Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Аванс и задаток

Впервые с необходимостью расстаться со своими «кровными» покупатель квадратных метров на вторичном рынке жилья сталкивается на этапе внесения продавцу определенного, небольшого по сравнению с полной стоимостью выбранного объекта, предварительного платежа. В риэлтерской практике данную сумму называют авансом или задатком.

Смысл указанной выплаты, независимо от названия, состоит в том, что покупатель «материально подкрепляет» свое намерение купить недвижимость, продавец же, со своей стороны, обязуется в течение определенного времени не продавать ее другим заинтересованным лицам. Кроме того, что не менее важно, в письменной форме стороны определяют условия предстоящей сделки, прежде всего, естественно, фиксируют цену отчуждаемого помещения.

Иначе говоря, речь идет об обеспечении обязательства покупателя заключить договор купли-продажи (ДКП) недвижимого имущества на определенных условиях в течение определенного времени.

Согласно статье 351 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (ГК РБ), задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке, независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности, вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 352 ГК РБ гласит, что при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 386) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Не трудно видеть, что применительно к рассматриваемому случаю задаток является обеспечением не только безупречным и естественным с правовой точки зрения, но и справедливым – с человеческой. А именно, если покупатель дал задаток и при этом сорвал сделку – денежки остаются у продавца, если же неправомерно отказался от заключения ДКП продавец – он возвращает полученное и присовокупляет от себя столько же в качестве заслуженного штрафа (то есть возвращает задаток в двойном размере). Аванс же является всего лишь предварительным платежом по договору купли-продажи, который на момент передачи аванса еще даже и не заключен. А это означает, что если мы все-таки передали деньги по договору об авансе, и при этом сделка по какой-либо причине не состоялась, предоплата возвращается в любом случае, то есть, такой договор никого ни к чему, по крайней мере, в финансовом отношении, не обязывает.

Казалось бы, все понятно: составляй договор задатка, передавай деньги под расписку или платежный документ и «вперед с песней». Но не все так просто.

Часто, особенно в период нестабильных цен, или покупатель, или продавец не исключают вероятность появления более выгодного варианта сделки до момента заключения ДКП и не хотят рисковать суммой задатка. Кроме того, ГК РБ формулирует, что задаток – это доказательство заключения договора и призван обеспечить его исполнение. Но сам договор в момент подписания соглашения о задатке еще не составлен, поэтому и соглашение о задатке неправомочно. Вот и рождаются разнообразные «соглашения об авансах».

Строго говоря, применяемые в риэлтерской практике авансовые соглашения идеально соответствуют данному в ст. 399 ГК РБ определению предварительного договора, согласно которому стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Требование соблюдения формы, установленной для основного договора, определяет, что предварительный договор должен быть нотариально заверен или зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру.

Предварительный договор обязательно должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (пункт 4 статьи 415 ГК РБ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В предварительном договоре необходимо оговорить штрафные санкции и выплаты в случае его расторжения. На практике, в 75-80% случаев расторжения предварительного соглашения об осуществлении сделки вопрос выплаты штрафных санкций удается решить в досудебном порядке.

Резюмируя выше изложенное:

- во-первых, Министерство юстиции, курирующее риэлтерскую деятельность, рекомендует использовать именно аванс в рамках предварительного соглашения об осуществлении сделки;

- во-вторых, постарайтесь предусмотреть в договоре по возможности равноправные условия для обеих сторон, в том числе штрафы и выплаты;

- в-третьих, если аванс все-таки приходится вручать посреднику, то лучше, если это будет поручитель с гарантией юридического лица (риэлтерского агентства).

Разумеется, сложившиеся реалии отечественного рынка не всегда позволяют покупателю товаров и услуг в полной мере учесть свои законные интересы, однако четко понимать эти интересы и стремиться к их максимально возможному соблюдению, думаю, все же необходимо.

Н.Александров.

08.10.2012

просмотров: сегодня 2, за последние 7 дней 57, за месяц 429

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2012