь закон гласит, что с получаемого дохода собственник квартиры должен платить государству фиксированную сумму подоходного налога. Так, например в г.Минске, сдавая однокомнатную квартиру, наймодателю придется платить подоходный налог в размере 1 базовой величины (сегодня это 35 тыс.руб.), двухкомнатной – 2 базовых величин, трехкомнатной – 3 базовых величин, четырехкомнатной – 4 базовых величин и т.д. Кроме того, в зависимости от расположения квартир по экономико-планировочным зонам к фиксированным суммам подоходного налога установлены повышающие коэффициенты: I экономико-планировочная зона – 2,0; II экономико-планировочная зона – 1,5; III, IV и V экономико-планировочные зоны – 1,0. Получается, что сдавая внаем однокомнатную квартиру где-нибудь в спальном районе, собственнику придется платить ежемесячно всего лишь 35 тыс.рублей. Учитывая сегодняшнюю арендную плату в г.Минске, эта сумма выглядит просто смешной.

Но вернемся к нанимателю и дадим ему некоторые советы относительно съема жилья. Итак, вы решили заключать договор аренды. И прежде чем это сделать, убедитесь, что перед вами действительно хозяин квартиры. Не стесняйтесь попросить его паспорт. Посмотрите правоустанавливающие документы на квартиру и выясните, кто еще прописан в данной квартире. Если такие совершеннолетние жильцы найдутся, то надо получить их согласие, попросту говоря спросить их, не будут ли они препятствовать сдаче жилья внаем. В договор найма желательно включить пункт, в котором наймодатель гарантирует, что лиц, сохраняющих право пользования данной жилплощадью, не зарегистрировано.

До подписания договора получите от хозяина квартиры максимум информации. Убедитесь, что он не собирается проводить ежедневные и еженедельные рейды с осмотром своих вещей, а также всего, что находится в квартире. Удостоверьтесь, что он понимает найм, как это должно пониматься и как гласит закон, - передача жилого помещения нанимателю во владение и пользование за плату. Поэтому лучше всего принять квартиру и имущество по передаточному акту.

Обсудив эти вопросы, приступайте к подписанию договора. Но здесь необходимо помнить, что любые сделки с недвижимостью вне правового поля чреваты серьезными последствиями. Договор найма жилого помещения хотя и не нуждается в нотариальном удостоверении и государственной регистрации, но в силу ст. 27 Жилищного кодекса Республики Беларусь он должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В нем следует указать все обязательные пункты и те, которые вы считаете существенными:

а) сумма ежемесячной оплаты и срок найма. Если вы останетесь жить в этой квартире и по истечении срока, договор необходимо продлить. Плата за жилье должна вноситься нанимателем в сроки, определенные договором, а если они не предусмотрены ежемесячно, не позднее, например, десятого числа следующего за прожитым месяца;

б) кто будет оплачивать коммунальные услуги;

в) обязательно оговорите ответственность хозяина за досрочное расторжение договора по его инициативе или повышение стоимости проживания - в этом случае он обязан выплатить неустойку или найти вам новое подходящее жилье. Если вдруг хозяин квартиры решит продавать ее, а срок действия договора найма не истек, выгнать вас из квартиры или пересмотреть условия договора не имеют права.

При заключении договора в нем или в его приложении должно быть сказано (желательно подробно) об оборудовании квартиры (газовая плита, ванна, раковина, мебель, предметы домашнего обихода и др. имущество).

При съеме квартиры лучше не связываться с поднаймом (субарендой), то есть с ситуацией, когда сдающий вам квартиру сам ее у кого-либо снимает. В этих случаях весьма сложно застраховаться от мошенничества: ведь никто не знает, скольким людям субарендатор может одновременно эту квартиру сдать и где его потом искать.

Как искать жилье?

Как показывает практика, лучший способ поиска жилья - кинуть клич через родственников, знакомых, коллег по работе. Если повезет - скорее всего, вы не будете иметь проблем с арендованным жильем, к тому же у вас появится возможность платить за него ниже рыночной стоимости.

Можно обратиться к специализированным газетам и Интернету (просмотр и размещение объявлений на всевозможных сайтах). Однако, к сожалению, в обоих случаях преобладает информация от агентств недвижимости, и подавляющее большинство объявлений, которые вы найдете, размещено именно ими. Даже если там написано "Сдам свою квартиру".

Еще можно расклеивать объявления самим. Только не размещайте их около метро, автобусных остановок и крупных универсамов, написав текст небрежным почерком от руки. Дело в том, что именно такие способы практикуют мошенники. Вешайте свои творения на подъездах в спальных районах, на досках объявлений внутри кварталов, но не забывайте: ваше объявление провисит максимум день - потом его снимут дворники.

И, наконец, если напрямую снять квартиру не получилось, остается одна дорога - к посредникам. В столице работает порядка 100 риэлтерских компаний, и многие из них занимаются арендой жилья. Но если вы решили обратиться в агентство, надо помнить, что не все агентства работают одинаково хорошо.

Несмотря на ужесточение требований, предъявляемых к работе риэлтерских компаний, все же существуют агентства, которые обещают "срочно" сдать квартиру по "низким" ценам. Вы приезжаете в агентство, оплачиваете 120 тыс.рублей и получаете взамен список сдающихся в аренду квартир, которые находятся в базе данных агентства. Те, кто обращался в такие агентства, категорически не рекомендуют искать квартиру по такой схеме - заключить сделку и снять желаемую квартиру не удастся: либо выяснится, что она уже давно сдана, либо вообще не сдается, либо ее хозяин никогда не поднимет трубку. Лично вами в компании никто заниматься не будет. Денег вам никто не вернет. Вам просто скажут, что «услугу предоставляли», а форс-мажор – это не их вина. Прозвоном квартир из этого списка в агентстве никто не занимается. А, как известно, квартира может быть сдана в течение нескольких часов.

Обратим внимание и на то, что многие такие риэлтерские компании на своих Интернет-сайтах имеют страничку «Аренда квартир». Здесь также можно найти квартиры по ценам, гораздо ниже среднерыночных. Но опять же, если вас заинтересует какая-либо из этих квартир, в агентстве недвижимости ничего вразумительного о ней вам никто не скажет. Скорее всего вы услышите ответ: «Не смотрите и не ищите квартиру в этом списке, список на сайте диспетчер не обновляет, приезжайте, платите деньги и получайте информацию или подавайте заявку и платите по факту заселения».

Другой, более перспективный вариант поиска квартиры - это работа с агентствами, получающими оплату по факту заселения. Схема работы такова: вы звоните в агентство и говорите, какая именно квартира или комната и где вам нужна, указываете приемлемую цену. Агент ищет подходящую квартиру и предлагает вам. Вы выезжаете с агентом, смотрите квартиру, и если удастся достичь договоренностей с хозяином квартиры, подписываете договор с агентством и оплачиваете его услугу. Сегодня стоимость услуги составляет в среднем 350 тыс.рублей.

Но здесь сделаем маленькое отступление. Все это – в идеале. На самом же деле все может быть совсем не так. Конечно, если вы согласны платить за аренду квартиры максимальную цену предложения, а, как правило, именно по таким ценам и выставляют на рынок свои квартиры собственники, то здесь проблем может и не быть. Такие квартиры могут «зависать» в агентствах надолго – на них еще нужно найти соответствующего арендатора.

А большинство наших граждан все-таки стремится снять квартиры по цене ниже средней. И такие квартиры в агентствах иногда появляются. Как говорят агенты, хозяева квартир просто не ориентируются в ценах. Это может быть и квартира пониженных потребительских качеств. Например, сегодня в г.Минске средняя цена однокомнатной квартиры в таких спальных районах, как Уручье, Зеленый Луг, Кунцевщина, Сухарево, Запад, Малиновка, Юго-Запад составляет порядка 230-250 долл., в Курасовщине, Лошице, Серебрянке, Чижовке, районе улиц Ангарская и Герасименко – 230 долл. Это самые низкие среднерыночные цены в городе. И если вы дадите заявку и будете ждать квартиру по цене ниже среднерыночной, то должны быть ко всему. В любое время (а это может быть и поздний вечер) вам будут звонить разные агенты из агентства и предлагать квартиры. При этом вы наверняка услышите фразы: «срочно выезжайте», «за квартирой около подъезда через полчаса выстроится очередь, потому что таких цен в городе нет», «хозяйке срочно надо сдать квартиру», «максимум через час вы должны быть по адресу…., потому что хозяин в 14.00 уезжает» и т.д. Всех вариантов просто не перечесть. Вы берете такси, выезжаете. И тут вам звонят, что все отменяется, квартира уже сдана. Это в лучшем случае. А то можно и у подъезда в ожидании агента простоять не один час. Понятно, что «волка ноги кормят». Может, потом перед вами и извинятся, но денег за такси и за моральный ущерб уж точно никто не вернет. В этой связи у любого здравомыслящего человека возникает вопрос: так что же входит в стоимость услуги агентства? А это ни много ни мало 350 тыс.рублей. Где факт заселения? А как можно на ходу, в спешке время составить договор с посредником, оплатить ему услугу, оговорить все детали с собственником, проверить друг у друга документы, не говоря уже о том, что составить договор аренды, где агент, как известно, должен быть первым помощником и советчиком как для будущего «квартиранта», так и для арендодателя? Все повисает в воздухе.

Или другой вариант. Вы договариваетесь с хозяином о найме квартиры, платите ему задаток, рассчитываетесь с агентством. А через несколько дней вам звонит хозяин и говорит, что передумал сдавать квартиру. А с агентством вы уже рассчитались. Поэтому правильнее было бы оплачивать услуги агентства после заключения договора аренды. Ведь риэлтерская услуга подразумевает не только информационное обслуживание и подбор варианта квартиры, но и заключение договора.

Работа с «черным» маклером - третий вариант поиска квартиры. Но если агент работает «под крышей» агентства, несет какую-то ответственность за свою работу, если, конечно, это солидное агентство, то «черный» маклер работают в одиночку, как правило, на домашнем телефоне, без документов, с ограниченным количеством информации. Никаких договоров он не заключает, поэтому и претензий предъявлять будет некому. Причем «черные» маклеры, как правило, имеют «круговую поруку»: связаны с другими такими же маклерами, помогают друг другу в поиске клиентов. Вас будут уговаривать быстро соглашаться на любые варианты. Кроме того, они зачастую работают с неблагополучными жильцами и квартирами с сомнительными документами. В этом случае вы можете попасть в очень неприятную ситуацию.

Мы попытались хотя бы коротко рассказать о национальных особенностях найма жилья. Какой из предложенных вариантов выберите вы? Наверное, правильнее будет задействовать все варианты. Но какой вариант вы бы не выбрали, не теряйте бдительности и держите «ухо востро».

Елена МАСЛОВСКАЯ

03.03.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 28, за месяц 174

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 9/2008