Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Размышления по поводу

Считается, что иностранного инвестора, который приходит на белорусский рынок с целью вложить средства в строительство какого-нибудь объекта, в первую очередь беспокоят риски, связанные с неустойчивостью действующего законодательства. Но на самом деле инвестору следует опасаться в первую очередь необъективных оценок покупательской способности потребителей будущего объекта недвижимости.

Время гиперобъемов и амбициозных проектов прошло. Наступает время, когда каждый должен учиться жить по средствам. И эта та неизбежная реальность, с которой необходимо считаться, проектируя любой объект недвижимости, будь то многоквартирный жилой дом, бизнес-центр, торговый центр или современный поселок для состоятельных граждан.

В начале 90-х годов прошлого столетия в Беларуси впервые за долгие годы советской власти людям предоставили землю в собственность и разрешили строить на участках собственные дома без всяких ограничений. Можно было возводиться дома в три, четыре, пять этажей и при этом настолько же заглубляться в землю. Можно было возводить коттеджи почти на всю площадь участка, только бы соблюдались минимальные отступы от границ с соседними участками. И многие решили использовать эту возможность, как говорится, на все сто. Что из этого получилось, мы имеем возможность лицезреть и сегодня, объезжая, например, минский пригород.

Но времена первого коттеджного бума закончились. Закончилась и мода на гиперкоттеджи. В последние 10 лет возводились более скромные по размерам дома. Но, как и раньше, их размеры по-прежнему впечатляют иностранцев. Последние, глядя на дома в минском пригороде, по-серьезному уверовали в то, что в Беларуси живут очень богатые люди.

Но так ли это на самом деле? Получить ответ на этот вопрос весьма непросто. Например, что следует принимать за основу при оценке потенциального спроса на индивидуальное жилье в пригороде? Первое, что приходит на ум – взять за основу объемы продаж коттеджей в минском пригороде. Но этот показатель не дает полной картинки. Потому что коттеджей продается не много, да и цена в договоре указывается зачастую не реальная, а такая, чтобы устроило налоговый орган.

А что если принять за основу неудовлетворенный спрос, который существует в Минске на дома в ближайшем пригороде, но который многие годы остается неудовлетворенным в силу того, что рынок не может предложить объекты, отвечающие требованиям сегодняшнего потребителя? Да и что нужно сегодняшнему покупателю?

В основной своей массе желающие переселиться в пригород мечтают не о гиперпризраках за полмиллиона или миллион долларов, одиноко возвышающихся в окружении более скромных представителей, но тоже являющихся продуктом фантазий эпохи первого коттеджного бума. Дом в пригороде, который может рассматриваться как альтернатива городской квартире, - это дом общей площадью до 100-120 кв.метров, с гаражом и участком 4-5 соток, в современном жилом поселке, с хорошими социальной инфраструктурой и транспортной доступностью. И для большинства потребителей желательно, чтобы в доме не было никаких этажей и уровней.

Что же сегодня предлагается на рынке? Да собственно почти ничего, чтобы соответствовало вышеназванному требованию. Тем не менее, если девелоперская компания приходит в проектную организацию, то первое, с чем ей придется столкнуться, – это нежелание архитекторов проектировать дома площадью до 120 кв.метров. Поскольку до сегодняшнего дня спрос на проектные услуги в несколько раз превышал предложение, довольно трудно убедить проектировщиков в том, что дома площадью 200-300 кв.метров, которые, по их мнению, как раз и следует строить в современных поселках, окажутся слаболиквидными, что ставит под сомнение успех проекта в целом. Впрочем, они и сегодня трудно реализуемы.

Аналогичная ситуация складывается при реализации проектов строительства многоквартирных жилых домов. Почему-то мало кто из застройщиков при разработке концепции будущего объекта принимает во внимание реальный покупательский спрос на квартиры, существующий на рынке. И проектировщикам тоже куда интереснее проектировать дома с большими квартирами. Если учесть, что сегодня в моде свободные планировки, то задача планировщика сводится к тому, чтобы на площади 150-200 кв.метров спроектировать санузел и кухню. Все остальное - чисто условно, поскольку расчет делается на то, что покупатель квартиры все равно поставит перегородки там, где ему больше понравится. А окна и лоджии делаются так, чтобы фасад выглядел симпатично.

За границей – подход другой. Во-первых, проектировщик первым делом учитывает инвестиционные возможности застройщика. А во-вторых, там продают готовые квартиры. И никто не позволит, чтобы в течение трех-четырех лет после сдачи дома в нем шли ремонтные работы и хозяйничали дрели, молотки, кувалды.

И раз уж Беларусь стремится стать развитым европейским государством, мода на квартиры без отделки тоже скоро пройдет. И с этим надо тоже считаться, разрабатывая концепцию проектов, реализация которых будет осуществляться завтра.

Неизбежно уйдут в прошлое и сверхприбыли. Прибыль в 15-20% будет считаться вполне приемлемой. И не потому, что кризис заставит научиться жить по средствам, а потому, что жилья станет больше. Поскольку не станет дефицита, не станет спекулятивных цен. Жилье не будут покупать про запас и с целью перепродать через полгода в два раза дороже.

Да и содержание жилья станет дороже. Причем ждать перемен придется не долго. С 1 января 2009 года повышаются тарифы на жилищно-коммунальные услуги. Общий размер «квартплаты» для двухкомнатной квартиры площадью около 45 кв.метров с тремя проживающими увеличится примерно на 10 долл.США. И есть основания полагать, что это станет не единственным сюрпризом в следующем году.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

22.12.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 5, за месяц 29

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 51/2008