Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как не потерять свою квартиру

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как не потерять свою квартиру

Жизнь скоротечна. Сегодня мы молоды и здоровы, поэтому нужны своим близким и родственникам. А завтра все может коренным образом поменяться. И может случиться так, что близкие родственнички не только не позаботятся о вас, но быстренько выселят вас с вашей же квартиры и приберут ее к своим рукам.

Сегодня мы расскажем об одной плачевной истории, которая случилась с престарелым человеком. Сама по себе, возможно, она не является каким-то исключением. Таких историй, наверное, тысячи… Но от этого не становится легче. К тому же, одно дело слышать, что с людьми могут происходить очень и очень неприятные вещи, а другое дело знать воочию этих людей, общаться с ними, а потом узнавать…

Жили-поживали себе на радость в одном из столичных районов в двухкомнатной «хрущевке» бабушка с дедушкой. Дедушка долго болел, в последние годы был слаб и внезапно умер. Бабушка по нему стала тосковать сильно, а потом начала заговариваться. Что ни говори, а возраст, лет 80.

Расторопные родственники со стороны дедушки быстро прознали об этой ситуации (хотя при его жизни никогда и не проведывали стариков), приехали, вызвали психбригаду и отправили бабушку доживать в другой город к сестре. Сейчас собираются продать ее квартиру.

В данной ситуации можно сколько угодно рассуждать о морали, о чести. Но это все лирика. А что же по закону? Можно ли продать квартиру бабушки? Кто позаботиться сейчас о бабушке? И как надо поступать, чтобы дожить в своей квартире до глубокой старости и смерти, а потом оставить квартиру близким людям?

Договор ренты – одно решение вопроса

Для нашей бабушки, похоже, лучшим способом защитить себя и свои права на квартиру до смерти было бы составление договора пожизненного содержания с иждивением или ренты. Этот договор в последнее время стал достаточно популярным, что совсем неудивительно. По договору ренты квартира будет передана в обмен либо на периодические денежные выплаты (рента), либо на полное содержание (с иждивением). В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением плательщик (в нашем случае то ли родственник бабушки, то ли посторонний человек) обязан обеспечить получателю (бабушке) жилье, питание и одежду, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним. Также может быть предусмотрена и оплата ритуальных услуг. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее двукратного размера минимальной заработной платы). В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. Если новый собственник квартиры не станет выполнять свои обязательства, договор пожизненного содержания с иждивением можно расторгнуть. Родственные связи не мешают оформлению ренты и даже делают ее в некоторых случаях более надежной (меньше шансов, что члены семьи "подставят" друг друга и расторгнут договор). Договор ренты непременно заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Тем не менее юристы, а также судебная практика подтверждают, что договор пожизненного содержания с иждивением является очень сложным и содержит в себе много подводных камней.

Какие же подводные камни содержит в себе этот договор ренты? Первое. Недвижимость передается плательщику ренты в собственность. Об этом нюансе договора не всегда знают получатели ренты. Некоторые бабушки и дедушки, которые чаще всего продолжают жить в переданных квартирах, даже не представляют себе, что эта квартира им уже не принадлежит. Но при этом плательщик ренты распоряжаться (продать, подарить, сдать в наем) этой недвижимостью может только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты. Второе. Имущество передается в собственность не за определенную фиксированную плату, а за какие-либо услуги или денежные платежи, которые будут предоставляться или выплачиваться периодически на протяжении длительного времени. Здесь юристы советуют обеим сторонам четко указывать в договоре объем и формы рентных платежей. Третье. Получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимости. Такой сценарий возможен в том случае, если получатель ренты будет утверждать, что плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства.

Кстати, этим пунктом могут воспользоваться и ушлые рентополучатели, чтобы поменять своих рентоплательщиков. Поэтому, чтобы плательщику ренты защитить как-то свои права, ему необходимо: любые передающиеся получателю ренты деньги передавать либо по расписке, либо высылать почтовым переводом, либо перечислять через банк; надо сохранять все квитанции об оплате квартиры, телефонных переговоров, лекарств для "рентополучателя"; раз в месяц или раз в квартал брать у "рентополучателя" заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется.

Осчастливить при жизни

Распорядиться квартирой можно и путем составления договора дарения. В нем должен быть указан одаряемый и предмет дарения (например, квартира). Момент, с которого квартира считается подаренной, и момент, с которого она становится собственностью получателя, - не одно и то же. Формально квартира считается подаренной с даты, указанной в договоре дарения. Однако поскольку этот документ должен проходить государственную регистрацию, его фактическое исполнение возможно только после прохождения этой процедуры.

К сожалению, это еще не все. Новому собственнику предстоит зарегистрировать право собственности на квартиру. Если он по каким-либо причинам не хочет становиться владельцем квартиры, то может отказаться от принятия дара. В таком случае договор автоматически перестанет действовать. Если в договоре предусмотрено, что квартира будет получена в качестве подарка только после смерти дарителя, такой договор дарения не будет действовать.

Однако, оформляя договор дарения, надо помнить, что после регистрации права собственности по договору дарения полноправным собственником квартиры становится уже одаряемый и приобретает полное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. То есть первоначальный собственник (в нашем случае бабушка) может запросто оказаться «гостем» в своей квартире.

Можно завещать

Основной способ передать квартиру и имущество желанному наследнику - это завещание. Такой вариант является наиболее распространенным и популярным среди населения. Если хозяин квартиры не хочет, чтобы впоследствии дети или другие родственники делили ее между собой, он может написать завещание на кого-то одного из них. Если завещана только квартира, все остальное имущество по закону будет разделено между наследниками. Причем наследник квартиры имеет полное право участвовать и в разделе остального имущества, поскольку получение квартиры никак не отражается на праве на наследство.

Но воля наследодателя может быть ограничена обязательными наследниками - лицами, которые имеют право получить свою долю имущества независимо от "последнего желания" умершего. Закон проявляет такую заботу о наиболее слабых, социально незащищенных гражданах, которые не способны самостоятельно зарабатывать себе на жизнь либо очень ограничены в таких возможностях. К обязательным наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, а также его нетрудоспособные супруг и родители (ст. 1064 ГК РБ). Их доля составляет не менее половины доли, которая бы причиталась каждому из них при наследовании по закону. Поэтому если даже завещать все имущество дочери, то второй наследник - инвалид с детства как нетрудоспособный близкий родственник - сможет претендовать на часть наследства.

В то же время закон позволяет уменьшить обязательную долю. Это возможно, в частности, если речь идет о наследовании жилой недвижимости, где наследник по завещанию проживал до смерти наследодателя. Чтобы сохранить за собой весь дом (квартиру), нужно доказать в суде, что обязательный наследник прежде не пользовался этим жильем и прекрасно обходился без него (скажем, имеет собственную жилплощадь). Также требуется подтвердить, что в результате получения обязательной доли наследник по завещанию не сможет пользоваться таким имуществом (скажем, если квартира однокомнатная). В общем, без суда, скорее всего, не обойтись.

Елена МАСЛОВСКАЯ.

07.07.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней , за месяц 7

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 27/2008