Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

В долевом строительстве у каждого своя правда

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » В долевом строительстве у каждого своя правда

Министерство архитектуры и строительства неоднократно обращалось в Мингорисполком и облисполкомы с просьбой разработать механизм доведения до потенциальных дольщиков информации о готовящемся строительстве многоквартирных жилых домов, где застройщиками выступают коммерческие фирмы. Но в этом направлении до сих пор ничего не поменялось. То ли эти обращения министерства по каким-то странным причинам не доходят до руководителей Минска и областей, то ли местные власти сами не заинтересованы в открытости информации о жилых объектах долевого строительства, то ли есть какие-то другие причины.

Очередная попытка обратить внимание Мингорисполкома на указанную проблему предпринята Минстройархитектуры в письме, направленном в адрес горисполкома в начале сентября.

В письме говорится о том, что до настоящего времени в Минстройархитектуры обращаются граждане, желающие строить жилье долевым способом, в том числе по коммерческим ценам, с просьбой информировать через районные исполкомы о долевом строительстве жилья в городе. Отсутствие централизованной информации, по мнению министерства, не дает таким гражданам возможности принять решение о строительстве квартир в конкретном доме на конкретных условиях.

В письме Минстройархитектуры обращается внимание на то, что проектные декларации о начале долевого строительства многоквартирных жилых домов печатаются в разных газетах и их практически невозможно отследить. «Минстройархитектуры обращалось в Мингорисполком и облисполкомы с просьбой разработать механизм доведения до потенциальных дольщиков информации о готовящемся строительстве. Это возможно сделать посредством представления ее на стендах в райисполкомах, причем информация должна быть опубликована не накануне выхода проектной декларации, а в определенный срок. Минстройархитектуры просит вернуться к рассмотрению данной проблемы, так как отсутствие достоверной информации нарушает права граждан и лишает отдельных застройщиков потенциальных дольщиков», - отмечается в письме.

И действительно, проблема есть

В начале года после выхода указа № 55 населению было обещано, что теперь граждане-очередники смогут строить квартиры по договорам с коммерческими фирмами-застройщиками и по ценам, ниже рыночных - себестоимость строительства плюс прибыль застройщика в пределах 5% от себестоимости. А дальше в газетах одна за другой стали появляться декларации о долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Но массового заключения договоров с очередниками в продекларированных новостройках не последовало.

На вопрос, где можно получить информацию об объектах долевого строительства, в комитете по строительству и инвестициям Мингорисполкома корреспонденту «НБ» ответили:

- В «киоске».

- Что значит в «киоске»? – недоуменно спросил корреспондент.

- В киоске продаются газеты, в которых печатаются проектные декларации, как того требует указ. В них и ищите нужную вам информацию.

- А могу я у вас получить список домов долевого строительства?

- Не можете.

- Почему?

- Потому что это коммерческая тайна.

Попытки выяснить у собеседника, как в двухмиллионном городе, где почти каждая третья семья состоит на квартирном учете, может быть коммерческой тайной информация об объектах жилищного строительства, не увенчались успехом.

В Минстройархитектуры такой ответ работника горисполкома тоже вызвал недоумение. Но работник министерства одновременно заметил, что чиновников горисполкома тоже можно понять. Ведь нормативно нигде не прописано, что горисполком должен информировать население о готовящемся строительстве объектов долевого строительства жилья.

- А исполкомы заинтересованы в том, чтобы очередь продвигалась, - задал вопрос корреспондент?

- Конечно, - ответил работник министерства.

- Но если они заинтересованы в этом, значит должны быть заинтересованы в информировании населения. Ведь чем больше граждан решат жилищную проблему самостоятельно, не прибегая к льготным кредитам и субсидиям, тем лучше, - продолжал недоумевать журналист.

- Думаю, что должны быть заинтересованы и обязаны быть заинтересованными, - последовал ответ.

Да, но почему все-таки тот же Мингорисполком не информирует очередников о ситуации на рынке долевого строительства жилья? Причин, как кажется автору публикации, может быть три.

Первая – это то, о чем сказали в Минстройархитектуры. Чиновники на местах работают по нормативу: есть официальное указание - будут делать, нет – до свиданья. И в том нет ничего незаконного. Тем более что чиновники - тоже люди. И им, как и всем прочим, совсем не хочется делать то, что они не обязаны делать и за что им еще и не платят.

Вторая причина, возможно, кроется в самом указе №55. А он гласит, что местные власти сами устанавливают для фирм-застройщиков процент квартир, которые они должны реализовать очередникам по льготной цене – себестоимость плюс прибыль не больше 5%. А поскольку застройщики разные, то и отношение к ним у работников горисполкома разное.

Вот горисполком, возможно, и не хочет выставлять на всеобщее обозрение информацию о том, сколько очередников получил в нагрузку тот или иной застройщик.

Что касается третьей причиной, то здесь все еще проще. Сами застройщики не согласны с тем, что горисполком пытается навешивать им очередников в нарушение тех решений, которые были приняты до вступления в силу указа №55. А власти в свою очередь не уверены в том, имеют ли они право обязывать застройщиков строить определенный процент квартир для очередников в домах, разрешение на проектирование которых было выдано до 31 января 2008 года, когда был принят указ №55. В этой связи, какой смысл тому же горисполкому вывешивать на всеобщее обозрение информацию, которая может быть оспорена в суде тем или иным застройщиком?

По этому поводу в Мингорисполкомом был направлен запрос в Администрацию Президента РБ о порядке применения норм Указа Президента РБ от 15 июня 2006 года № 396 «О долевом строительстве многоквартирньк жилых домов» в редакции Указа от 31 января 2008 года № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства» (далее – Указ). Этот запрос по поручению Администрации Президента РБ рассмотрело Министерство архитектуры и строительства, которое являлось одним из основных разработчиков Указа.

В письме, направленном в адрес Мингорисполкома, Минстройархитектуры сообщает, что в соответствии с законодательством оно не вправе толковать нормы указов Главы государства. Вместе с тем, министерство посчитало возможным высказать свое мнение по поставленному вопросу.

Учитывая актуальность проблемы, с которой столкнулись местные власти и застройщики, мы решили опубликовать мнение министерства без изменений.

«Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом (п. 2), предусмотрено, что местный исполнительный и распорядительный орган при приятии решения о разрешении проведения проектно-изыскательских paбoт вправе определять категории лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров создания объемов долевого строительства. То есть вопрос обременения жилых домов очередниками находится в компетенции местных исполнительных и распорядительных органов, а не застройщиков.

Такой принцип закладывался изначально в концепцию документа. При этом данная норма была включена в Указ по инициативе облисполкомов и Минского горисполкома с целью привлечь застройщиков в долевое строительство жилья, обеспечив им возможность строить часть жилья с неограниченной долей прибыли для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Отсутствие контроля над данными процессами со стороны местных исполнительных и распорядительных органов могло привести к тому, что к застройщику после опубликования проектной декларации могли обратиться 100% очередников, в результате чего он не был бы заинтересован строить такой жилой дом.

Рассматривалась и противоположная ситуация, при которой к застройщику обращаются исключительно граждане, не состоящие на учете нуждающихся. При этом немаловажное значение имеет то, что Указом разрешено не ограничивать прибыль при строительстве жилья для последних. С целью исключить возможность, злоупотреблений со стороны застройщиков, ущемление прав дольщиков, а также для скорейшей реализации жилищной программы и было принято, что процессы строительства жилья для очередников должны регулироваться местными исполнительными и распорядительными органами.

Следует отметить, что Указом Главы государства от 16 ноября 2006 года № 676 «О некоторых вопросах управления строительнoй отраслью и ее функционирования» облисполкомам и Минскому горисполкому поручено с 2007 года обеспечивать поэтапное увеличение доли строительства многоквартирных жилых домов для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, с доведением этого показателя к 2010 году до 80% процентов от объема ввода таких домов в городах (п.5.2). Учитывая тот факт, что с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 31 января 2008 года №55 «О некоторых вопросах долевого строительства» в республике стали расти темпы строительства жилья долевым способом, появилась необходимость обязать застройщиков включать в число дольщиков и граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом, как показывает практика реализации Указа, среди очередников находится достаточно желающих строить квартиры в домах повышенных потребительских качеств, не используя средства государственной поддержки.

Постановлением Совета Министров и Национального банка Республики Беларусь от 27 декабря 2007 года № 1838/18 «О мерах по выполнению заданий на 2008 год по строительству жилых домов» предусмотрено, что в 2008 году для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должно быть введено 76% жилья от общего числа. Одновременно Минстройархитектуры согласовало изменении в данное постановление, в соответствии с которыми задание по вводу жилья для очередников с 2008 года будут рассчитываться от объемов строительства многоквартирных жилых домов в городах. Вопрос был рассмотрен на Республиканском межведомственном Совете по проведению жилищной реформы к развитию населенных пунктов и поддержан облисполкомами и Минском горисполкомом в полном объеме. Принято, что в 2008 году данный показатель составит 76%. Выполнить поставленные задачи без привлечения очередников в долевое строительство проблематично. Таким образом, с целью реализации жилищной политики в республике местные исполнительные и распорядительные органы, по нашему мнению, должны устанавливать определенную квоту очередников при строительстве каждого многоквартирного жилого дома».

Как видим, в письме Минстройархитектуры тоже нет ответа на вопрос, вправе ли местные власти «навешивать» процент очередников на застройщика, которому был выделен участок под строительство многоквартирного дома и выдано разрешение на его проектирование до вступления в силу указа №55. Ведь если бы застройщику уже на стадии предварительного отвода земельного участка установили соответствующую квоту, то, возможно, он и дом бы другой запроектировал, и участок другой взял. А возможно и просто отказался бы от своих намерений. С другой стороны, надо признать, что у застройщиков тоже большие аппетиты.

Сначала застройщик заявляет, что будет строить жилье типовых потребительских качеств - то есть не повышенной комфортности, и в связи с этим получает участок по заявительному принципу. А это куда дешевле, чем покупать право аренды участка на аукционе, что было бы обязательно, если бы застройщик решил строить дом повышенной комфортности.

Дальше тот же застройщик принимает решение строить дом долевым способом. То есть дом будет строиться за счет средств дольщиков, а не каких-то банковских кредитов, которые, как известно, удорожают строительство квадратного метра. Но, заметьте, цены долевого строительства типовых квартир в своем доме застройщик устанавливает такие же, по которым уже готовые квартиры продаются в домах, построенных фирмами с привлечением банковских кредитов. Понятно, что он в свою цену закладывает не вчерашние, а сегодняшние и завтрашние цены на стройматериалы. И все же логика подсказывает, что долевое строительство должно быть дешевле для дольщиков, чем готовые квартиры для покупателей.

Плюс не надо забывать еще и о тех госдотациях и преференциях в виде освобождения от налогов, которые распространяются на все жилищное строительство, и о том, что заводы стройматериалов и изделий отпускают всю продукцию по государственным ценам. «Коммерсанты покупают у нас продукцию по ценам государственным, а квартиры продают по ценам рыночным. У нас рентабельность 5%, а у них …», - заметил в разговоре корреспондентом «НБ» директоров одного из заводов ЖБИ.

И когда тот же застройщик делает проблему из того, что его обязывает город продать пусть и с меньше прибылью 15-20% квартир очередникам, причем в доме, в строительство которого он почти ничего не вложил (за исключением первоначальных расходов, которые опять же потом возместятся дольщиками), то хочется встать на сторону министерства, которое считает, что в каждом доме определенный процент квартир должен продаваться в соответствии с указом №55. Но если отбросить эмоции, то все должно делаться по закону.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

06.10.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 12, за месяц 44

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 40/2008