Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Ценность административного ресурса

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Ценность административного ресурса

Даже в условиях финансовой нестабильности иностранные инвесторы не прекращают интересоваться возможностью реализации в Беларуси проектов по созданию различных объектов недвижимости. А значит, по-прежнему актуален вопрос, как минимизировать инвестиционные риски?

Юристы подразделяют иностранных инвесторов на две основные группы. К первой, как правило, относятся сильные, хорошо знакомые с рынком недвижимости, знают, как создать объект недвижимости и как извлечь из нее доход. Применительно к Беларуси – это в основном российские инвесторы. Они готовы взять на себя функции застройщиков. Их интересует только то, как попасть на наш рынок. И для них важно быть уверенными в том, что когда они придут со своим проектом, то у них не возникнет никаких юридических препятствий при его реализации.

Во избежание юридических рисков, связанных с тем, что инвестор может натолкнуться на непонимание местных властей, таким инвесторам юристы предлагают заключить инвестиционный договор с властями. Он позволяет решить проблему непредсказуемости поведения государственных органов и снимает риски при прохождении административных процедур. Но снимает отчасти. Как показывает практика, прохождение процедур, связанных с выделением земельного участка и оформлением соответствующих документов, с проектированием объекта и согласованием проектной документации, даже при максимальном задействовании административного ресурса – путь тернистый и способный затянуться на долгие годы, если не прилагать очень больших усилий. А поскольку любой инвестиционный договор предусматривает определенные сроки реализации проекта, то инвестор в этом случае может оказаться крайним, если он в срок не приступит к реализации проекта. А это по нынешнему законодательству грозит лишением прав на участок.

Следует также иметь в виду, что путь вхождения на рынок через инвестиционный договор в обязательном порядке предусматривает выполнение инвестором (застройщиком) неких обязательств – например, в дополнение к основному объекту надо возвести спортивный комплекс, реанимировать предприятие по производству стройматериалов или построить иной социально значимый объект.

Как отмечают юристы, многие инвесторы не хотят заранее выходить на контакт с административной властью. Но, по их мнению, это достаточно разумный инструмент с точки зрения выявления позиций в отношении госчиновников к конкретному проекту. Все-таки госорган, подписывающий инвестиционный договор, какие-то обязательства на себя все же принимает, считают юристы. А вопрос исполнения договорных обязательств - это вопрос сохранения лица для государственного органа. В этом случае инвестиционный договор - действенный механизм.

Более того, наличие инвестиционного договора, заключенного между инвестором и государственным органом власти, повышает статус инвестора до уровня государственного заказчика, а статус проекта - до уровня государственного проекта. Соответственно, если у этого заказчика возникают проблемы, например со строительными материалами, то эти проблемы решаются легче – то есть в первоочередном порядке наряду с государственными объектами.

Но инвесторов, относящихся к первой группе, намного меньше, чем инвесторов второй группы. Инвесторы второй группы, как правило, не крупные. Они приходят с проектами на несколько миллионов евро. Для рынка недвижимости – это небольшие проекты. Как правило, это инвесторы с запада, мало знающие рынок. Они стараются найти партнеров в Беларуси, которые исполняли бы роль заказчиков. Здесь работает схема: стратегический инвестор и партнер. И здесь основные риски, с которыми сталкиваются инвесторы, связаны с выстраиванием отношений с партнером – белорусской фирмой. При этом, грамотное выстраивание отношений важно на всех этапах, начиная с простых намерений, которые ни к чему никого не обязывают в юридическом смысле, и заканчивая заключением договора займа, договора продажи какого-то оборудования и т.д.

Некоторые инвесторы оформляют свои отношения с белорусским партнером не более как договором о намерениях. Для таких инвесторов проще потерять деньги, вложенные в проект в виде, например, займов, нежели связывать себя договорными обязательствами с местным партнером. Инвестор такой группы оставляет за собой возможность выйти свободно из договорных отношений, чтобы за ним потом не ходили по судам за то, что он расторг в одностороннем порядке договор.

Но среди инвесторов второй группы есть и такие, которые готовы оговаривать все возможные риски. Это обусловлено неуверенностью инвестора в том, как будут развиваться события, и неуверенностью в самом белорусском партнере. При таком подходе между инвестором и партнером заключается договор простого товарищества, договор долевого строительства или инвестиционный договор.

Некоторые юристы предлагают инвесторам приобретать акции (доли) своих партнеров, считая, что таким образом инвестор приобретает возможность контроля над проектом. И этот способ, как показывает практика, во многом эффективен.

Один из важных и очень спорных вопросов, который возникает при выстраивании договорных отношений между инвестором и партнером, – это вопрос стоимости земельного участка. Чтобы было понятно, о чем идет речь, представим себе роль каждой из сторон в проекте. Инвестор дает деньги на строительство объекта. В качестве своей доли участия в проекте белорусский партнер предоставляет право аренды земельного участка для строительства объекта. И если право аренды было приобретено партнером не на аукционе, то возникает вопрос: сколько же стоит доля партнера в денежном выражении?

То есть камнем раздора выступает земля. Иностранный инвестор видит, что белорусский партнер имеет вес на рынке, благодаря чему сумел получить все разрешения. Кроме этого, партнером были сделаны прямые инвестиции, размер которых можно посчитать. Но стоимость земельного участка вызывает вопросы. Если бы он находился в собственности, тогда понятно. Но ведь он же предоставляется в аренду. Инвестор не понимает, как право аренды земельного участка, предоставленного, например, по заявительному принципу, может стоить столько или даже дороже, чем сам объект.

(При подготовке публикации были использованы материалы I Международной конференции «Управление объектами коммерческой недвижимости. Строительство или приобретение? Вопросы эффективного использования»).

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

22.12.2008

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней , за месяц 18

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 51/2008