Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Дачная недвижимость, «долевка» и финансовый кризис

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Дачная недвижимость, «долевка» и финансовый кризис

На 30-50 % выросло предложение дачной недвижимости и домов-долгостроев в минском пригороде. Как результат, некоторые объекты подешевели до 40%.

Предложение дач и земельных участков в садоводческих товариществах в пригороде Минска выросло с мая почти на 30%. Это произошло на фоне сохранявшегося в течение всего нынешнего года умеренного спроса.

Лидирует местоположение

Среди причин увеличения предлагаемых на продажу дач и дачных участков специалисты риэлтерской компании «Твоя столица» называют «выброс» на рынок отлаженного предложения, которое образовалось в связи со стремительным удорожанием дачной недвижимости в период с ноября 2007 года по апрель 2008 года. Росту предложения в немалой степени способствовало принятие в начале года указа №50, который вступил в силу с 7 августа и в котором предусматривается усиление ответственности собственников за содержание участков в садоводческих товариществах и использование их по назначению. Как результат, цены на дачную недвижимость пошли вниз.

Одновременно снизился спрос на дома сельского типа, используемые для сезонного проживания. Покупатели отдают предпочтение капитальным благоустроенным дачам вблизи леса и воды.

Что касается незастроенных дачных участков, то спросом пользуются наделы площадью от 8 соток и больше. А те потенциальные покупатели, которые хотят выгодно вложить деньги в недвижимость, ведут активный поиск ветхих дач в радиусе 10 км от Минской кольцевой автомобильной дороги (МКАД).

Отмечено уменьшение спроса и, как следствие, снижение цен на ветхие жилые дома в радиусе от 10 до 30 км от (МКАД). Отчасти этому способствовало, как полагают в «Твоей столице», начало компании по проведению региональных аукционов по продаже земельных участков в собственность.

Заметно увеличилось предложение свободных от построек участков, отведенных под строительство и обслуживание жилых домов и приобретенных на региональных аукционах. Это и понятно. Потому что только те участки, которые были куплены на аукционных торгах, могут продаваться сегодня незастроенными. И они, безусловно, пользуются высоким спросом, поскольку земельных аукционов проводится не достаточно, чтобы удовлетворить спрос со стороны всех желающих строиться.

В числе приоритетных показателей, влияющих на выбор участка под застройку, специалисты называют наличие коммуникаций и благоустроенных подъездных путей.

Долгострои 90-х теряют жизненные силы

Почти на половину с октября прошлого года выросло предложение недостроенных коттеджей и домов усадебного типа в стадии «под отделку». И этого следовало ожидать. Потому что заканчиваются сроки, которые отведены законодательством на то, чтобы граждане, получившие земельные участки под строительство индивидуальных домов до 2005 года, построили и зарегистрировали эти дома.

Те застройщики, которые в эти сроки не вписываются, стараются зарегистрировать свой долгострой, предварительно проведя его консервацию, и продать. Отсюда еще одна особенность, которую заметили специалисты «Твоей столицы» - массовая консервация и регистрация коттеджей в радиусе 10 км от МКАД. Велика вероятность того, что в ближайшее время большая часть таких объектов будет выставлена на продажу.

Понятно, что если спрос длительное время отстает от предложения, что наблюдается в секторе долгостроев, то неизбежно снижение цен. В пригороде Минска недостроенные коттеджи устойчиво дешевеют – объекты, не пользующиеся спросом, всего за год снизились в цене до 40%.

Быстрее всего снижаются цены на недостроенные коттеджи 90-х годов прошлого столетия. Спрос на них почти отсутствует. Это обусловлено достаточно большим возрастом долгостроев, что ставит под сомнение их устойчивость, и время, когда они еще могут представлять некую ценность, стремительно уменьшаются. Кроме того, долгострои требуют, как правило, очень больших денег для того, чтобы их «довести до ума». А услуги строителей для частников выросли с начала года почти вдвое.

При этом стабильным остается спрос на участки со строениями до 20 % готовности в радиусе 10 км от МКАДс центральным газоснабжением. Но и здесь ажиотаж несколько поутих. Среди объектов, расположенных в таком же удалении от Минска, существенно снизился спрос на строения площадью более 250 кв.метров.

Определяющими в списке характеристик, влияющих на выбор покупки в секторе недостроев, являются: высокая степень готовности объекта, наличие коммуникаций, благоустроенных подъездных путей, благоприятная экология, наличие рядом леса и водоема. И, конечно, самым большим преимуществом пользуются объекты, расположенные в районах коттеджной застройки.

В последние полгода наблюдается перераспределение в территориальном отношении покупательского спроса на дома и коттеджи в Минске. В частности, снизился и продолжает снижаться спрос на жилые дома, подлежащие реконструкции. Это может быть обусловлено уточнением детализированного плана застройки г. Минска до середины 2009 года, а также отсутствием конкретной справочной информации от комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома о перспективах сноса.

В то же время по-прежнему устойчивым спросом пользуются коттеджи в периферийных районах устоявшейся однородной застройки Минска и пригороде (Цна, Зацень, Дрозды, Боровляны и т.д).

Факторы, способные повлиять

Бесспорно, что самая животрепещущая тема сегодня для потенциальных покупателей и продавцов жилой недвижимости - что происходит сегодня на вторичном рынке жилья в Минске и что будет с ценами на квартиры. Отвечая на эти вопросы, руководитель группы компаний «Твоя столица» Владимир Давидович отметил, что цены предложения минских квартир сегодня продолжают расти. Хотя спрос несколько снизился.

Появились проблемы у покупателей квартир, которые планировали привлечь кредитные ресурсы банков. Буквально за каких-то две недели банки кардинально поменяли свою кредитную политику. Фактически остановлена выдача кредитов на приобретение квартир. Это сделано не напрямую, а путем подъема ставок до уровня, когда выгодность привлечения кредитных ресурсов ставится под сомнение. Удлинились сроки рассмотрения кредитных заявок, ужесточились требования к кредитополучателям. И это при том, что Правительство и Национальный банк неоднократно заявляли о том, что финансовый кризис не сможет навредить белорусской экономике. Но первые жертвы этого кризиса, судя по всему, уже есть – это покупатели квартир, потребность которых в кредитных ресурсах банки удовлетворить не в состоянии.

В то же время, сегодняшнее положение дел с кредитованием и как следствие начавшееся снижение спроса способно существенно повлиять на цены вторичном рынке жилья только в том случае, если оно сохранится длительное время. «Учитывая инертность рынка, новогодние и рождественские каникулы, когда рынок традиционно на месяц-полтора приостанавливает свою активность, переломным моментом может стать февраль. И если в феврале ситуация выправится, то можно рассчитывать на то, что состояние рынка останется стабильным», - считает В. Давидович.

Второй фактор, который, по мнению специалиста, может повлиять на вторичный рынок -- это отток покупателей с первичного рынка. Доля сделок на первичном рынке с привлечением кредитных ресурсов существенно больше, чем на вторичном рынке. И трудности с привлечением кредитных ресурсов в первую очередь ударят по долевому строительству жилья. Там больше рисков для банков, поскольку кредит выдается на приобретение объекта, который будет создан в будущем. А это будущее в связи мировым финансовым кризисом выглядит довольно призрачным. Не случайно некоторые банки вообще свернули кредитование первичного рынка. Таким кредитованием занимаются только Приорбанк, Белвнешэкономбанк, Белагропромбанк и Беларусбанк.

Оттоку покупателей с первичного рынка может способствовать и недоверие самих покупателей к этому сегменту. Потому что если у кого-то из застройщиков возникнут финансовые проблемы (а они уже возникают, и некоторые их проекты сворачиваются), то стройка может заморозиться. О том же, чем это чревато для дольщиков, многие минчане знают не понаслышке. Само собой, отток с первичного рынка на первоначальном этапе произойдет в пользу вторичного рынка. А это может сыграть роль как стабилизирующего фактора, так и дестабилизирующего, когда в связи с резко возросшим спросом произойдет скачек цен.

«Все сказанное следует воспринимать не как прогноз, а всего лишь как попытку определить факторы, способные оказывать свое воздействие на рынок минского жилья в ближайшие три месяца, - подчеркнул В. Давидович. - Потому что в сегодняшней ситуации просто невозможно предсказывать поведение цен на рынке жилья в среднесрочной перспективе. Любые предсказания должны строиться на предпосылках. А они сегодня не очевидны», - пояснил специалист.

«Повлиять на рынок жилья в Минске способны также деньги, которые уже выведены из спекулятивных рискованных активов в других странах и которые могут быть направлены в наш рынок, неперегретый, неразвитый, где цены реальны и достаточно обоснованы», - предположил собеседник. Причем, интерес к Беларуси, как заметил В. Давидович, неожиданно проявили крупные финансовые компании. «Мы уже имели возможность общаться с такими потенциальными инвесторами. Они уверены, что через два года Беларусь будет переживать небывалый инвестиционный бум», - рассказал В. Давидович.

Попасть на предновогоднюю распродажу

В. Давидович обратил внимание и на то, что люди, которые не отказались от намерений до Нового года приобрести квартиру, при желании могут попасть на коротенькую распродажу. Дело в том, что у многих застройщиков, которые реализуют готовые квартиры в уже построенных домах, есть обязательства перед банками. То есть им необходимо до Нового года погасить задолженность по кредитам. И единственный способ изыскать деньги, не усугубляя финансовое состояние, – это поскорее продать построенные квартиры.

Учитывая, что платежеспособность населения ввиду изменения кредитной политик банков снизилась, застройщикам, по примеру своих коллег в городах Литвы, Латвии, России, придется идти на какие-то уступки в цене.

«То есть у покупателей появилась возможность найти очень выгодную покупку. И сейчас нужно активно заниматься поиском таких выгодных объектов. Потому что после Нового года, когда финансовый год закончится, «распродажи», скорее всего, прекратятся», - сказал В. Давидович.

Марина СИРОТКО.

03.11.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 2, за месяц 15

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 44/2008