Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Избавимся ли от коммуналок?

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Избавимся ли от коммуналок?

Одной из составляющих жилищной проблемы в Республике Беларусь является наличие так называемых «коммунальных» квартир. Несмотря на то, что уже длительное время на практике при предоставлении жилья применяется норма жилищного законодательства о том, что предметом договора найма, как правило, должна быть отдельная квартира, число квартир с коммунальным заселением все еще остается достаточно значительным. Причем, если на 1 января 2006 г. в республике было немногим более 9,3 тыс. коммунальных квартир, то на 1 января 2008 г. их зафиксировано более 9,9 тыс. единиц.

Жилищным законодательством предусмотрены специальные нормы, направленные на расселение коммунальных квартир. Согласно статье 43 действующего Жилищного кодекса проживание в квартире, заселенной несколькими нанимателями, является основанием для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и принятия их на квартирный учет независимо от уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения на одного человека.

В соответствии с Указом Главы государства от 29 ноября 2005 года № 565 такое основание предусмотрено и для собственников жилых помещений. Подпунктом 3.1.8 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда определено, что нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в одной квартире (одноквартирном жилом доме), заселенной (заселенном) несколькими собственниками жилых помещений, если их собственность выделена в установленном порядке (произведен раздел жилого помещения с образованием двух и более отдельных жилых помещений или с выделением в пользование изолированных жилых комнат), и (или) нанимателями жилых помещений государственного жилищного фонда.

Граждане, проживающие на условиях «коммунального» заселения, так же, как и все другие граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право самостоятельно выбирать формы и способы решения жилищной проблемы. В частности, согласно статье 9 ЖК они имеют право:

получать отдельное жилое помещение в пользование на условиях и в порядке, установленных Жилищным кодексом;

приобретать жилое помещение в собственность по основаниям, установленным законами Республики Беларусь;

осуществлять индивидуальное или коллективное жилищное строительство;

получать в установленном порядке льготные кредиты, субсидии и иные формы государственной поддержки для строительства (реконструкции) или приобретения жилого помещения.

Реальные возможности ускорить улучшение жилищных условий для нанимателей жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, длительное время проживающих на условиях «коммунального» заселения, появились и в результате решения вопроса о снятии ограничений при приватизации коммунальных квартир или отдельных комнат в них. В соответствии с заключением Конституционного Суда Республики Беларусь от 2 июня 1999 года № З-80/99 часть вторая статьи 5 Закона «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (установившая, что квартира, заселенная несколькими нанимателями, может быть приватизирована одновременно всеми нанимателями в общую долевую собственность) признана не соответствующей Конституции Республики Беларусь. Таким образом, каждый из нанимателей в коммунальной квартире получил право на приватизацию занимаемого жилого помещения независимо от согласия других нанимателей, проживающих в данной квартире. Став собственником жилого помещения, такой наниматель получил право и на продажу в установленном порядке этого жилого помещения с целью строительства или покупки (за счет собственных и заемных средств) отдельной квартиры (дома) для своей семьи.

Необходимо также отметить, что в отдельных случаях граждане, проживающие в коммунальных квартирах, могут улучшить свои жилищные условия и не выселяясь из квартиры, в которой они проживают. Так, статьей 74 ЖК предусмотрено, что если в квартире освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем, то эта жилая комната предоставляется в его пользование. Освободившаяся изолированная жилая комната в квартире, где проживают несколько нанимателей, по просьбе проживающего в этой квартире нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, предоставляется ему, а при отсутствии такого нанимателя – другому нанимателю, проживающему в этой же квартире, по его просьбе. Отказ наймодателя в предоставлении освободившейся изолированной жилой комнаты в квартире может быть оспорен в судебном порядке.

Регулирование вопросов предоставления освободившейся изолированной жилой комнаты получило дальнейшее развитие (включая и собственников жилых помещений) в Указе Президента Республики Беларусь от 29 ноября 2005 года № 565. Так, пунктом 55 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда определено, что если в квартире, заселенной несколькими нанимателями по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, освободилась жилая комната, не изолированная от жилой комнаты, занимаемой другим нанимателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, эта жилая комната предоставляется в его владение и пользование.

Освободившаяся изолированная жилая комната государственного жилищного фонда в квартире, в которой проживают наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда или собственники жилых помещений частного жилищного фонда и наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, предоставляется по письменному заявлению одному из них по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда в порядке очередности исходя из времени принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется проживающему в квартире нанимателю по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

Если в квартире отсутствуют наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда и собственники жилых помещений частного жилищного фонда, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, а также наниматели по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, освободившаяся изолированная жилая комната предоставляется по договору купли-продажи проживающему в квартире собственнику жилого помещения частного жилищного фонда, не нуждающемуся в улучшении жилищных условий, по его письменному заявлению с учетом даты подачи такого заявления.

Вместе с тем, действующее жилищное законодательство содержит и нормы, допускающие сохранение порядка коммунального заселения квартир.

Так, согласно статье 61 Жилищного кодекса совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям Кодекса. Такие ситуации зачастую возникают в случаях, когда совершеннолетние дети образуют свои семьи и им выделяются в пользование (при наличии такой возможности) отдельные изолированные комнаты в квартире родителей.

На практике допускаются и иные случаи, когда исходя из сложившихся конкретных условий становится возможным отступление от принципа – отдельная квартира на семью. Например, при выселении граждан в случае признания договора найма жилого помещения недействительным (статья 72 ЖК) им может быть предоставлена и не отдельная квартира, если они ранее не пользовались таковой. Изолированное жилое помещение в квартире может быть предоставлено и гражданам, выселяемым из общежития в случае сноса дома, в котором оно расположено, или переоборудования этого жилого дома в нежилой, а также если жилой дом грозит обвалом (статья 98 ЖК).

Коммунальное заселение может сохраняться и при обмене жилыми помещениями. В соответствии с пунктом 4 Правил обмена жилыми помещениями государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утверждены постановлением Совета Министров от 2 августа 1999 года № 1191 с последующими дополнениями и изменениями) предметом обмена может быть, в частности, отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Способствуют увеличению количества семей, проживающих на условиях «коммунального» заселения и нормы, предусмотренные статьями 117 и 119 ЖК (о порядке пользования жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, и его разделе).

По указанным нормам пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, производится по согласию всех участников общей долевой собственности. Если согласие о порядке пользования жилым помещением не достигнуто, то каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать в судебном порядке выделения ему в пользование изолированной жилой комнаты.

В случае раздела жилого помещения находящегося в собственности граждан (в том числе и в многоквартирных жилых домах) при отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат.

Дальнейшее совершенствование законодательства с целью создания дополнительных возможностей для ускорения расселения граждан, проживающих в коммунальных квартирах, может быть осуществлено с принятием новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, что будет способствовать реализации их права на отдельное жилище и нормальные условия проживания.

Ольга ЗИНКЕВИЧ

22.09.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 1, за месяц 28

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 38/2008