Газета «Недвижимость Белоруссии» издается с 1996 года и на сегодняшний день является крупнейшим аналитическим и информационным изданием о недвижимости в Республике Беларусь

Кризис – время для неленивых и сообразительных

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Прочее » Кризис – время для неленивых и сообразительных

Падение арендных ставок и цен реализации объектов на рынке коммерческой недвижимости в Минске является следствием не кризиса рынка недвижимости, а экономического кризиса. Поэтому он в большей или меньшей степени затронет все проекты в области девелопмента, в том числе и высоколиквидные. Но минский рынок в силу своей меньшей развитости и меньшей зависимости от банковского сектора ощутит влияние кризиса в меньшей степени, чем, например, рынки в странах Балтии. Такого мнения придерживается Михаил Морозов, управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси.

Кризисы и их симптомы

Сегодня нет кризиса недвижимости, а есть глобальный финансовый экономический кризис. Они проявляются по-разному. «Классический кризис в области недвижимости заключается в развитии слишком большого количества проектов, которые не обеспечены спросом. В данном случае мы говорим о том, что проблемы создает финансовый и экономический кризис, а не фактор развития большого количества площадей, объектов», - рассказал на конференции "Коммерческая недвижимость 2009 - риски и возможности" управляющий партнер компании Colliers International в странах Балтии и Беларуси Михаил Морозов.

Спрос на рынке коммерческой недвижимости упал, но упал в силу тех рисков и угроз, с которыми столкнулся реальный сектор экономики и бизнес и на которые они вынуждены реагировать снижением своих расходов, пересмотром своих планов развития. Как следствие, снижается уровень ликвидность всех объектов недвижимости.

При классическом кризисе недвижимости конкурентоспособные объекты способны обеспечивать высокий уровень ликвидности. Во время кризиса недвижимости сохраняется платежеспособный спрос на высоколиквидные проекты.

Во время экономического и финансового кризиса, к сожалению, все характерные для этого периода проблемы отражаются на всех проектах без исключения. Даже самые лучшие, самые хорошие проекты страдают, но они теряют меньше стоимости и сталкиваются с меньшим количеством проблем, чем проекты, у которых есть очевидные пробелы с концепцией, с привлекательностью, с конкурентоспособностью на уровне арендаторов.

М. Морозов также пояснил, что платежеспособность арендаторов зависит от их доходов, возможности выполнять собственные планы по доходам, по обеспечению необходимых показателей рентабельности компании. «Сейчас мы наблюдаем не только падение платежеспособности арендаторов, но и серьезные риски, связанные с отсутствием возможности прогнозировать собственный бизнес. Это усугубляет ситуацию. Самый плохой сценарий, но стабильный лучше, чем нестабильность, когда нет возможности делать прогноз, а можно только гадать, какая ситуация может сложиться с основным бизнесом и насколько арендатор может планировать свою работу на протяжении 3-6, я уже не говорю о 12 либо 24 месяцах», - сказал эксперт.

Безусловно, падение доступности капитала влияет на рынок недвижимости, ведет к замедлению темпов реализации любых проектов. «Сегодня мы говорим о периоде в 2-3 года, возможно в 4-5 лет, в течение которого темпы будут снижаться», -- заметил М. Морозов.

Рынок девелопмента, рынок строительства, конечно же, не остановится. Во-первых, он состоит из разных сегментов. Есть государственные программы, есть социальные программы, социальное жилье и т.д. Скорее всего, эти сегменты, по мнению экспертов, будут развиваться и будут давать возможность выживать той части компаний, которые смогут приспособиться к новым условиям, к новым обстоятельствам. Но при этом коммерческие проекты будут сталкиваться с проблемой платежеспособного спроса.

Тенденция падения спроса на рынке аренды очевидна, но очень многое, по мнению М. Морозова, зависит от того, насколько быстро удастся достигнуть уровня стабилизации даже на самом низком уровне. «Любая стабильность, даже негативная, даст арендодателю понимание по спросу, по ценообразованию, по многим индексам, которые на сегодня являются в большей или меньшей степени неизвестными», - уточнил эксперт.

Главное – суметь перестроиться

В то же время кризис – это не только негатив, но и позитив. «В китайском языке слово «кризис» состоит из двух частей – угроза и возможности. Поэтому глупо было бы поговорить о кризисе, но не поговорить о возможностях», - считает М. Морозов.

Эксперт обратил внимание на то, что в период кризиса все становится дешевле, и это факт. Конкурентоспособность целого ряда компаний, которые во время кризиса чувствуют себя комфортно, резко возрастает. Возможности для развития резко увеличиваются. Но это в первую очередь касается компаний, которые способны адаптировать свои услуги, свою продукцию, ценообразование под сценарий длительной рецессии и продолжения углубления кризиса.

В период кризиса рынок очищается от неконкурентоспособных участников, потому что не все способны перестроиться и не все способны работать под таким прессингом, который существует на рынке сегодня.

Если говорить о коммерческой недвижимости, то проекты становятся гораздо более доступными по ценообразованию. Снижается себестоимость строительных издержек, что опять-таки является большим плюсом. Соответственно, в течение кризиса есть возможность построить объекты по меньшей себестоимости, чем были построены объекты-конкуренты, которые создавались до кризиса по более высокой себестоимости. Это дает собственнику дополнительные преимущества для привлечения арендаторов, привлечения инвесторов и обеспечения необходимой запланированной рентабельности, считает М. Морозов.

«Кризис в каком-то смысле помогает развитию рынка, как это ни странно звучит, по причине того, что профессиональность тех компаний, которые на нем остаются, растет. Увеличивается их практический опыт контроля за собственными расходами, управления рисками. Безусловно, кризис – это время для очищения рынка от проектов неконкурентоспособных, изначально нежизнеспособных, которые могут родиться только в период бума, когда очень много на рынке денег», - рассказал эксперт.

По словам М.Морозова, в Москве даже очень крупные корпоративные компании, которые снимают по 15-25 тыс.кв.метров, очень внимательно изучают все счета – сколько и за что они платят и стараются влиять почти на все – вплоть до коммунальных платежей. Они даже вмешиваются в процесс управления зданием, чтобы снизить собственные издержки.

С высоты больнее падать

В то же время эксперты компании Colliers International говорят о том, что рынок в Беларуси менее подвержен всем процессам и проблемам, которые характерны для мирового финансового кризиса. В первую очередь потому, что размеры рисков ограничиваются теми ресурсами, теми инвестициями, которые были сделаны. В Беларуси вложенные в недвижимость и незаконченные проекты инвестиции являются собственностью самих инвесторов. Доля банковского финансирования здесь в разы, в десятки раз меньше, чем в той же Прибалтике.

У белорусского рынка недвижимости есть и другие преимущества. Белорусские девелоперы никогда не имели доступа к дешевым источникам финансирования, и они более привычны к сложным условиям работы. В свою очередь основными зарубежными инвесторами крупных анонсированных проектов являются государства Ближнего Востока, экономики которых в меньшей степени подверглись влиянию мирового экономического кризиса.

Основная доля жилищного строительства приходится на жилье для состоящих на очереди в улучшении жилищных условий, строящегося при непосредственной поддержке государства. Доля кредитов, выданных на жилищные нужды в Беларуси, за последние 5 лет составляет всего 5,3% ВВП страны, тогда как, например в Латвии, – 33,8%.

Основной сектор экономики Беларуси – государственный, что позволяет осуществлять реализацию крупных национальных проектов, финансируемых из бюджета и стимулирующих занятость населения, госзаказы белорусским компаниям. А существенно упростившаяся процедура регистрации новых субъектов хозяйствования способствует появлению молодых компаний, что стимулирует рост спроса на небольшие площади коммерческой недвижимости для развития их бизнеса. Белорусский рынок недвижимости занимает более выигрышную позицию и в части политических и общеэкономических аспектов.

Страны Балтии – страны с экономикой дополняющего типа, ориентированные на услуги. Промышленность, сельское хозяйство, социальная защита находятся в плачевном состоянии. Импорт товаров преобладает над экспортом. Основные последствия кризиса заключаются в оттоке капитала и отсутствии базы для развития экономической деятельности. В Украине – сложная политическая (и как следствие – экономическая) ситуация. Беларусь же сохранила и старается развивать промышленность и сельское хозяйство. В структуре экономики значительную долю занимает экспорт товаров. Основные последствия кризиса заключаются в падении возможности сбыта продукции. Все эти и другие особенности способствуют тому, что зарубежные компании не потеряли в условиях мирового кризиса интерес к белорусскому рынку коммерческой недвижимости.

Эксперты предрекают светлое будущее

"Мы видим то, что мировой кризис сейчас не столько мешает, сколько помогает рынку коммерческой недвижимости Беларуси, потому что он заставляет более внимательно относиться к возрастающим рискам. Что касается конкурентоспособности проектов, то на сегодняшний день очевидно, что арендаторы в каждом из сегментов - офисном, торговом и логистическом - не уходят с рынка, хотя и корректируют свои планы. Может быть, они менее амбициозно смотрят на возможность бурного развития, но, тем не менее, подтверждают, что Беларусь им интересна, они хотят здесь работать", - сказал М. Морозов.

В I квартале текущего года в Беларуси совершались сделки в офисном сегменте. Наблюдалась активность и в сфере логистики. Компании, занимающиеся обслуживанием транзитных грузов, логистикой, заинтересованы в размещении в Беларуси своих мощностей. В республике созданы хорошие условия для увеличения профессиональных операторов в этой области, считает эксперт. В числе успешно развивающихся проектов он назвал и магазины с низкими ценами, или дискаунтеры. Этот формат приобретает особую актуальность в условиях мирового кризиса.

По словам М.Морозова, рынок коммерческой недвижимости Беларуси, конечно, ощутил влияние кризиса. Наблюдается тенденция снижения спроса на помещения во всех сегментах, в том числе в сегменте торговых площадей. Как результат, арендные ставки в ряде бизнес-центров и административных зданиях снизились почти вдвое.

У некоторых банков, которые до кризиса занимались проектным финансированием – то есть предоставляли девелоперам кредиты на начальной стадии реализации проектов под залог будущего объекта, появились проблемные активы. Но этих проблемных активов не так много, в первую очередь благодаря тому, что большая часть проектов строилась на продажу, а реализация объектов осуществлялась на условиях долевого участия. Фактически здания строились за деньги дольщиков, а не банков.

В отношении жалоб белорусских индивидуальных предпринимателей на рост арендных ставок эксперт отметил, что многое зависит от особенностей и характеристик объектов коммерческой недвижимости. "Здесь правильнее говорить об отдельных объектах, нежели о рынке в целом. Если мы говорим об офисных, торговых объектах, логистических складах, то ставки аренды на них в Беларуси сейчас ниже, чем были в прошлом году", - констатировал Михаил Морозов. По его словам, сейчас на рынке коммерческой недвижимости в Беларуси свои условия диктуют арендаторы, а не арендодатели, как это было в 2007 году.

Снижение арендных платежей, соответственно, отражается на окупаемости объектов коммерческой недвижимости в Беларуси. Если раньше были проекты, которые могли окупиться быстрее чем за 5 лет, то сегодня их стало меньше. Окупаемость ряда объектов может увеличиться до 5-7 лет, предположил эксперт.

"Мы считаем, что перспективы у рынка коммерческой недвижимости Беларуси есть, потенциал тоже, - отметил эксперт. - Скорость его развития, восстановления прежних темпов, набранных в 2007-2008 годах, конечно, зависит от того, каким образом будет выглядеть ситуация в экономике, причем не только Беларуси, но и других стран, прежде всего России и стран Центральной и Восточной Европы. Мы надеемся, что в 2010 году эта ситуация будет более стабильной и Беларусь одна из первых выйдет из кризиса, причем, как нам кажется, выйдет с плюсом - с положительными изменениями на рынке недвижимости", - уверен М. Морозов.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ

18.05.2009

просмотров: сегодня 0, за последние 7 дней 7, за месяц 22

Комментарии:

Добавить комментарий

 

Аватарку можно добавить, зарегистрировав email на gravatar.com

CAPTCHA Image Reload Image

* — поле обязательное для заполнения

Материалы номера 19/2009