Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Хозяин в доме

Отсутствие системы подготовки квалифицированных управляющих недвижимостью и стимулов для создания частных жилищно-эксплуатирующих организаций, непонимание или неприятие того, что собственник квартиры – это не только права, но и обязанности, об этих и других проблемах говорилось на заседании круглого стола «Развитие рыночных отношений в сфере оказания услуг по технической эксплуатации многоквартирных домов».

Сегодня в Беларуси существует около 600 товариществ собственников (ТС) и примерно 400 тысяч жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). В свою очередь частных организаций, занимающихся обслуживанием жилищного фонда, всего лишь 16.

C 1 января 2009 года в силу вступает закон, согласно которому собственники квартир во всех многоквартирных домах обязаны определиться с формой управления этим домом – будь-то ЖСК или товарищество собственников. В том случае, если жильцы не определятся с выбором, в их доме в обязательном порядке будет назначен уполномоченный – государственная или частная организация. Это уполномоченное лицо будет выполнять по сути функции управляющего домом: будет заключать договоры на обслуживание, разбираться с неплательщиками и т.д.

Мешают стереотипы и некомпетентность

Если форма управления домом все-таки выбрана – например, в виде товарищества собственников, то следующий шаг, как и в случае с уполномоченными – это выбор подрядной организации, которая будет обслуживать дом.

Но в отличие от уполномоченного, которому не надо проводить общее собрание жильцов, чтобы выяснить, какой организации следует доверить техническое обслуживание дома, в товариществе собственников такие вопросы решаются на общем собрании. А у жильцов возникает немало сомнений, кому же доверить техническое обслуживание. В отношении ЖЭСов - все понятно. Иное отношение к частным подрядным организациям. К ним у граждан масса вопросов. Во-первых, далеко не все знают, что это такое. Во-вторых, если все-таки знают, то у многих возникает некоторое опасение при одном только слове «частная». Вот и думают собственники: «Авось, обманут»?

На практике дела обстоят не так уж плохо, как можно предположить на первый взгляд. Сегодня в Беларуси существуют весьма успешные частные организации, которые выполняют свою работу не только качественно, но и по сравнительно невысоким расценкам. По крайней мере, по расценкам, не превышающим расценки у аналогичных государственных организаций - ЖЭСов.

Но основными проблемами заказчиков, то есть товариществ собственников, например, являются не только недоверие, и непросвещенность членов товарищества. Как пояснила председатель товарищества собственников по ул. Бурдейного 18 и 37 Ирина Плавская, в настоящее время более 85% квартир в многоквартирных домах находятся в частной собственности граждан. «Но по сути их собственностью, если говорить упрощенно, являются только обои на стенах и, к примеру, плитка в ванной. Остальное же – это и лестничные клетки, и лифты, и несущие конструкции, инженерные сети - относится к имуществу общего пользования. Фактически человеку, который является собственником квартиры, в этой квартире, кроме ее начинки, почти ничего не принадлежит. К тому же, став собственником, последний получает не только права, но и определенные обязанности. Как собственник он обязан содержать общую собственность в нормальном состоянии и вести расходы по содержанию этого имущества. И каким будет способ управления – решать самим жильцам», - справедливо заметила И. Плавская.

Главная проблема товариществ – отсутствие выбора

В числе основных проблем заказчиков, или, проще говоря, собственников, руководители товариществ называют отсутствие квалифицированных управляющих. Напомним, что управляющим (по иному – менеджером) является человек, который назначается путем общего голосования жильцов, или же непосредственно само товарищество собственников. Управляющий выполняет функции в своем роде связующего звена или, иными словами, является посредником между заказчиком (собственниками квартир) и подрядчиком.

Подрядчик – это организация, которая осуществлять техническое обслуживание дома и прилегающей к нему территории. По сути, сегодня, за исключением непродолжительных курсов, не существует четко регламентированной системы по обучению управляющих недвижимостью. Поэтому пока на роль этих самых управляющих в товариществах собственников избираются лица, порой даже не имеющие представления о своих обязанностях.

“В нормативных документах фактически отсутствует термин – управление недвижимым имуществом. Поэтому не отделяются управление и техническая эксплуатация. Если представить жилой дом, то управление им - очень сложная система. Для управления домом должен быть специально подготовленный менеджер. Отсутствует как таковая и профессия – управляющий недвижимым имуществом. Это порождает приход любителей в эту систему. Человек может и не справиться с этой работой по той простой причине, что его этому не учили. Это порождает недоверие со стороны потребителей (собственников квартир) и неустойчивое развитие товарищества собственников в дальнейшем», - подчеркнула И. Плавская.

Второй немаловажной проблемой является нехватка конкурентоспособных частных жилищно-эксплуатационных организаций (ЖЭО). То есть сегодня пока не существует такого количества частных ЖЭО, которые могли бы создать условия для возникновения рынка услуг по техническому обслуживанию жилья. Исходя из этого можно сделать вывод, что собственникам практически не из чего и выбрать.

Еще одной проблемой считается несовершенство нормативной базы. Сегодня отменен основной базовый документ, и обслуживающим организациям приходится работать по СНБ (Строительные нормы Беларуси) и Техническому кодексу установившейся практики. СНБ не отражают тех вопросов, которые необходимы для текущего обслуживания дома. В этих документах не прописаны, не определены основные услуги по техобслуживанию, и потребителю этих услуг невозможно понять, за что он платит. Кроме того, отсутствует конкретная инструкция по эксплуатации дома. Ведь каждый дом – индивидуальный. И практически в каждом доме есть свои особенности. И если есть различия в их планировке, то соответственно будут различия в видах и способах технического обслуживания. А сегодня существуют новостройки с достаточно сложным оборудованием, которое требует проведения соответствующих технических работ. Все это, конечно же, значительно усложняет работу эксплуатирующей (обслуживающей) организации.

Немаловажной проблемой, как считают в товариществах собственников, является монополия государственных предприятий и поставщиков коммунальных услуг. «Возможно зная, что они являются монополистами, люди уверены, что у них нет альтернативы и по выбору организации по техническому обслуживанию», – пояснила председатель одного из минских товариществ.

Управлять - не значит обслуживать

Не видя альтернативы, в некоторых домах жильцы идут на самообслуживание. Хотя, как было сказано на заседании круглого стола, здесь есть и другие мотивы. Взять, к примеру, товарищество по ул. Бурдейного, 18 и 37. В этом товариществе выбрали штат сотрудников для обслуживания домов. Главная мотивация людей – адресный порядок аккумулирования средств, идущих на текущий и капитальный ремонт и контроль за этими средствами. Выбрана ревизионная комиссия. На собрании было решено оказывать дополнительные услуги – охрана территории, консьержка в доме, система видеонаблюдения. При этом у собственников есть возможность обращаться за государственной дотацией и даже влиять на порядок расчета стоимости услуг по техобслуживанию.

Известны случаи, когда в товариществе собственников принимается решение закрыть мусоропровод, с тем чтобы улучшить санитарное состояние дома.

Так или иначе, товарищество собственников имеет преимущества перед уполномоченным, потому что во втором случае исключается возможность самообслуживания. Хотя, как показывает практика, как правило товарищество создается преимущественно для управления.

Чаще всего товарищество собственников заключает договор на обслуживание с государственной или с частной организацией. При такой схеме тоже есть свои плюсы. Потому что выполнение работ по техобслуживанию поручается профессиональному исполнителю – ЖЭО, что позволяет избежать проблем, которые возникают в случае дилетантского подхода к обслуживанию домом.

Есть примеры, когда применяется разделение услуг по техобслуживанию на две группы. Например, услуги по обслуживанию инженерных сетей осуществляет специализированная организация (с ней товарищество заключает договор). А что касается уборки придомовой территории, уборки мест общего пользования в доме и других работ, не требующих специальной подготовки, то их может взять на себя непосредственно товарищество собственников, имея в штате несколько работников для этих целей.

С другой стороны, как было справедливо замечено, если бы был развит рынок услуг по техническому обслуживанию, то тогда бы товариществам собственников не пришлось бы заниматься самообслуживанием.

Какой спрос, такое и предложение

Также на заседании круглого стола было отмечено, что проблемы существуют не только у заказчиков, но и у подрядчиков, то есть непосредственных исполнителей работ по техническому обслуживанию. Это отсутствие технического паспорта и инструкции по эксплуатации жилого дома, сообщил Виктор Клименко, директор жилищно-эксплуатационного ЧУП «Аймалин». По словам В. Клименко, ввиду отсутствия руководства по эксплуатации (а дома сегодня сдаются очень разные) ЖЭО не имеет четкой картины того, какие работы и в какие сроки следует производить. То есть для каждого дома приходиться разрабатывать собственную инструкцию. В свою очередь заказчик не знает, какие работы он должен получать от того же ЖЭО.

Еще одну серию проблем порождает отсутствие четкого перечня работ в понятии «техническое обслуживание». В тех правовых нормах, которые были раньше, это было прописано. А в новом документе – этого нет.

Возникают вопросы с уборкой придомовой территории. Товарищество старается оформить земельный участок, так чтобы он занимал минимальную площадь. А обслуживать приходиться и прилегающую к этому участку территорию – например, убирать, ремонтировать элементы малых форм и т.д. А это все ударяет по рентабельности обслуживающей организации.

Или, например, водоканал поручил жилищно-эксплуатационным организациям производить пломбировку счетчиков воды. Но если ЖЭСам за это перечисляют деньги, то частным ЖЭО – нет, как было отмечено на заседании круглого стола. То же происходит с подключением к электричеству должников, которые рассчитались с долгами. На практике зачастую служба энергонадзора отправляет таких должников в ЖЭС или ЖЭО – в зависимости от того, с кем у товарищества собственников заключен договор на обслуживание.

«В доме должен быть менеджер, чтобы он мог навести порядок в вверенном ему хозяйстве , - считает Алексей Лауто, директор ЗАО «Арэса-сервис ЖЭС». А что касается обслуживания инженерных сетей, то этим может заниматься ЖЭО.

«Я сейчас пытаюсь вникать в проектирование домов. Потому что проектировщики, делая проект, совершенно не думают, как будет эксплуатироваться дом. В этой связи наша организация решила заниматься оказанием дополнительных услуг – инжиниринговых. То есть цель состоит в том, чтобы ЖЭО привлекалось на стадии строительства дома, если не раньше, и в последующем оказало помощь товариществу собственников в заключении договоров с эксплуатирующими организациями», - рассказал А. Лауто. Такой подход, по мнению специалиста, имеет еще одну положительную сторону кроме упрощения процесса заключения договоров. Подойдя к моменту принятия дома, председатель товарищества собственников успевает получить необходимые знания, которые ему пригодятся в процессе управления домом.

На заседании круглого стола обсуждалась и тема подготовки специалистов, которые могли бы грамотно управлять многоквартирным домом. И не важно, совмещал бы такой специалист функции председателя товарищества собственников (ЖСК или иного коллектива индивидуальных застройщиков) и управляющего либо работал исключительно в качестве наемного менеджера, что не противоречит законодательству. Но то, что таких специалистов надо готовить, не отрицал никто.

Марина БОБЛОВСКАЯ.

27.10.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 8, за месяц 108

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 43/2008