Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Рынок коммерческой недвижимости г.Минска: инвестиционные возможности и риски

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Рынок коммерческой недвижимости г.Минска: инвестиционные возможности и риски

В настоящее время рынок коммерческой недвижимости в Минске находится в стадии становления. Это в равной степени относится ко всем его сегментам – розничной торговле, логистике, офисам, гостиницам и др. Однако, по мнению специалистов и операторов этого рынка, ситуация изменится уже в ближайшие 3-4 года. Потому что этот рынок интересен с точки зрения потребительского спроса и сюда с каждым годом приходит все большее количество новых инвесторов.

Как отметил на проходившей в Минске в отеле «Виктория» 21 -22 мая Первой международной конференции «Коммерческая недвижимость в Беларуси: возможности и перспективы для инвесторов» Роман Осипов – директор департамента инвестконсультирования инвестиционной компании «Юнитер», рынок коммерческой недвижимости и тот объем инвестиций, который привлекается сюда в настоящее время, сопоставим с объемами привлечения инвестиций в такие сектора, как промышленность, пищевая переработка и др. Поэтому этот рынок весьма привлекателен для инвесторов.

В целом рынок коммерческой недвижимости занимает в Беларуси одну из лидирующих позиций, что обусловлено в первую очередь потребительским спросом. Рост ВВП в последние 4 года в республике превышает 8 % . При этом основным фактором роста ВВП является конечное потребление, а причиной – рост реальных доходов населения, которые опять-таки в последние 4 года превышают 15 % в год. Соответственно растет розничный товарооборот, который в реальном выражении в течение последних 3-х лет превышает 15-20 %.

Если сравнивать динамику потребительского спроса в Беларуси, России и Украине, то она почти одинаковая. Поэтому, по мнению Р.Осипова, можно заключить, что развитие рынка коммерческой недвижимости, на который ориентирован потребительский спрос, должен показывать аналогичные темпы роста.

Если говорить отдельно о различных сегментах коммерческой недвижимости, то, например, большую долю в розничной торговле в Беларуси и в Минске, в частности, до настоящего момента составляет неорганизованная торговля, которая по официальной статистике достигает 35 % от розничного товарооборота. Как в столице, так и в областных центрах имеется недостаточное количество современных объектов торговли. То есть, формирование розничного сектора находится сегодня в переходной стадии. Например, показатель средней обеспеченности торговыми площадями на 1 000 человек цивилизованного формата составляет в столицах соседних государств порядка 300-400 кв.метров, а в Минске – только примерно 200 кв.метров. А если говорить о гипермаркетах и торговых сетях, то этот показатель еще ниже.

По мнению Р.Осипова, основным барьером для развития сектора розничной торговли является достаточно длительный срок строительства объектов. Если в Литве подобные объекты строятся примерно за 2 года, то у нас в среднем - за 3-4 года. Соответственно доходность инвестиций от этого вида бизнеса снижается. Кроме того, у нас относительно мало розничных сетей и операторов. Хотя на данный момент этот сектор развивается, приходят новые инвесторы, представляющие достаточно крупные розничные сети. Но возникает много проблем с финансированием строительства объектов.

В свою очередь те действия, которые на данный момент принимаются правительством, ведут к тому, что доля цивилизованного товарооборота будет увеличиваться, что в конечном итоге явится наибольшим толчком для развития розничной торговли. Это обусловлено тем, что при темпе роста розничного товарооборота 15-20 % в год, будут вытесняться нецивилизованные формы торговли. Однако на это потребуется не менее 3-4 лет.

Что касается сектора складской недвижимости и логистики, то основная часть складов, действующих сегодня, построена еще в советское время, большинство из них неотапливаемые. А вот объекты логистической современной инфраструктуры можно пересчитать по пальцам - их не более 3-4. При этом нет крупных объектов, например по 30-50 тыс.кв.метров, которые есть сегодня в Литве, России, Украине. К тому же те склады, которые построены в Литве и России, существенно превосходят по технологическим характеристикам наши склады.

Ключевым барьером для развития складской недвижимости является недостаточное технологическое развитие этой отрасли. Поэтому здесь очень важно привлечение квалифицированных консультантов и операторов из ближнего зарубежья. Сегодня уже есть проекты, которые финансируются литовским капиталом. Поэтому этот сегмент, по мнению Р.Осипова, тоже может быть интересен, особенно учитывая рост розничного товарооборота и роль розничных сетей в его формировании.

В настоящее время в Минске строится порядка 30 бизнес-центров, однако пока введены единицы. Поэтому офисный сегмент тоже развит слабо, ощущается нехватка офисных площадей. Отсюда и высокие арендные ставки, которые подскочили до 30-40 евро за кв.метр. И учитывая то, что недавно поднялись ставки на аренду площадей в зданиях, принадлежащих Главному хозяйственному управлению при Президенте РБ, очень перспективным становится реализация проектов офисной недвижимости. По мнению Р.Осипова, в ближайшие 4 года следует ожидать, что серьезного падения арендных ставок не будет. Тот уровень ставок, который существует сегодня, существенно выше, чем, например, в Варшаве, где ставки на площади в бизнес-центрах класса А составляют примерно 20 евро.

К тому же в Минске пока не ведется строительство крупных объектов, например по 30-40 тыс.кв.метров. Исключением может быть только один заявленный Итерой проект. Все остальные проекты небольшие по объемам и поэтому и спрос, и предложение еще будут долго сохраняться.

Одним из главных барьеров к строительству бизнес-центров и вообще объектов коммерческой недвижимости является недостаток строительных мощностей. Частных строительных компаний немного, и они финансово плохо обеспечены. Соответственно большой объем строительства ведется контролируемыми государством компаниями. Но в то же время есть достаточно большой объем госзаказа. С другой стороны, есть проблемы с поставками стройматериалов. Правительство пытается их решить. Так, например, началась реорганизация цементных заводов. Но чтобы они заработали на полную мощность, необходимо время. Поэтому в ближайшие 3 года наибольшим барьером для строительства и в первую очередь крупных объектов коммерческой недвижимости будет все же являться отсутствие строительных мощностей.

Что касается гостиничной недвижимости, то учитывая тот факт, что в данный момент поток туристов в республику растет, принята программа развития туризма, этот сегмент рынка наиболее динамично развивается. При этом основная масса туристов претендует на гостиницы 3, 4 и 5 звезд. Но в Минске есть только две 4-звездочные гостиницы и одна 5-звездочная. При этом они небольшие. Если сравнивать развитие этого сектора с нашими соседями – Киев, Москва, Таллинн, Варшава, то Минск в этой строчке занимает последнее место. В то же время заявлены достаточно крупные проекты и ведется строительство, например, отелей, операторами которых выступят компании «Хаят» и «Кемпински». Это свидетельствует о том, что рынок интересен для иностранных операторов и девелоперов, которые могут строить у нас эти объекты.

В целом рынок коммерческой недвижимости в Беларуси и спрос на него генерируются не только базовым потребительским спросом, но и инвестиционным. И поскольку в Беларуси до сих пор фондовый рынок развит слабо, поэтому наиболее доходным вариантом является вложения денег в строительство объектов коммерческой недвижимости.

Елена МАСЛОВСКАЯ

26.05.2008

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 7, за месяц 75

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 21/2008