Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Последствия договора аренды незарегистрированной недвижимости

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Последствия договора аренды незарегистрированной недвижимости

Действующий чуть меньше полугода Декрет Президента, отменивший обязательную госрегистрацию договоров аренды нежилых помещений, заключенных на год и более, несколько упростил жизнь участникам рынка недвижимости. Но он не отменил обязанность арендодателей регистрировать сами объекты недвижимости. Договор аренды здания либо помещения в здании, не прошедшем госрегистрацию, по-прежнему не соответствуют действующему законодательству и, следовательно, может быть признан недействительным.

Достаточно широко обсуждаемый в начале текущего года Декрет от 19 декабря 2008 года №24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений зданий и сооружений изолированных помещений», сегодня уже не так популярен среди участников рынка недвижимости. И вернуться к этой теме побудила точка зрения, высказанная одним из участников рынка недвижимости, который, как оказалось, не совсем правильно истолковывает новые нормы законодательства. Причем, похоже, что этот субъект в своих выводах не так уж одинок, что в сегодняшних условиях может быть чревато негативными последствиями для арендодателей.

Для начала обратимся к причинам появления Декрета. До его принятия действовало требование: договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на год и более, должны регистрироваться в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. Для регистрации договора аренды требовалось наличие у собственника документов, подтверждавших факт государственной регистрации недвижимого имущества, сдаваемого в аренду, – соответственно помещения, здания, в котором находится это помещение, и земельного участка, на котором стоит здание. Если объект аренды не был зарегистрирован как недвижимое имущество, то регистрации договора аренды должна была предшествовать регистрация здания. А чтобы зарегистрировать здание, надо было сначала зарегистрировать земельный участок.

В то же время в Беларуси было (и есть) достаточно большое количество незарегистрированных в установленном порядке объектов, что создавало большие трудности при заключении договора аренды на срок 1 год и более лет. И чтобы избежать регистрации, в которой не были заинтересованы прежде всего арендодатели, договоры аренды заключались на срок меньше года.

Понятно, что краткосрочные договоры не позволяли арендаторам (предпринимателям и предприятиям) строить перспективные планы развития, планировать свою деятельность, а в некоторых случаях и быть, в принципе, уверенными в том, что завтра-послезавтра это предприятие или предприниматель будут осуществлять свою деятельность по этому же адресу.

С вступлением в силу Декрета №24 требование обязательной регистрации договоров аренды отменено. Точнее - изменен принцип этой регистрации Если раньше нужно было подавать документы на регистрацию в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, то сейчас такие договоры вступают в силу с момента их подписания двумя сторонами. Регистрация договора (его изменения) не требуется. А вместо регистрации введен заявительный принцип, по которому участники договора должны уведомить, что такой договор был заключен либо изменен.

Кроме того, по Декрету №24 договоры должны заключаться на срок не менее 3-х лет. Заключение договоров на срок менее 3-х лет допускается лишь с согласия арендатора. Тем самым Декрет как бы защищает права арендаторов. Такова официальная версия основных причин принятия Декрета. Ее можно считать не бесспорной, но в ней все понятно.

Между тем, отменив обязательную регистрацию договоров аренды, Декрет не отменил требование законодательства о регистрации объектов недвижимости. Следовательно, вывод о том, что Декрет упрощает вовлечение в хозяйственный оборот неиспользуемого либо неэффективно используемого недвижимого имущества, следует считать сильно преувеличенным.

Да, действительно, основной объем собственности – это государственное имущество, причем многое создано в период до 2001 года. Верно и то, что для многих предприятий, имеющих большие производственные объекты, осуществление регистрации этих объектов недвижимости являются весьма дорогостоящими в современных условиях хозяйствования.

Например, для регистрации отдельно стоящего цеха требуются огромные средства на проведение технической инвентаризации прежде всего. Тем не менее, как справедливо отмечают чиновники, эти объекты не могут и не должны оставаться невовлеченными в хозяйственный оборот. Поэтому руководители предприятий, представляющих в данном случае собственника, шли на вовлечение этих объектов в хозяйственный оборот, заключая договоры аренды на срок меньше 1 года. «Но с принятием Декрета эта проблема разрешена», - такие комментарии из уст чиновников различных ведомств звучали в первые пару месяцев после принятия декрета.

Выходит, что с принятием Декрета незарегистрированное недвижимое имущество предприятий может вовлекаться в хозяйственный оборот путем заключения долгосрочных договоров аренды помещений и без регистрации этого имущества. И если это действительно так, то с таким же успехом могут сдаваться в аренду помещения в зданиях, которые построены, но еще не зарегистрированы.

Но на самом же деле декрет не решает проблему вовлечения в хозяйственный оборот незарегистрированных объектов. Согласно комментариям юристов Декрет не отменяет требование к собственнику (создателю) объекта по осуществлению государственной регистрации объекта недвижимости в соответствии с Законом «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Здание, не зарегистрированное в установленном порядке, по-прежнему не является объектом недвижимости. А в договоре аренды, как и до принятия Декрета №24, обязательным условием является индивидуализация, определение объекта аренды. То есть, условно говоря, в договоре должно быть четко определено то, что сдается в аренду. Для того чтобы это что-то определить, оно должно быть зарегистрировано как объект недвижимости.

В том случае, если договор аренды не содержит определение объекта аренды, он является не действительным, и требование о его недействительности может быть предъявлены любым заинтересованным лицом в суде. То есть, условно говоря, стороны могут заключить любой договор и считать, что договор между ними имеется, выполнять в отношении друг друга какие-то обязанности и пользоваться какими-то правами. Но поскольку законодательство этот договор не удовлетворяет, он может быть признан недействительным. То есть заключенный договор аренды недвижимого имущества, незарегистрированного как недвижимое имущество, является договором до того момента, пока одна из сторон не обратится в суд.

Кстати, введенный декретом №24 уведомительный принцип регистрации в отношении договоров аренды объектов, не прошедших государственную регистрацию, тоже не действует. В агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру принимают уведомления о заключении договоров аренды только в том случае, если арендуемое помещение расположено в здании, которое числится в государственном реестре объектов недвижимости.

Как утверждают юристы-практики, проблема заключения договоров аренды незарегистрированных объектов недвижимости с приходом финансового кризиса стала актуальной. Если до кризиса рынок аренды был рынком арендодателей, то сегодня он стал рынком арендаторов. И арендодатели должны четко понимать, что любой арендатор, которому не хочется платить бешенные деньги за аренду объекта, не прошедшего госрегистрацию, может оспорить в суде договор аренды и право собственника взимать арендную плату по такому договору.

Теоретически помещения в бизнес-центре, введенном в эксплуатацию, но еще не прошедшем госрегистрацию (эта процедура может растянуться и на полгода, и на год), могут сдаваться помещения в аренду. Но договоры аренды этих помещений оспариваемы.

Таким образом, не важно, находится ли здание на балансе завода или оно недавно построено частной фирмой. Если оно не зарегистрировано как объект недвижимости, то договор аренды помещения в таком здании не соответствует действующему законодательству. Следовательно, он может быть признан недействительным.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

04.05.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 21, за месяц 230

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 17/2009