Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Квартира в рассрочку, или что такое жилищные облигации

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Квартира в рассрочку, или что такое жилищные облигации

В начале июня исполняется ровно 12 лет с даты утверждения правительством положения о выпуске и обращении жилищных облигаций. Однако до нынешнего года этот способ заимствования средств на жилищное строительство у частных застройщиков не пользовался большой популярностью. Да и у населения не было большой потребности в жилищных облигациях. В текущем году интерес к жилищным облигациям вырос, чему немало способствовали изменения в законодательстве. Стало очевидным, что покупка жилищных облигаций – это не только возможность приобретения квартиры «в рассрочку», но и способ заработать на росте стоимости жилищного строительства.

Наш рассказ о жилищных облигациях будет состоять из трех условных частей. В первой части читатель узнает, что такое жилищные облигации и каковы основные правила их выпуска и обращения; во второй – как с помощью облигаций можно стать владельцем квартиры в новом доме; и в третьей речь пойдет об облигациях, как о ценных бумагах, на которых можно неплохо заработать при благоприятном стечении обстоятельств.

Сразу оговоримся, что любая финансовая сделка – это всегда риск. Если вы покупаете готовую квартиру за кредитные деньги, взятые у банка под залог этой квартиры, то вы рискуете не меньше, чем когда заключаете с фирмой договор долевого строительства жилья, кредитуя тем самым застройщика, который обязуется с вами рассчитаться квартирой. Только в первом случае вы рискуете лишиться квартиры, если не рассчитаетесь с банком, а во втором - остаться без денег и квартиры, если застройщик окажется недобросовестным или просто неумелым бизнесменом – попросту говоря, обанкротится.

Риск будет иметь место даже тогда, когда у вас есть нужная сумма денег на покупку квартиры и вы эту квартиру покупаете уже в готовом виде: говоря примитивным языком, вы идете на рынок, выбираете себе квартиру и покупаете ее, расплачиваясь наличными. В этом случае ваш риск минимальный: в лучшем случае ваша квартира может оказаться со скрытым конструктивным дефектом, в худшем – квартира окажется «паленая». И хотя вероятность того и другого стремится к нулю, риск все равно существует.

Поэтому было бы удивительно, если бы приобретение квартиры через покупку жилищных облигаций не несло в себе никаких рисков. Становясь приобретателем жилищных облигаций, вы тоже рискуете. Величина и разновидности такого риска зависят от умения эмитента вести свой бизнес, от стабильности в экономике и надежности банка, который выступает гарантом. А если облигации приобретаются с целью извлечения дохода, то есть еще один риск, обусловленный вероятностью (теоретически она есть всегда) падения цен на рынке жилья.

Итак, что же такое жилищная облигация?

Согласно положению о выпуске, обращении и погашении жилищных облигаций (Постановление Кабинета Министров РБ от 06.06.1996 г. №372) жилищная облигация является ценной бумагой, удостоверяющей внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилья. Жилищная облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилья. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Чтобы было более понятно, возьмем в качестве примера жилищные облигации, выпущенные в обращение совместным белорусско-российским предприятием ООО «Бетатрон Инженеринг». Целью выпуска облигаций является финансирование строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными общественными и административными помещениями №3 по генплану в микрорайоне «Лошица-3» в г. Минске, где заказчиком объекта выступает эмитент - то есть фирма «Бетатрон Инженеринг».

Зарегистрированные ценные бумаги являются бездокументарными именными жилищными облигациями и выпущены в виде записей на счетах. Номинальная стоимость одной облигации, которая соответствует квадратному метру жилой площади в строящемся доме, составляет Br3 365 825 без учета стоимости отделочных работ. То есть в данном случае эмитент в качестве эквивалента номинальной стоимости выбрал 1 квадратный метр общей площади жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, хотя по положению эквивалент может быть и меньше, но не менее 0,1 квадратного метра. Объем первого выпуска, о котором уже объявил эмитент, - 774 облигации общей номинальной стоимостью Br2 605 148 550. По положению номинальная стоимость облигаций одного выпуска не может меняться.

Жилищные облигации имеют право приобретать граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, проживающие на территории Республики Беларусь, а также юридические лица, зарегистрированные на территории РБ.

Положение требует, чтобы к моменту выпуска облигаций эмитент имел гарантию банка. В нашем случае гарантом выступает ЗАО "Минский Транзитный Банк". Что означает банковская гарантия, срок которой, как того требует законодательство, не может быть менее срока действия жилищных облигаций? Если, например, застройщик обанкротится либо по каким-то причинам окажется не в состоянии достроить жилой дом, выкупить облигации у владельцев или провести погашение займа, то банк обязуется выкупить облигации у их держателей по номинальной стоимости, без всяких индексаций. То есть даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств покупателю гарантирован возврат тех денег, которые он вложил в покупку облигаций. Кстати, эмитент (застройщик) обязан не реже одного раза в полугодие отчитываться перед владельцами жилищных облигаций о своей деятельности и публиковать годовой баланс по форме и в сроки, установленные Инспекцией по ценным бумагам Министерства финансов, после подтверждения аудитором достоверности указанных в балансе сведений. Таким образом, владелец жилищных облигаций имеет возможность следить за состоянием дел у застройщика и вовремя избавиться от облигаций с минимальными для себя потерями в случае появления каких-то нездоровых симптомов в финансовом здоровье эмитента.

Положением также предусмотрено, что объем эмиссии жилищных облигаций в эквиваленте общей площади жилья не может превышать общую площадь жилья, на строительство которого эмитенту предоставлены права застройщика. В нашем случае эквивалентом выбран 1 кв. м, следовательно, максимальное количество облигаций, которые может выпустить эмитент, не может превысить общую площадь жилья в строящемся доме. Правда, пока ООО «Бетатрон Инженеринг» ограничилось выпуском 774 облигаций, что составляет примерно 4 ,5 % общей площади жилых помещений в доме.

Номинальная стоимость облигаций первого выпуска, как уже было сказано, меняться не может. Облигации второго выпуска могут иметь другую стоимость (выше или ниже ) – это решит сам эмитент.

Такая схема финансирования жилищного строительства хороша тем, что один квадратный метр не может быть продан двум, трем и т.д. покупателям одновременно, соответственно на одну квартиру в конечном итоге не может быть несколько претендентов.

Далее, согласно положению, продажа жилищных облигаций может осуществляться самим эмитентом (в нашем случае СП ООО «Бетатрон Инженеринг») или профессиональным участником рынка ценных бумаг (соответственно - ОАО "Державаинвест").

Чтобы купить жилищные облигации, физическому лицу достаточно иметь паспорт. Оплата жилищных облигаций производится путем безналичного или наличного расчета в установленном порядке. Владелец жилищной облигации вправе погасить ее до истечения срока действия и получить стоимость, проиндексированную с учетом инфляции на момент сдачи. В нашем примере индексация осуществляется с учетом индекса потребительских цен. При сдаче жилищной облигации физическое лицо предъявляет все тот же паспорт. Положением установлено, что жилищные облигации входят в состав наследуемого имущества. Кроме того, их можно продавать и дарить. Сделки с облигациями осуществляются в присутствии профучастника рынка ценных бумаг.

В законодательстве и условиях выпуска облигаций нет ограничений, сколько человек может купить облигаций. Можно покупать по одной облигации каждый месяц, можно выкупить сразу все 774, если они окажутся в свободной реализации. Приобретатель так же свободно может эти облигации продать, причем по цене, о которой договорятся продавец и покупатель. Если стоимость жилья на рынке будет расти, то аналогичным образом будет увеличиваться и рыночная стоимость жилищных облигаций. Однако следует помнить, что разница между номинальной стоимостью и ценой продажи облагается подоходным налогом.

Как же, купив облигации, стать владельцем квартиры?

Положением предусмотрено, что выкупив путем приобретения облигаций не менее 40% площади желаемой квартиры, владелец облигаций (физическое или юридическое лицо) имеет право на заключение с эмитентом договора о долевом строительстве жилья, в котором оговариваются сроки и условия передачи эмитентом в собственность владельца жилищных облигаций конкретного жилого помещения. О своем намерении заключить такой договор владелец облигаций уведомляет эмитента путем подачи заявления в письменной форме.

Эмитент в течение месяца после получения заявления от владельца жилищных облигаций обязан заключить с ним договор о долевом строительстве жилья, написано в положении. При заключении договора о долевом строительстве жилья владелец передает эмитенту имеющиеся у него жилищные облигации. Положение также предусматривает, что при согласии эмитента владелец жилищных облигаций может в счет оплаты жилья полностью или частично возместить разницу между стоимостью квартиры (жилого дома) и переданными эмитенту жилищными облигациями принадлежащей ему недвижимостью или иным имуществом.

После подписания акта ввода в эксплуатацию жилого дома и полной оплаты жилья владельцем жилищных облигаций эмитент в месячный срок передает ему необходимые документы для оформления в установленном порядке права собственности на жилое помещение.

Это теории. Условиями же выпуска жилищных облигаций конкретным эмитентом могут предусматриваться иная, не запрещенная законом процедура приобретения квартиры через покупку облигаций. Например, СП ООО «Бетатрон инженеринг» при погашении облигаций обязуется возместить владельцу облигации ее стоимость денежными средствами по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции до истечения срока их обращения либо передачей владельцу облигаций жилого помещения без отделки. При этом право на приобретение жилья при погашении облигаций имеют владельцы жилищных облигаций, общий эквивалент номинальной стоимости которых равен целому количеству квадратных метров общей площади квартиры в многоквартирном жилом доме в микрорайоне «Лошица-3", который к моменту погашения облигаций заказчик (эмитент) должен достроить и сдать в эксплуатацию.

Операции досрочного погашения облигаций эмитент производит по номинальной стоимости, проиндексированной с учетом инфляции на момент досрочного погашения (по текущей стоимости). Текущая стоимость получается в результате умножения номинальной стоимости индекс потребительских цен. Этот индекс определяется путем деления индекса потребительских цен месяца, предшествующего дате подачи заявления о досрочном погашении к декабрю 2007 года, на индекс потребительских цен месяца, предшествующего дате приобретения облигаций к декабрю 2007 года.

Однако следует иметь в виду, что размер средств, направляемых эмитентов на досрочный выкуп облигаций, не может превышать 25 % от чистой прибыли по результатам его финансово-хозяйственной деятельности за последний отчетный квартал. Если эти и иные обязательства, предусмотренные условиями выпуска и погашения жилищных облигаций, СП ООО «Бетатрон инженеринг» не сможет выполнить, то тогда в игру вступит банк-гарант - ЗАО «Минский Транзитный Банк». По первому требованию владельцев облигаций банк обязан будет выплатить суммы, причитающиеся владельцам при погашении указанных облигаций. Гарантийные обязательства ЗАО «Минский Транзитный Банк» действуют по 30 сентября 2011 года.

Но вступление в игру банка, как мы сказали, - это крайний случай. Строительство многоквартирного дома в Лошице, для финансирования которого выпущены облигации, идет достаточно активно. Что касается цен на рынке жилья, то пока все благоприятствует тому, чтобы они не падали. Хотя снижение темпов роста стоимости квадратного метра на первичном рынке неизбежно.

Марина СИРОТКО

02.06.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 50, за месяц 201

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 22/2008