Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Как грамотно купить квартиру

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Как грамотно купить квартиру

Для большинства людей приобретение квартиры – самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Отдавая за жилье с большим трудом заработанные и поистине немалые деньги, не следует чересчур экономить на консультациях профессионалов. Возможность остаться без денег и на улице в случае такой экономии резко возрастает. Тем не менее, покупатели должны быть "сами с усами" и уметь самостоятельно предвидеть ряд моментов в сделках купли-продажи недвижимости.

Конечно, если вы разбираетесь в основах законодательства о сделках с недвижимостью и чувствуете уверенность в своих силах, то можно обойтись без посредников и нотариуса и самостоятельно совершить сделку. По крайней мере, действующее законодательство сегодня позволяет это делать. В этом вам помогут здравый смысл, осмотрительность и тщательный анализ документов. Если такой уверенности нет, то лучше обратиться к специалистам и удостоверить сделку у нотариуса. В соответствии с законодательством нотариус решает ряд задач, которые в будущем должны обезопасить участников сделки. Однако следует помнить, что участником сделки являетесь именно вы, а не нотариус. Именно вы, подписывая договор, принимаете на себя определенные обязательства, за исполнение которых будете нести установленную законом ответственность.
Поэтому сегодня речь пойдет о том, на что надо обращать особое внимание при совершении сделок с недвижимостью.
Как показывает практика, чаще всего квартиры приобретаются по договору купли-продажи. Согласно действующему законодательству этот договор не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Тем не менее, основная масса договоров удостоверяется нотариусами или регистраторами (правда намного реже), чтобы впоследствии не возникло никаких вопросов при совершении сделки.
Право собственности на отчуждаемую недвижимость подтверждается определенными документами. Такими документами могут быть: договор приватизации, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены, договор купли-продажи и др.
Если правоустанавливающим документом на квартиру является договор приватизации, то надо обратить особое внимание на то, кто принимал участие в приватизации. И если в приватизации участвовало несколько членов семьи, то каждый из них, согласно закону о приватизации, имеет долю в праве собственности на эту квартиру. Значит, распорядиться квартирой можно только с согласия всех участников этой общей собственности. При этом договор купли-продажи подписывает у нотариуса тот член семьи, на которого зарегистрирована квартира, а остальные участники приватизации в виде заявления дают согласие на отчуждение жилплощади. Кроме этого требуется согласие всех проживающих в этой квартире совершеннолетних членов семьи. Если в жилом помещении проживает несовершеннолетний ребенок, то дополнительно требуется разрешение органов опеки и попечительства.
Приведем конкретный пример. Два брата К. и М. приватизируют двухкомнатную квартиру. Спустя время брат К. приобретает со своей семьей отдельную трехкомнатную квартиру и прописывается по новому адресу. В приватизированной братьями квартире остается проживать брат М. с женой и ребенком. Спустя годы брат М. умирает, его наследниками остаются жена и сын. Жена, будучи уверенной в том, что единственными наследниками остались несовершеннолетний ребенок и она, хочет распорядиться этой квартирой по своему усмотрению, а, возможно, и продать ее. Но брат К. как участник приватизации также претендует на квартиру. Как в данном случае можно распорядиться квартирой?
В данном случае при разделе жилплощади не должно возникнуть никаких сложностей. На основании статьи 247 Гражданского кодекса определяются доли в праве долевой собственности. Участник приватизации и наследники до выдачи свидетельств о праве на наследство должны заключить соглашение об определении долей в этой квартире. Доли определяются исходя из оценочной стоимости квартиры на момент приватизации в соответствии с вложенной каждым участником жилищной квотой и уплаченными денежными средствами. Поэтому брат К., даже не являясь наследником первой очереди по закону после смерти брата, все же имеет право выделить свою долю в квартире как участник приватизации. На основании соглашения свою долю и право собственности на эту долю он регистрирует в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Что касается наследников, то им на оставшуюся долю умершего выдаются свидетельства о праве на наследство. Если участники долевой собственности не достигнут согласия о порядке пользования этой жилплощадью, то они могут обратиться в суд. И тогда суд определит этот порядок. Поэтому жена умершего после получения свидетельства о праве на наследство сможет самостоятельно распоряжаться лишь принадлежащей ей долей в праве собственности на квартиру. При этом согласно статье 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь другой участник долевой собственности имеет право преимущественной покупки отчуждаемой доли. А теперь представим иную ситуацию. Продавец приносит в нотариальную контору договор приватизации образца 1994 года. К сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. В таком случае нотариус истребует справку о начислении жилищной квоты участникам приватизации, поскольку, если не проверить круг участников приватизации и не истребовать их согласие на совершение сделки, впоследствии может возникнуть конфликт, и сделка может быть признана недействительной.
Начиная с 1998 года в договорах приватизации стали указывать непосредственно лиц, принявших участие в приватизации, и размер квоты либо денежных средств, внесенных каждым из участников. Поэтому если гражданин даже выписан с жилплощади и по лицевому счету не видно, что он проживает в данном жилом помещении, нотариус, руководствуясь договором приватизации, истребует его согласие на продажу квартиры. Кроме того, с 1998 года в договорах приватизации указывается, за кем сохраняется право пользования жилым помещением. Потому что члены семьи, которые не вносили свою квоту, сохраняют право пользования квартирой. И без их согласия продать квартиру также нельзя.
Если правоустанавливающим документом на жилое помещение является договор купли-продажи, то согласно ст. 123 Жилищного кодекса для отчуждения квартиры также необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Но здесь есть нюансы. Если квартира приобреталась во время брака, то дополнительно необходимо получить согласие супруга (супруги), даже если он (она) не проживает и не прописан в квартире и даже если на момент продажи квартиры брак между супругами расторгнут. Тем не менее, некоторые полагают, что если с момента расторжения брака прошло три года, то получать согласие одного из супругов на продажу квартиры не надо. Но это ошибочное мнение. Согласно Кодексу о браке и семье даже после расторжения брака у супруга (супруги) сохраняется право на 1/ 2 доли в этой квартире, если, конечно, между супругами в период брака не был заключен брачный договор, в котором они определили иной порядок распоряжения собственностью.
Если квартиру продает недобросовестный продавец, он может скрыть факт приобретения квартиры в браке, тем более если в паспорте нет соответствующей отметки, а спустя время объявившийся супруг (супруга) может потребовать свою долю. Чтобы избежать впоследствии недоразумений, нотариус истребует от продавца заявление, в котором он удостоверяет, что приобретал квартиру вне брака.
А вот еще один момент, на который обратим ваше внимание. Зачастую собственники жилья по договору найма прописывают в своей квартире на свободную площадь близких родственников или других лиц. Надо ли получать согласие нанимателя на продажу квартиры?
Действующее законодательство не оговаривает, что такое разрешение получать надо. Но ведь регистрация – это не просто штамп в паспорте, а предоставление свободной жилплощади для проживания. И если, например, договор найма заключается с близким родственником, в котором не указан срок найма, то это может стать обременением при продаже жилья. И вряд ли найдется покупатель, который захочет приобрести такую квартиру. Наниматель, конечно, право на долю в жилом помещении иметь не будет, но сохранит за собой право проживания в квартире. Ведь согласно ст. 29 ЖК членами семьи собственника жилого помещения являются не только супруг (супруга), их дети и родители. К ним относятся также другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы, если они проживают совместно с собственником и ведут общее хозяйство. Учитывая эти обстоятельства, нотариус попросит согласие родственника. И если добровольно его не удастся получить, тогда продавцу придется выписывать нанимателя через суд.
Бывают договора купли-продажи с рассрочкой платежа – либо при покупке квартиры используется кредит, либо уплачиваются наличные деньги после подписания договора купли-продажи. В этой ситуации квартира остается в залоге у продавца до полного погашения кредита или долга. Переход права собственности в органе по государственной регистрации регистрируется, но с отметкой, что квартира находится в залоге. И если новый владелец захочет продать эту квартиру, то для этого потребуется согласие залогодержателя – бывшего собственника квартиры, либо бывший собственник должен снять ограничение на жилье. Это может быть либо подтверждение банка, что кредит выплачен, либо заявление продавца, что все деньги от предыдущего собственника он получил.
Если основанием для приобретения квартиры является договор дарения, то получать согласие других лиц, кроме членов семьи, которые проживают в жилом помещении, не надо.
Это правило действует, если правоустанавливающим документом является и свидетельство о праве на наследство. Если в квартире никто не прописан и не проживает и продавец является единственным собственником жилого помещения, то получать согласие других лиц на отчуждение жилья не надо.
Что касается договоров пожизненного содержания с иждивением, то на практике крайне редко встречаются случаи, чтобы квартира продавалась при жизни рентополучателя. Ведь по договору пожизненного содержания с иждивением рентополучатель сохраняет за собой право проживать и пользоваться квартирой до момента смерти. Распорядиться этой квартирой плательщик ренты может только с согласия рентополучателя. И если покупатель захочет приобрести эту квартиру, на него перейдут обязанности плательщика ренты. Поэтому чаще всего такие квартиры продаются после смерти рентополучателя. Придя в нотариальную контору, плательщик ренты предъявляет нотариусу свидетельство о смерти рентополучателя. И только после этого он сможет продать квартиру без всякого обременения.
Кроме правоустанавливающих документов, участникам сделки необходимо тщательно изучить и проверить копию лицевого счета из ЖЭСа, чтобы получить согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу объекта. В практике встречаются случаи, когда кто-либо из членов семьи временно выписывается из квартиры, но сохраняет за собой право проживать в этом жилом помещении. По закону на отчуждение квартиры надо также получать согласие этого временно отсутствующего члена семьи. И если это не сделать, в дальнейшем запросто может возникнуть конфликт.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то для продажи объекта недвижимости надо получить разрешение органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства как раз и созданы для того, чтобы отстаивать и защищать права несовершеннолетних. Если несовершеннолетний участвовал в приватизации квартиры, то в новом жилом помещении ему обязательно должна быть выделена доля. Если же он не являлся участником приватизации, то решение выносится с условием, что ребенку должно быть предоставлено право пользования жилплощадью в новой квартире. При невыполнении этих условий органы опеки и попечительства могут обратиться в суд для признания сделки недействительной.
Получая выписку из агентства по государственной регистрации и земельному кадастру, надо внимательно посмотреть, какие права зарегистрированы, нет ли обременений этих прав, не заложена ли квартира.
Если сделка совершается через представителя, то обязательно надо проверить его полномочия, правильность составления доверенности, срок ее действия и т. д. Однако 100-процентную гарантию дает только присутствие на сделке владельца квартиры.

Елена МАСЛОВСКАЯ

12.01.2009

просмотров: сегодня 1, за последние 7 дней 12, за месяц 135

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 1/2009