Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Этапы большого пути

Для большинства людей приобретение квартиры – самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Отдавая за жилье большим трудом заработанные и немалые деньги, не следует чересчур экономить на консультациях профессионалов. Возможность остаться на улице в случае такой экономии резко возрастает. Тем не менее, покупатели должны быть "сами с усами" и уметь самостоятельно предвидеть ряд моментов в сделках купли-продажи недвижимости.

Поэтому сегодня мы поговорим об основных этапах сделки купли-продажи, каждый из которых имеет свои особенности.

Оценка имеющегося и желаемого

Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Если еще несколько лет назад подсчитать, сколько стоит ваша квартира, было достаточно легко (умножаем общую площадь на стоимость квадратного метра, отнимаем 5-10% за первый и последний этажи, еще 5-10% за удаленность от метро и прибавляем немножко за консьержку в подъезде), то теперь все не так просто. Минск изменился, и в расчет приходится брать такие обстоятельства, о которых сам владелец квартиры может и не подозревать. К примеру, появились новые микрорайоны, где преобладает жилье улучшенной планировки, а потому продается по более высокой цене. А вот снижения цен на квартиры, продающиеся в менее «благополучных» с экологической точки зрения районах, не избежать. Минусы самостоятельной оценки (из практики) заключаются и в том, что хозяин, как правило, необъективно относится к своей квартире. Он обладает недостаточной информацией о продаваемых в городе квартирах (если в базе крупного агентства находится порядка тысячи и более квартир, то продавец сделает выборку максимум из 15-20 квартир).

И самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, - цена предложения и может отличаться от цены, по которой эта недвижимость будет продана. Завысив стоимость, вы рискуете потерять время, а время в нашем случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль. Обращение в агентство недвижимости даст вам гарантии определения точной стоимости вашей квартиры (то есть той, за которую она будет максимально выгодно продана). Потому что специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.

Чистота сделки и сбор документов

Юридически чистой риэлтеры называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца. Такую кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.

Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.

Вот пример из практики. Недавно один столичный риэлтер подобрал своему клиенту квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи образца 1994 года. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. Покупатель хотел было отказаться от данного варианта, побоявшись, что в будущем, возможно, с этой квартирой возникнут проблемы. Но специалисты убедили его в том, что нет никаких оснований отказываться от выгодной сделки: они истребовали дополнительную справку о начислении жилищной квоты и выяснили всех участников приватизации, которые имели право на долю в собственности этой квартиры. В итоге покупатель совершил выгодную сделку и остался очень доволен.

Но зачастую встречается жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. Не зная всех нюансов, а также того, на что следует обращать особое внимание при проверке квартиры, выяснить самостоятельно связанные с ней проблемные вопросы зачастую бывает очень сложно, а то и просто невозможно. Только опытные риэлтеры, имеющие немалый опыт по этой части, наработавшие нужные контакты на всех этапах проверки квартиры, смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки «опасной» квартиры.

Риэлтер внимательно изучит домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Закажет выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе. Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, риэлтеру надо очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.

Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи) либо иметь право пользования жильем. Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства (решение принимается исполкомом, заседания опекунского совета проходят один раз в месяц). Как правило, оно выдается с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Такое разрешение может быть и без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.

Далее риэлтер в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру закажет выписку из единого государственного реестра. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация о существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.

Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры, риэлтер удостоверится, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.

Для совершения сделки уполномоченный риэлтер идентифицирует личности сторон, установит подлинность паспортов, исследует их на отсутствие ошибок и неточностей.

Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится впоследствии и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому.

Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у риэлтера появятся сомнения на счет вменяемости продавца, если он заподозрит, что продавец злоупотребляет алкоголем, то он истребует справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, таким поступком человек будет и обижен. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.

Если квартира продается по доверенности, риэлтер прежде всего узнает причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее, он обязательно соберет сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который сделает риэлтер, - убедится в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, к сожалению, не представляется возможным, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта.

Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты - проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только продажу квартиры, но и покупку взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя. А значит, в проверке квартиры должен быть заинтересован не только покупатель, но и продавец.

Зачем идти в нотариат?

Юридически подкованные граждане знают, что законодательством предусмотрена возможность оформления сделок купли-продажи договором в простой письменной форме. Да, теоретически можно составить такой договор и подать его прямо в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Вот только вероятности того, что при составлении договора будут учтены все нюансы и вы не получите отказ в регистрации, будет на порядок выше.

Ведь нотариус в соответствии с законодательством решает ряд важных задач. Так, в частности, он устанавливает личности всех участников сделки, их дееспособность, проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо закончился срок действия одного из таких документов, то нотариус приостановит совершение нотариального действия. Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то он вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Это то, к чему стремятся и продавец, и покупатель. Поэтому большинство граждан предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств недвижимости в схеме сделки всегда присутствует нотариус.

Как произвести взаиморасчеты

Риэлтерскими компаниями давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир. Для покупателя особенно важно, чтобы приобретаемая им квартира была юридически чистой. Для продавца главное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.

Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Агентство недвижимости поможет произвести взаиморасчеты и по вашему желанию организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.

О пользе терпения

Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Зарегистрировать этот документ за вас по доверенности может уполномоченный риэлтер. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. Процесс этот, как правило, занимает семь рабочих дней.

Тем не менее, иногда сроки регистрации не укладываются в семь рабочих дней. Обнаруживаются ошибки или неточности в документах, возникает необходимость истребования дополнительных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Закон о государственной регистрации предусматривает, что если для регистрации предоставляются документы, не соответствующие законодательству, регистратор не имеет права осуществлять регистрационные действия, значит, он должен отказать в приеме документов. Кроме того, если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней. И здесь важно сторонам набраться терпения - поскольку только в момент ее совершения сделка считается состоявшейся.

Сдал - принял - расписался

Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту - заключительный этап всей сделки. Во избежание недоразумений между продавцом и покупателем сторонам нелишним будет знать, что квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. Поэтому, если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии.

При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить, нет ли задолженностей по междугородным телефонным разговорам. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться восстановления справедливости будет непросто.

Обратим внимание на еще один очень важный момент. После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав на нее прежним жильцам необходимо сняться с регистрации. Процесс этот зачастую осложняется тем, что прежние жильцы смогут сняться с регистрации только тогда, когда приобретенная ими жилплощадь тоже освободится от жильцов.

А что, если кто-то из участников сделки заболеет, вынужден будет внезапно уехать в длительную командировку, не успев сняться с регистрации из проданной квартиры? И весь процесс затянется. В свою очередь риэлтеры, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жильем, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений института регистрации.

Комфорт и спокойствие

Спокойствие в период покупки или продажи жилья дорогого стоит. Поэтому клиенты ищут компании, которые не просто предлагают стандартный перечень услуг, но и берут на себя дополнительные хлопоты: помогают собрать нужные справки, выписать и прописаться по новому месту жительства и т.д.

Стоит обратить внимание на то, что не все фирмы одинаково выполняют свои обязательства перед клиентом, поэтому ответственность сторон обязательно должна быть прописана в договоре. Обращайте внимание на опыт и репутацию компании, интересуйтесь, какие гарантии она предоставляет клиентам, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью. Но, в конце концов, каждый из нас сам выбирает, в какую компанию обратиться. Так же, как каждый сам решает, нужен ли ему риэлтер.

Елена МАСЛОВСКАЯ

23.06.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 4, за месяц 40

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 25/2008