Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

До насыщения далеко

Если бы не финансовый кризис, то примерно через 5 лет квартирный рынок в Беларуси и в Минске в частности вступил бы первую фазу насыщения. Сегодня рынок не насыщен предложением, что делает его привлекательным для застройщиков.

Свое видение того, каковы предпосылки востребованности жилых проектов на рынке недвижимости Беларуси, изложил директор ОДО «ВиВа Инвест» Юрий Жарков на I Международной конференции "Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Аспекты аренды, долевое участие".

Первый показатель, который был взят специалистами ОДО «ВиВа Инвест» за анализ – норма обеспеченности жильем. Данный показатель общедоступный. Он имеется на официальных сайтах госорганов. Среднеевропейский показатель среднедушевого обеспечения жильем около 30 кв.метров. В Беларуси он составляет 24 кв.метра на человека, в Минске - около 20 кв.метров. Темпы жилищного строительства, которые взяты на ближайшие 4-5 лет, позволят выйти на обеспеченность жильем 28 кв.метров по Беларуси и 23 - по Минску уже к 2012 году. Например, если сравнить с Украиной, то норма обеспеченности жильем в этой стране в 2007 году была 22 кв.метра на человека и к 2012 году запланировано довести ее до 24 кв.метров. Это тот рынок, который до недавнего времени переживал в некотором роде жилищный бум, поэтому он является для нас показательным, заметил Ю. Жарков.

Следующий показатель, который характеризует спрос на жилье в Беларуси – это количество семей и одиноких граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Минске таковых около 215 тыс. Если перевести этот спрос на квадратные метры, то исходя из средней 60–метровой двухкомнатной квартиры придется построить около 13 млн.кв.метров, чтобы удовлетворить этот спрос. Если строить ежегодно 1,8-2 млн.кв.метров жилья, на которые Минск планирует выйти в ближайшие два года, то понадобится около 7 лет, чтобы обеспечить нынешних очередников жилплощадью. Исходя из этой информации специалисты компании «Вива-Инвест» смогли сделать вывод, что спрос на жилье в Минске огромен. И будет удовлетворен еще не скоро.

Менее очевиден, но, тем не менее, существует еще такой показатель, как обеспеченность существующего спроса на жилье. Исходя опять-таки из статистики компаний и многих агентств недвижимости, занимающихся рынком жилья, инвестиционный спрос составляет примерно 1/3 от общего неудовлетворенного спроса. То есть из общего количества заявок, которые предварительно подаются на покупку квартир в новом многоквартирном доме, в действительности готов реализовать свои намерения каждый третий из подавших заявку. В этом, безусловно, есть проблема.

По мнению специалистов, сейчас рынок находится на стадии экспансии, когда идет увеличение темпов нового строительства, рост арендных ставок и на рынке жилья, и на рынке коммерческих объектов. А также идет постоянное увеличение вакансий в коммерческих структурах.

По предварительным прогнозам через 5 лет рынок жилья вступит в раннюю стадию насыщения. Правда, этот прогноз делался до кризиса. «Сегодня же давать какой-либо прогноз можно ориентировочно на 2-3 месяца и то с большими оговорками. А на более отдаленный период что-либо предположить очень сложно», - сказал Ю. Жарков.

Однако, если не брать в расчет нынешний кризис, то примерно через 5 лет рынок вступит в первую фазу насыщения. Что пройдет за этот период? Учитывая темпы ввода жилья, к концу пятилетки произойдет более-менее полное удовлетворение потребностей нуждающихся. То есть примерно на половину сегодняшний спрос будет удовлетворен. Это в свою очередь может повлечь снятие такого жесткого государственного контроля над отраслью, который сегодня существует, полагает Ю. Жарков. Возможно, будут сняты какие-то барьеры, упрощены административные процедуры, условия согласования проектной документации и т.д. Соответственно вход на рынок станет чуть проще, то есть менее затруднен и возможно произойдет некоторый переток капитала из коммерческой недвижимости в жилую.

Аналогичную тенденцию, по словам специалиста, можно было наблюдать незадолго до кризиса на рынке в Литве. Тогда многие объекты, запланированные как коммерческая недвижимость, перепрофилировались в объекты жилого фонда. Это было связано с тем, что в Литве рынок коммерческой недвижимости насытился объектами, и инвестирование в коммерческую недвижимость больше не сулило таких высоких прибылей как на начальной стадии развития.

Следующее, что может произойти к 2012 году и что собственно уже начинает выкристаллизовываться на рынке коммерческой недвижимости – это появление внятной и общепринятой типологии жилья. «Ввиду того, что нет предмета для классификации, сегодня основная масса объектов на рынке жилья – это жилье эконом-класса, социальное жилье и немного объектов псевдо бизнес-класса. Элитное жилье, люкс- и премиум-класса на сегодня вообще отсутствует, например в Минске, если исходить из международной классификации», - отметил Ю. Жарков.

Выступающий также привел пример Украины, где на государственном уровне и на уровне стандартов была утверждена классификация типологии жилья и на сегодня она активно используется девелоперами.

Что еще может произойти за ближайшую пятилетку? По мнению Ю. Жаркова, возможно усиление еще одной функции вторичного рынка. Сегодня основная его функция – это увеличение площади квартир – то есть когда меньшая по площади или по количеству комнат квартира продается и покупается большая. В ближайшей перспективе с появлением жилья других потребительских качеств бизнес-класса и премиум-класса у вторичного рынка жилья появится функция перехода жилья из менее комфортного в жилье повышенных потребительских качеств.

В связи с тем, что усложнится рынок жилья (речь идет о появлении других сегментов жилья, изменении предпочтений потребителя при выборе жилья), будет усиливаться роль профессионального брокера на рынке жилой недвижимости. «Это то, что мы уже наблюдаем на рынке коммерческой недвижимости среди тех девелоперов, которые занимаются в основном реализацией проектов бизнес-центров класса В», заметил Ю. Жарков. По его мнению, примерно к 2016 году можно будет говорить о сопоставимости уровня доходов населения с ценой квадратного метра. Как известно, по общепринятым европейским стандартам примерная среднемесячная заработная плата по стране должна соответствовать стоимости квадратного метра на рынке. Сегодня же, если брать данные официальной статистики, средняя заработная плата составляет 450 долл.США по Беларуси. В свою очередь, если взять результаты последних квартирных аукционов, то средняя цена одного «квадрата» составляет 1,5 тыс.долл.

«К слову, аукционы можно уже начинать использовать как хороший индикатор реальной покупательской способности населения. И, в общем-то, застройщикам может быть стоит уже начинать присматриваться к тому, какая ценовая политика ведется на аукционах. Потому что не принимать этого во внимание, наверное, не совсем правильно. Когда были первые аукционы, можно было говорить о том, что это какое-то исключение из правил, то сегодня это уже устоявшаяся тенденция. Об этом надо говорить и на это пора бы уже обращать внимание», - подчеркнул Ю. Жарков.

«Почему мы можем придти к сопоставлению цены квадратного метра с заработной платой? Потому что уровень средней заработной платы по Беларуси к 2015 году планируется довести до 1 тыс. евро - соответственно, приблизить к уровню среднего дохода молодых специалистов (семей) европейских государств. И к тому времени на рынке будут совершенно иные тенденции. Рынок уже будет находиться в первой стадии насыщения, и вот тогда уже можно будет говорить об ином качественном уровне жилья», - добавил в заключение Ю. Жарков.

Марина БОБЛОВСКАЯ.

24.11.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 3, за месяц 19

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 47/2008