Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Риэлтерам предстоит перестраиваться - мнение эксперта

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Риэлтерам предстоит перестраиваться - мнение эксперта

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости во всю идут перестроечные процессы, что наблюдается во всем. Застройщики предпочитают финансировать свои проекты без привлечения дольщиков. При этом цены на минские офисы класса «С» подошли к отметке 3 тыс.долл. США /кв. м, офисы класса «А» или претендующих на класс «А» - вдвое дороже.

Обо всем этом в интервью корреспонденту «НБ» рассказал Юрий Попов, руководитель Информационного центра коммерческой недвижимости (ИЦКН) ОДО «Твоя столицаконсалт».

- Заметные изменения происходят в последнее время в структуре предложения, и особенно в секторе долевого строительства. На первоначальном этапе формирования рынка девелоперы работали преимущественно с дольщиками. Инвестиционные возможности дольщиков, которые приобретали квадратные метры в строящихся административных зданиях и торговых центрах на стадии возведения объектов, тоже были невелики.

Сейчас же большинство застройщиков предпочитают финансировать свои проекты в основном без привлечения дольщиков. В некоторых случаях застройщики могут привлекать к участию в проекте институциональных инвесторов, которые финансируют строительство объекта на начальной стадии. При этом на первичном рынке преобладают объекты, которые строятся не на продажу, а с целью сдачи в аренду.

Причем если еще год назад даже в некоторых торговых центрах можно было приобрести площади на стадии строительства, то сегодня и офисные объекты строятся для сдачи в аренду. За исключением одного-двух административных зданий, в которых на начальной стадии строительства можно выкупить небольшую часть площадей.

В качестве примера, где все сдается в аренду, можно привести бизнес-центры по ул. Мясникова, по пр.Дзержинского возле Московского РИК, бизнес-центр «Голд-Сити» в Уручье. Что касается строящихся торговых центров, то здесь вообще нет «долевки».

Например, торговые центры в составе двух многофункциональных комплексов рядом с Национальной библиотекой и тракторным заводом застройщики будут сами строить и сами эксплуатировать. Торговые объекты, которые предусматриваются в составе строящихся и проектируемых бизнес-центров, также в большинстве своем предназначены для сдачи в аренду.

На вторичном рынке коммерческой недвижимости сделки купли-продажи заключаются, но очень редко, потому что сегодня – время вкладывать деньги в недвижимость, а не избавляться от нее.

- Это происходит потому, что бизнес стал богаче и увереннее или есть другие причины кардинальных изменений на рынке коммерческой недвижимости?

- Все это происходит потому, что медленно, но неотвратимо улучшается инвестиционный климат в стране. По мере того как меняется структура предложения, растет количество и качество предлагаемых объектов, изменяется и качественный состав клиентов у риэлтерских фирм, которые специализируются на коммерческой недвижимости.

Сегодняшние клиенты – это уже не только представители малого и среднего бизнеса, которые вкладывают средства в приобретение небольших помещений. Это еще и солидные компании, желающие приобретать большие площади либо создавать объекты самостоятельно.

Само собой, расширяется аудитория арендаторов. Она тоже увеличивается и качественно и количественно. То есть растет число желающих арендовать коммерческие объекты, увеличиваются размеры площадей, которые они хотят арендовать, и сроки аренды.

Меняется сама целевая аудитория, имеющая интерес к рынку коммерческой недвижимости. Соответственно изменяются требования к работе агентств недвижимости. Единственный способ не отстать от рынка – перестроиться. Точно так же как и по жилью, о чем на страницах газеты «Недвижимость Белоруссии» уже рассказывал руководитель группы компаний «Твоя столица», мы в рамках ИЦКН тоже перешли на принцип проектного управления.

При этом задействуется структура всего агентства – юридический отдел, рекламный, подразделение консалтинга. Это позволяет более эффективно работать над каждым проектом и создает почву для обмена информацией между менеджерами, что способствует их быстрейшему квалификационному росту.

- Юрий Николаевич, какими проектами вы сегодня занимаетесь?

- Сейчас в ИЦКН находятся в работе несколько проектов: многофункциональный комплекс «Титан», строящийся в районе пр.Дзержинского, торговые центры «БОРО» (район Боровая) и «Маэстро» (на Комаровском рынке). На подходе еще три - административные здания класса «В» со встроенными торговыми центрами.

-А можно более подробно – что это за объекты?

- В многофункциональном комплексе «Титан» будет торговый центр, три высотных офисных здания, паркинг и объекты развлекательного профиля. В середине следующего года застройщик планирует сдать торговую часть комплекса, паркинг и одну из башен бизнес-центра (17 этажей). Концепция комплекса, в отличие от большинства строящихся сегодня объектов, допускает продажу небольшой части площадей - не более 20%. Остальные площади предназначены для сдачи в аренду. В связи с застройкой существующих в данном районе парковок покупателям будет выгодно приобрести парковочные места на паркинге комплекса.

Объект примечателен уже тем, что расположен в очень выгодном месте – практически на пересечении пр. Дзержинского с ул. Голубева рядом с будущей станцией метро Петровщина (или «Медуниверситет» – еще одно рабочее название). Он будет выполнять ключевую роль в западном районе столицы.

ТЦ «БОРО» - небольшой (6 тыс. кв м ) торговый центр, расположенный на крупной транспортной развязке в уже сформировавшемся торгово – развлекательном районе на пересечении МКАД и Логойского тракта. Планируется к сдаче в ноябре текущего года. В нем могут разместить свои торговые площади (от 400 кв.м) компании, торгующие строительными и отделочными материалами, автомобилями и автозапчастями. Возможно также размещение центра торговли «мебель и интерьер», «бытовая техника» или «сад и огород». «Мы сейчас работаем над его концепцией и формированием инфопакета для различных торговых операторов», - сообщил Ю. Попов, добавив при этом, что в перспективе рядом с ТЦ будет построен бизнес-центр класса «С».

Что касается первого в Минске мультибрэндового торгового центра «Маэстро» (рядом с Комаровским рынком), то работы на этом объекте застройщик намерен закончить к декабрю. Сейчас в реконструируемой части во всю идут отделочные работы, в пристроенной – устройство инженерных сетей. Ведется подбор торговых операторов на свободные площади, которые предназначались для сдачи в аренду на завершающей стадии строительства.

Согласно оперативной информации в первых числах января 2009 года покупатели смогут оценить, в чем отличие мультибрэндового торгового центра от традиционного торгового центра.

- Какова общая ситуация на рынке?

- Она выглядит следующим образом. С наступлением лета активность на рынке снизилась. Цены на офисы класса «С» достигли отметки 2,7-3,0 тыс. долл. США за кв.метр (здесь и далее с учетом НДС). Объекты класса «В» предлагаются на вторичном рынке в среднем по 3,2-3,5 тыс.долл. за квадратный метр.

В сегменте долевого строительства, где предложение почти отсутствует, сложно выявить некий средний результат. Разброс цен и разнокачественных объектов большой: от офисных помещений в жилых домах, которые предлагаются за 2,2-2,3 тыс.долл. до помещений по 6 тыс.долл. за квадратный метр в бизнес-центрах класса «А».

- И последний вопрос. Когда группа компаний «Твоя столица» объявит о презентации очередного своего проекта? Ведь на Западе, а сегодня уже и в столицах соседних с нами государств, такие презентации считаются неотъемлемой частью любого проекта.

- Надо сказать, что застройщики в Минске пока не очень активно используют такие маркетинговые мероприятия, опять же по причине неразвитости рынка и, соответственно, слабой конкуренции. Но обстановка все время меняется и меняется в лучшую сторону. Думаю, что по одному из проектов мы проведем такое мероприятие.

Беседу провела и записала Марина СИРОТКО.

07.07.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 8

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2008