Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как защитить свои права при найме жилья

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как защитить свои права при найме жилья

Эта статья, несомненно, будет полезна тем, кто сдает или снимает жилье и хочет уберечь себя от недобросовестности другой стороны, а также от многих других неприятностей.

Самым главным при сдаче жилья внаем является правильное составление договора найма жилого помещения. И ни в коем случае не надо полагаться на слово вашего будущего квартиранта, даже если вы сдаете квартиру своим хорошим знакомым. Свои отношения с ними также следует задокументировать, то есть составить договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма заключается в письменной форме (ст. 27 ЖК РБ) и предусматривает порядок и условия, на которых сдается квартира, а также ответственность в случае их нарушения. Следует отметить, что многие игнорируют это правило, не задумываясь о сложностях, которые могут возникнуть впоследствии.

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Какие проблемы могут быть у владельца, сдающего жилье?

Как показывает практика, наймодатель чаще всего сталкивается с проблемой оплаты коммунальных услуг. Поэтому в договоре найма следует точно указать, кто вносит плату за коммунальные услуги – наймодатель или наниматель. Если эта обязанность ложится на нанимателя, то желательно, чтобы наниматель регулярно предоставлял наймодателю квитанции об уплате коммунальных платежей.

Некоторые наймодатели сталкиваются и с проблемой неоплаченных счетов за междугородные телефонные переговоры. Если владелец уже долго сдает квартиру и знает своего жильца достаточно хорошо, то обычно проблем не возникает. Но бывает, что недобросовестные наниматели через один-два месяца неожиданно съезжают, не предупредив об этом хозяев и оставив за собой счета на большую сумму. Как уберечь себя от этого? Во‑первых, при заключении договора необходимо вписать все паспортные данные наймодателя, место регистрации. По возможности попросить копию паспорта для себя. Это пригодится в случае обращения в суд, если придется предъявлять к бывшему жильцу иск. Кроме того, нужно указать в договоре ответственность нанимателя на этот случай. В последнее время некоторые владельцы, сдавая квартиру, просят отделения связи заблокировать междугородный (международный) доступ.

Помимо этого наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать надлежащий порядок. Это также относится к имуществу наймодателя, если оно находится в передаваемом жилом помещении. Владельцу (или его уполномоченному) можно посоветовать составить акт передачи с подробным описанием всего имущества, за которое жилец в случае его утери или повреждения будет нести ответственность. Наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Часто собственники, желающие сдать квартиру, обращаются за помощью в агентства недвижимости. Но многие ошибочно считают, что агентства отвечают за действия жильца. Следует помнить, что их задача заключается лишь в поиске людей, готовых снять жилое помещение. И только от самого владельца зависит, как он построит дальнейшие правоотношения с квартиросъемщиком.

Проблемы нанимателя

Что можно посоветовать нанимателю при заключении договора? Во‑первых, прежде чем подписывать документ, нелишне убедиться в принадлежности данного помещения наймодателю. Если с момента выдачи документа, свидетельствующего о праве собственности на жилое помещение, прошло много времени, желательно потребовать от наймодателя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Только в Едином реестре прав можно найти ответ на вопрос, является ли собственником лицо, которое сдает жилую площадь.

Помимо этого при оплате за квартиру (комнату) целесообразно попросить наймодателя оставлять расписку, подтверждающую оплату платежей вовремя и в полном размере.

Недобросовестный хозяин после окончания срока найма может предъявить жильцу требования о возврате вещей, которых на самом деле не было вообще. Чтобы избежать необоснованных обвинений в растрате или порче имущества, следует составить подробный акт приема жилого помещения и имущества.

Кроме того, в договоре необходимо указать круг лиц, которые будут проживать в занимаемой квартире (комнате). Вселение этих граждан производится с согласия наймодателя и проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов семьи. Для вселения несовершеннолетних такое согласие не требуется. Наниматель несет ответственность за действия граждан, проживающих с ним.

Помимо этого надо предусмотреть срок действия договора. Это гарантия того, что хозяева не попросят съехать с занимаемой площади раньше, чем оговаривалось.

Договор найма можно и расторгнуть. Причем расторжение возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Республики Беларусь.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется другой стороне соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

В случае расторжения договора найма, признания его недействительным либо прекращения в связи с истечением срока наниматель и члены его семьи обязаны освободить жилое помещение.

Все споры, возникающие между сторонами по договору, разрешаются судом.

Отметим, что договор найма жилого помещения регистрировать в агентствах по государственной регистрации и земельному кадастру не надо. Однако договоры найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда подлежат обязательной регистрации в районном, городском, районном в городе, поселковом, сельском исполнительном и распорядительном органе, и граждане, сдающие жилое помещение, обязаны уплачивать налог с полученного при этом дохода.

Отдельная тема – посуточная аренда

Плюсы для арендаторов

Первым и самым главным преимуществом посуточной аренды является удобство. В отличие от типовых номеров отелей, где проживающий неизменно чувствует себя гостем (гостиница – она и есть гостиница), квартиры, сдающиеся на несколько суток, – это, прежде всего, комфортное жилье. Сюда приходят, как к себе домой, – никаких ресепшен, посторонних глаз. Во-вторых, квартиры, сдающиеся в краткосрочную аренду, всегда оборудованы всем необходимым для проживания. Их отличает: удобная мебель, кухня, обустроенная в соответствии с современными требованиями (микроволновая печь, холодильник, газовая плита, посуда), телефон, опрятный санузел. В ней может быть установлен кондиционер и подключен скоростной Интернет. В-третьих, в краткосрочную аренду, как правило, принимаются квартиры в домах, в которых арендаторы могут чувствовать себя в абсолютной безопасности. Например, в подъезде должен быть установлен домофон, работать охранник или консъерж. Четвертое преимущество посуточной квартиры перед гостиницей – не надо доплачивать за дополнительные места. Здесь может остановиться как один человек, так и большая семья или компания. Ведь на оплату влияет число дней, проведенных в квартире, а не количество проживающих. В гостиницах же число постояльцев в номере строго ограничено правилами. Кроме того, в отличие от отеля, где каждый посетитель обязан отмечаться на ресепшене, а в некоторые гостиницы посторонних вообще нельзя проводить в номер, квартира – это полное отсутствие ограничений на посещение посторонними. В арендованную квартиру можно пригласить любого гостя. В-пятых, краткосрочная аренда подразумевает большой выбор вариантов и разброс цен. Ценообразование зависит от востребованности, с точки зрения краткосрочных арендаторов, района и уровня жилья.

При сдаче в долгосрочную и краткосрочную аренду имеет значение, в каком районе находится квартира. Безусловно, центр популярен и при краткосрочной, и при долгосрочной аренде. Соответственно и цены здесь выше по сравнению с другими районами.

Желающие самостоятельно сдавать квартиру в краткосрочную аренду, и те, кто при съеме решил обойтись без помощи специалистов, могут столкнуться с различными проблемами. Таким людям надо помнить о некоторых моментах.

Первое и самое главное, на что надо обратить пристальное внимание арендаторам - это проверить правоустанавливающие документы на квартиру у человека, представившегося собственником. Буквально вчера автору публикации рассказали историю о том, как невестка собственников квартиры (свекрови и свекра), не будучи даже зарегистрированной на данной жилплощади, без согласия хозяев во время их отсутствия сдала приехавшим в столицу в командировку пяти мужчинам из Волгограда квартиру на 20 суток и взяла с них 750 тыс.рублей. А через несколько дней в квартиру, как ни в чем не бывало, зашел сын хозяев и страшно был удивлен, что в квартире живут посторонние люди. Квартирантов тут же «попросили» освободить жилье. Собственно, они и не возражали и были страшно удивлены расторопности невестки, но суть в том, что невестка половину из полученных от них денег уже успела потратить.

В этой ситуации возникает резонный вопрос: на каком основании посторонний человек мог вселить без согласия собственников в их квартиру «квартирантов» и куда смотрели сами «квартиранты», вселяясь в это жилое помещение? При сдаче внаем жилья между собственником и вселяемыми жильцами должен был быть заключен договор найма. Такого договора, естественно, не было. Тут же возникает и другой вопрос: кто в данном случае защитит права собственника? Милиция, налоговая инспекция или другой орган? Да, похоже, никто. Потому что когда сын вызвал участкового милиционера, чтобы тот посодействовал в выселении «временных жильцов», он порекомендовал разобраться полюбовно. Это значит, что органы милиции не имеют большого желания вмешиваться и разбираться в подобного рода делах. Не отслеживают сдачу внаем жилья ни налоговые инспекции, ни ЖЭСы. А государство таким образом недополучает в свою казну денег в виде налогов.

Прежде чем решить, что посуточная аренда квартир на срок более трех дней – идеальное решение, необходимо вспомнить о том, что обязательно придется пройти некоторые регистрационные процедуры. Но хозяева квартир от оформления регистрации и прочих бумажных вещей напрочь отказываются.

Елена МАСЛОВСКАЯ

16.06.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 18, за месяц 117

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 24/2008