Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

О чем стоит побеспокоиться покупателю и продавцу?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » О чем стоит побеспокоиться покупателю и продавцу?

Любая сделка требует грамотного подхода и внимания. Продавая или покупая недвижимое имущество, нужно быть внимательным вдвойне. Сегодня мы поговорим о наиболее важных моментах, на которых надо сконцентрировать свое внимание покупателям и продавцам недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости.

Покупателю

Для любого, кто намерен приобрести жилое помещение, главное - получить в собственность юридически чистую квартиру. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. В первую очередь сказанное касается тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. Если выяснится, что в предыдущих сделках с этой жилплощадью не были учтены интересы кого-либо из собственников или в результате приватизации были нарушены права несовершеннолетних, то все последующие сделки с данным помещением могут быть признаны недействительными. Что лучше всего предпринять? Конечно, разумнее довериться риэлтеру. Он сделает за вас всю работу по проверке юридической чистоты квартиры.

Но что можно посоветовать тем, кто все же решил действовать самостоятельно? Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.

Затем надо взять выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРН). Ее предоставляют любому обратившемуся лицу при предъявлении паспорта и квитанции об оплате. Кроме того, выдача информации из ЕГРН возможна в виде удостоверенной формы внешнего представления (копии) электронного документа. Как известно, электронный документ может быть передан от любого из структурных подразделений территориальных организаций по государственной регистрации любому другому. Таким образом, для получения документа из ЕГРН гражданину нет необходимости ехать за ним по месту расположения недвижимости.

Выписка из ЕГРН должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи названной бумаги правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данной жилплощади. Изучив этот документ, можно быть уверенным, что интересующее покупателя помещение не находится в залоге или под арестом и принадлежит лицу, утверждающему, что он продавец.

Кроме того, прочитав выписку, вы узнаете, находится квартира в единоличной собственности продавца или является объектом общей собственности (долевой или совместной). Если она принадлежит нескольким лицам, то продавцу нужно соблюсти ряд условий. Так, законом предусмотрен особый порядок по продаже доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности. В соответствии со ст.253 Гражданского кодекса РБ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю постороннему лицу. Необходимо указать цену и другие условия сделки. Если остальные сособственники откажутся или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, то продавец может продать долю любому лицу. В случае, если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с законом владение, пользование и распоряжение совместным имуществом осуществляется по обоюдному согласию. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Для совершения одним из них сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, надо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

Покупателю необходимо знать основания признания сделки недействительной. Надо сказать, что их более чем достаточно. Приведем некоторые из них. Так, недействительной, в частности, признают сделку, если она: не соответствует закону или каким-либо правовым актам (ст. 169 ГК РБ); совершение которой запрещено законодательством (ст. 170 ГК РБ); является мнимой и притворной (ст. 171 ГК РБ); совершена гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК РБ); совершена несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст.173 ГК РБ); совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст.174 ГК РБ); совершена неуполномоченным лицом (ст. 175 ГК РБ); совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (ст. 176 ГК РБ); совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК РБ); совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.178 ГК РБ); совершена под влиянием заблуждения (ст. 179 ГК РБ); совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК РБ). Стороны сделки, признанной недействительной, обязаны вернуть друг другу все, что получили в ходе ее совершения.

Стоит обратить особое внимание, если квартира продается по доверенности. Покупателю прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной - допустим, хозяин находится за границей или заболел. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Поэтому эта операция относится к числу наиболее рискованных. И если мотивы выдачи доверенности не понятны, лучше воздержаться от сделки.

Продавцу

Для продавца главное - получить причитающиеся деньги за квартиру, вовремя и в полном объеме. Покупатель может передумать, и тогда продавцу придется искать другого желающего приобрести жилье, а это лишняя трата времени.

Что можно посоветовать продавцу? Прибегайте к такому способу обеспечения обязательства, как задаток. Но необходимо отличать задаток от аванса.

В соответствии с ГК РБ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения и в обеспечение его исполнения.

Если выполнение принятых обязательств становится невозможным или стороны расторгают договор по взаимному соглашению, задаток возвращают.

Но если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель, то задаток остается у продавца. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она обязуется вернуть покупателю принятую от него сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если соглашением между ними не предусмотрено иное.

В отличие от задатка аванс выполняет платежную функцию. Аванс - это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Чтобы задаток не спутали с авансом, необходимо составить письменное соглашение о задатке или внести в договор соответствующий пункт. В противном случае без такого письменного уточнения внесенная сумма будет считаться авансом.

Продавцу, так же как и покупателю, можно посоветовать составить расписку в получении денежных средств по договору.

Елена МАСЛОВСКАЯ

21.04.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 6, за месяц 23

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 16/2008